Hoe moet je bij een toekomstige gebiedsontwikkeling omgaan met bestaande gebruikers in het gebied? Het is een vraag waar ontwikkelcombinatie Rivium en de vastgoedeigenaar van restaurant het Zalmhuis in Capelle aan den IJssel een antwoord op proberen te vinden, onder meer via een juridische procedure.
Bij toeval stuitten we onlangs op een recent gepubliceerde uitspraak van de Rechtbank Rotterdam over een zaak die draait om de aanbouw en het terras van het befaamde restaurant het Zalmhuis aan de Schaardijk 396 in Capelle aan de IJssel. Het is de herbouw van de oorspronkelijk, laat negentiende eeuwse vismarkt met daarop een paviljoen. In 1955 werd het pand afgebroken.
In 1999-2002 werd het Zalmhuis herbouwd in opdracht van Select Invest, het bedrijf van de Capelse vastgoedondernemer Johan Rolloos. Sinds eind 2019 wordt het restaurant uitgebaat door de horecagroep van de Rotterdammer Herman Hell, die tal van horecazaken in Rotterdam en omgeving uitbaat, waaronder café Sijf, NRC en de Machinist.
Gebiedstransformatie
Zo’n kwart eeuw na de herbouw van het Zalmhuis wacht de omliggend kantorenzone Rivium een gigantische transformatie. In het voorheen monofunctionele kantorengebied wordt de komende jaren een moderne stadswijk gebouwd met zo’n 5.000 nieuwe woningen.
Onderdeel van de gebiedstransformatie is de gedeeltelijke herbestemming van kantorenensemble Riverside Offices. Vanaf de A16, naast de Van Brienenoordbrug, springen de nu vier gebouwen met de gebogen daklijn direct in het oog. Van de vier kantoorgebouwen zullen twee gebouwen en het tussenliggende paviljoen overblijven voor verhuur. De andere twee gebouwen worden herontwikkeld naar hotel en naar woningen.
In het laatste geval gaat het om het kantoorgebouw dat direct naast Het Zalmhuis ligt. Ontwikkelcombinatie Rivium Real Estate, een samenwerking van Adriaan van Erk (onderdeel van KlokGroep) en Zuiver Vastgoed, gaat het gebouw slopen en wil er een woongebouw met zo’n 600 woningen voor terugplaatsen.
In 2019 koopt Rivium Real Estate het Kadastraal geregistreerde perceel van Bouwfonds Vastgoedontwikkeling. Daar staan behalve het te slopen kantoorgebouw ook het terras en de aanbouw van het Zalmhuis op. De aanbouw fungeert aanvankelijk als een overkapte ingang. Nadat in 2007/2008 een nieuwe ingang is gerealiseerd op het perceel van Select Invest waarop het hoofdgebouw staat, doet de aanbouw dienst als feestzaal.
Juridische situatie
Nadat in 2024 de plannen voor de herontwikkeling rondom het restaurant duidelijk worden laat Select Invest een onderzoek doen naar de juridische situatie van de bebouwing. Daarbij stelt het vastgoedbedrijf dat de aanbouw door horizontale natrekking eigendom is van het restaurant. Op grond daarvan wil de eiser dat Select Invest haar erfdienstbaarheid verleent zodat de aanbouw en terras in de huidige toestand kunnen blijven bestaan.
Rivium RE brengt daar tegenin dat Select Invest met de aanbouw en het terras inbreuk pleegt op haar eigendomsrecht en vordert dat het vastgoedbedrijf de aanbouw en terras binnen 6 maanden na het vonnis verwijderd, op straffe van een dwangsom van € 5.000 per dag.
Naar het oordeel van de rechtbank moet de aanbouw als onderdeel van het Zalmhuis worden gezien. Vertrekpunt voor dit oordeel is dat het Zalmhuis en de overkapping gelijktijdig en als één geheel zijn gebouwd, wat wordt benadrukt door de bouwstijl die verwijst naar het in 1955 gesloopte gebouw.
‘Gelet op deze omstandigheden is sprake van sterke bouwkundige, visuele en functionele verwevenheid en onderlinge binding', aldus de rechtbank. Splitsing is in deze situatie een volstrekt onlogische, niet reële optie. Hieruit volgt dat Select Invest als eigenares van de hoofdzaak ook eigenares is van de aanbouw.’
Geen zakelijk recht
Dat betekent echter niet dat Rivium RE erfdienstbaarheid moet verlenen voor het bouwwerk en het terras op haar grond en het gebruik blijvend moet gedogen. De rechtbank constateert dat er in het verleden geen zakelijk recht is gevestigd voor vestiging van de aanbouw en het terras. Schriftelijk bewijs van toezeggingen die de voormalige grondeigenaar Bouwfonds zou hebben gedaan aan Select Invest ontbreekt.
Ook van een verjaring van de claim om het niet officieel verleende opstalrecht terug te krijgen is geen sprake. Daarbij gaat de rechtbank uit van de situatie in 2007/2008 toen het Zalmhuis een nieuwe ingang kreeg. Aangezien er sindsdien nog geen 20 jaar zijn verstreken is de verjaring nog niet voltooid.
Bij belangenafweging wegen die van Rivium RE volgens de rechter uiteindelijk zwaarder dan die van Select Invest. De rechtbank oordeelt op 23 april 2025 dat Select Invest binnen 10 maanden na de uitspraak de aanbouw en het terras opruimt. Als het vastgoedbedrijf hier niet aan voldoet zou een dwangsom van € 2.500 per dag met een maximum van € 200.000 moeten volgen.
In gesprek
Die termijn hield deze week op, maar van sloop is tot nu geen sprake geweest. De partijen zijn nog altijd met elkaar in gesprek en hopen er alsnog uit te komen, stelt een woordvoerder van Adriaan van Erk. Restaurant het Zalmhuis onthoudt zich vooralsnog van commentaar.
Gerelateerde artikelen:
Artikelen in de omgeving:
