Column Johan Conijn: Misverstanden over koopstarters

Voor menig starter op de woningmarkt is de koopwoning de gedroomde roltrap naar boven voor het vormen van vermogen. Verplichte aflossing op de hypothecaire lening en de waardestijging van de woning zorgen voor de geleidelijke opbouw van vermogen. Het is dan ook niet verwonderlijk dat starters vaak een koopwoning wensen. De aftrekbaarheid van de rente speelt hierbij mede een rol.

De keuze tussen koop of huur is echter vooral cultureel bepaald. Veel Nederlanders geven de voorkeur aan een koopwoning. Het is dan ook een misverstand dat starters graag in een dure huurwoning wonen. De hoge mutatiegraad in de dure huursector laat zien dat de dure huurwoning een vluchtheuvel is bij gebrek aan het gewenste alternatief. Zodra de mogelijkheid zich voordoet om door te stromen, wordt die benut. Onderzoeksbureau ABF heeft onlangs ook weer laten zien dat op basis van de woonwensen de grootste behoefte ligt bij betaalbare koopwoningen en de minste bij dure huurwoningen.

Een ander misverstand is dat de koopwoningen te duur geworden zouden zijn voor de koopstarters. Zeker, de koopwoningen zijn duur, maar het aantal koopstarters dat een woning weet te bemachtigen is daar niet van afhankelijk. Gegevens van het Kadaster laten zien dat het aantal koopstarters veel stabieler is dan het aantal doorstomers op de koopwoningmarkt. De verklaring hiervoor is dat het aantal koopstarters dat een woning weet te bemachtigen, wordt bepaald door de groei van de voorraad koopwoningen in combinatie met het aantal huishoudens dat de koopsector verlaat. Ook als deze beschikbare koopwoningen in eerste instantie door een doorstromende eigenaar–bewoner gekocht worden, bevindt zich aan het einde van de doorstroomketen een koopstarter. Het aantal beschikbare koopwoningen is dus bepalend voor het aantal koopstarters dat slaagt in de aankoop, en niet de prijs.

De hoge koopprijzen voor starters zijn vooral het gevolg van de concurrentieslag die zich tussen koopstarters voordoet. In feite bieden koopstarters tegen elkaar op en de koopstarter die het meeste biedt, trekt aan het langste eind. Hierbij was de particuliere belegger de afgelopen jaren ook nog een kaper op de kust; die zette koopwoningen om in huurwoningen, waardoor het aanbod voor koopstarters verkrapte.

In de concurrentieslag is de positie van de verschillende koopstarters erg ongelijk. Niet alleen wat betreft inkomen, maar ook door de steun van fiscus of familie. In het verleden droeg de fiscus eraan bij dat de concurrentiepositie ongelijk was door de zogenaamde jubelton, waarbij (groot)ouders belastingvrij maximaal een ton konden schenken. Momenteel geven de veel voorkomende familiehypotheken de ene koopstarter een betere positie dan de andere. Het levert niet meer koopstarters op; het leidt wel tot een hogere koopprijs voor starterswoningen.

Deze analyse impliceert dat terughoudendheid op z’n plaats is om koopstarters financieel te steunen met subsidie of anderszins, al kunnen daar overigens goede maatschappelijke redenen voor zijn. Binnenkort zal het Nationaal Koopstartfonds van start kunnen gaan. Dat fonds zal koopstarters een steun in de rug geven door een deel van de koopsom voor te schieten, dat later bij verhuizing terugbetaald moet worden. Het feit dat deze tegemoetkoming wordt gekoppeld aan de hoogte van het inkomen, kan een tegenwicht bieden aan de ongelijke positie waarin koopstarters zich bevinden. Het vergroot niet het aantal koopstarters dat een woning verwerft, maar geeft wel huishoudens de mogelijkheid een woning te kopen, die daartoe anders niet in staat zouden zijn. Bovendien biedt het de mogelijkheid om op gemeentelijk niveau te sturen op de toegankelijkheid van de nieuwe koopwoningen.

Al met al draagt bouwen voor koopstarters niet bij aan de doorstroming op de koopwoningmarkt. Voor de beschikbaarheid van betaalbare koopwoningen is het niet nodig om koopwoningen voor starters te bouwen. Die kunnen ook via doorstroming beschikbaar komen.

Johan Conijn is directeur bij Finance Ideas en emeritus-hoogleraar woningmarkt van de Universiteit van Amsterdam