Hoog tijd voor een inhoudelijke dialoog tussen de verschillende planeten, vindt columnist Jeppe de Boer.
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 9, 27 september 2024
Van een andere planeet. Dat is waar onze regering vandaan lijkt te komen. Het belastingplan voor 2025 brengt een gerichte maatregel tegen het gebruik van leningen door vastgoedbeleggers (earningsstripping maatregel of ESM). In een land waar € 400 mrd nodig is voor woningbouw, moet je van een andere planeet komen om dit te bedenken. Het heeft me een tijdje gekost om hierachter te komen, maar die andere planeet bestaat. Opgegroeid met de verbluffende logica van financiële markten heb ik hier nooit oog voor gehad. Bij een stroom aan maatregelen van die andere planeet kunnen we echter beter wakker worden.
Om de andere planeet te plaatsen moeten we terug naar de jaren 2012 en 2013. De ‘global financial crisis’ had landen als Spanje en Ierland dicht bij de economische afgrond gebracht. Het financiële systeem in die landen stond te springen om liquiditeit. In Spanje kon die liquiditeit alleen nog gebracht worden door internationale beleggers als Blackstone en Goldman Sachs. Zij namen enorme pakketten huurwoningen over van bijna failliete overheden en banken. Zonder deze operaties had Spanje kunnen eindigen als Venezuela: economisch geïsoleerd en straatarm. De keerzijde was dat de rekening terecht kwam bij huurders. Om beleggers over de streep te trekken, werden huurdersrechten ingeperkt. Sterk stijgende huren en huisuitzettingen waren het gevolg.
De Spaanse situatie was extreem, maar niet nieuw. Internationaal geld werd al 10 jaar eerder actief op de woningmarkt. Ook in landen als Duitsland, Zweden en Finland werden woningportefeuilles verkocht aan beleggers. Voor economen zijn dit logische stappen geweest naar houdbare overheidsfinanciën. Een groep wetenschappers van een geheel andere planeet denkt hier anders over. Deze sociaal geografen, planologen en sociologen zien hierin een neoliberale machtsovername door ‘global financial landlords’. Vaak is Spanje hun afschrikwekkende voorbeeld van hoe het niet moet. De ‘financialisation’ van de woningmarkt betekent voor hen niets dan slechts en moet teruggedraaid worden. Een aantal van onze Nederlandse sociaal geografen lijkt ook van deze planeet te zijn.
De wereldbeelden van de twee planeten staan haaks op elkaar. Beide zien stijgende woonlasten als een maatschappelijk probleem. Voor economen en vastgoedexperts is dit een logisch gevolg van schaarste. Meer nieuwbouw is de oplossing. Hier is extreem veel geld voor nodig, dus ruim baan voor beleggers. Het perspectief van de andere planeet is dat de markt juist is verpest door op geld beluste beleggers. Beleggers die speculeren met heel veel vreemd vermogen. Overheden moeten dus de regie terugnemen en beleggers weren uit de woningmarkt.
Dit laatste is exact wat er nu gebeurt in Nederland. De ESM, de fbi-afschaffing, de recordhoge overdrachtsbelasting, de fantasiebelastingen in box 3 en Hugo’s huurwet passen naadloos in deze agenda. Een handjevol planologen heeft blijkbaar meer invloed in Nederland dan de gehele vastgoedsector. Dat uitgerekend onze politici hierin meegaan is bizar. De Nederlandse woningbeleggingsmarkt is veel ouder dan die in de rest van Europa. Zij bestaat uit wetsgetrouwe instituten, familiebeleggers en particulieren. Welk probleem denken ze op te lossen?
De tragiek is dat de denkers van de andere planeet niets zullen bereiken voor woningzoekenden. Beleggers pakken hun biezen en een miljoen verstandig beheerde woningen kunnen verdwijnen van de huurmarkt. Wie gaat de rol van de beleggers overnemen en investeren in nieuwbouw? Je kunt hoogstens dromen van de jaren tachtig, toen Den Haag dit nog deed. Ieder jaar pompte de overheid bijna 2% van het BBP in de nieuwbouwmarkt. Die overheid hoefde zich nog geen zorgen te maken over vergrijzing, verduurzaming, stikstof en zorgkosten. Deze overheid kan een jaarlijkse € 20 mrd extra voor nieuwbouwsubsidies lastig missen.
Hoog tijd dus voor een inhoudelijke dialoog tussen de planeten. Graag eentje die zich richt op zo veel mogelijk huurwoningen en niet op ideologie.
Jeppe de Boer is managing partner bij Annexum
