‘Met opgeheven hoofd afsluiten’

MAB gaat door met de helft van de projecten. De nieuwe ceo Françoise Dechesne staat aan het roer tot het eind

Door Ronald de Blauw

PropertyNL Magazine nr. 15, 8 november 2013

Een bedrijf waarvan bekend is dat de activiteiten over een paar jaar eindigen, ziet er heel anders uit dan een bedrijf met groeiambities. Françoise Dechesne, sinds 1 juli de nieuwe ceo van MAB Development, startte daarom met het opnieuw inrichten van de organisatie.
MAB nam afscheid van de mensen die zich bezighielden met acquisitie, innovatie en initiëren van nieuwe projecten. Per 1 juli zijn 29 medewerkers vertrokken en de resterende 52 zijn geïnformeerd tot wanneer zij kunnen blijven. Als einddatum wordt 31 december 2015 aangehouden voor de afbouw, verkoop of ontmanteling van projecten.
‘Het was een tumultueuze tijd’, zegt Dechesne. ‘Toen het nieuws bekend werd, was er aanvankelijk vooral ongeloof, zowel bij collega’s als vanuit samenwerkingspartners en klanten. MAB is van oorsprong een familiebedrijf en sommige mensen werken hier al meer dan 20 jaar. Dan hakt zo’n besluit er echt in. Eigenlijk is het een soort proces van rouwverwerking waar we met z’n allen doorheen zijn gegaan.’ De vraag die als eerste opkwam bij gemeentebesturen, joint venture partners en investeerders was hoe het nu verder gaat met de projecten. Het was voor Dechesne en haar collega’s zaak om de partijen die hierbij betrokken zijn, zo snel mogelijk in te lichten en gerust te stellen. Volgens de nieuwe ceo is dat goed gelukt. ‘We blijven de komende twee jaar een belangrijke speler in de markt, dankzij de grote hoeveelheid projecten die we doorzetten.’
In totaal wordt in Nederland circa de helft van de projecten doorgezet. Van de projecten in het buitenland zet MAB er 5 door. Het productievolume voor de komende periode bedraagt in totaal circa € 500 mln. Wat verkocht wordt of gestopt, is nog niet in alle gevallen duidelijk. De dispositielijst met te verkopen projecten, grondposities of vastgoedobjecten telt op tot pakweg 25. ‘Het is per project maatwerk: soms zullen we het tot de oplevering zelf blijven doen, in andere gevallen ligt het meer voor de hand het project voor de uitvoering over te dragen aan een andere partij.’

Doorgaan met een topteam
MAB heeft de keuze gemaakt om de mensen met de meeste ervaring vast te houden en met ‘een topteam’ door te gaan. Ook flexibiliteit was een vereiste en of de functie past in de nieuwe werkelijkheid. ‘We hebben helaas afscheid moeten nemen van een aantal talentvolle collega’s, die veelal het minst lang in dienst waren; dat was niet makkelijk. Maar het is beter zo snel mogelijk duidelijkheid te verschaffen dan dat er onzekerheid blijft bestaan, dan zijn mensen nog moeilijk te motiveren. Dat betekent dat we ook niet tussentijds nog meer mensen laten afvloeien.’ Voor het personeel van wie het contract ontbonden is, wordt gezocht naar een passend alternatief binnen de Rabobank of bij de Rabo Vastgoedgroep. Zo zijn enkele medewerkers elders begonnen.
Zorgvuldigheid en duidelijkheid, dat zijn voor de nieuwe topvrouw belangrijke waarden. Ze ziet haar taak vooral als het organiseren van de juiste randvoorwaarden waarbinnen professionals met veel zelfstandigheid hun taak kunnen blijven uitoefenen: het realiseren van omvangrijke vastgoedprojecten en het bouwen aan een betere stad. ‘Ik zie mij zelf meer als een chief enable officer dan als een chief executive officer. Leiderschap betekent volgens mij dat je mensen moet motiveren en faciliteren zodat ze hun werk zo goed mogelijk kunnen doen.’

Nieuw elan
Het kantoor is ook in fysiek opzicht op de schop gegaan. MAB heeft zich geconcentreerd op twee verdiepingen in de Muzentoren, die ze in de jaren ’90 zelf ontwikkelde als onderdeel van de Resident. De 14e etage biedt uitzicht op Den Haag en een aantal gebouwen uit de koker van MAB, zoals De Kroon, de Snoeptrommel aan de Groenmarkt en uiteraard De Resident zelf, met de opvallende kantoorgebouwen Castalia, Helicon en de Zurichtoren. De ontwikkelaar had vroeger vier verdiepingen volledig in gebruik, maar de laatste jaren was al een deel leeg komen te staan. In juli is de helft van de ruimte teruggegeven. De Nederlandse organisatie en de holding werden in elkaar geschoven en buitenlandse kantoren worden in de loop van 2014 opgeheven. De verhuizing en nieuwe inrichting - volgens de principes van het nieuwe werken - heeft volgens Dechesne voor nieuw elan gezorgd. ‘Het markeert de nieuwe start die we maken. Ondanks de bezuinigingsoperatie willen we met trots en enthousiasme projecten realiseren, zodat we met opgeheven hoofd eind 2015 het pand kunnen verlaten.’
In mei al had het management een lijst opgesteld met rode, grijze en groene projecten. Rood zijn de projecten die worden gestopt of verkocht, groene projecten worden doorontwikkeld en voor grijs geldt dat er nog geen definitieve keuze is gemaakt. Daar is de keuze mede afhankelijk van politieke besluitvorming en de ontwikkeling van de markt. ‘We hebben onze hele portefeuille onder de loep genomen met als uitgangspunt een zorgvuldige afbouw en nakomen van verplichtingen en garanties voor alle betrokkenen.’

Slecht toekomstperspectief
De keuze van de Rabo Vastgoedgroep om MAB Development af te bouwen is ingegeven door de aanhoudende verslechterde marktomstandigheden en het weinig rooskleurige toekomstperspectief voor commercieel vastgoed. Ontwikkelingen als de verscherpte eisen die heden ten dage gesteld worden aan banken - ze moeten hogere buffers aanhouden en minder risico lopen - versterken dit. Voor woningbouw ligt dat anders, daar ligt nog een connectie met de hypotheekbusiness van de coöperatieve bank en is de verwachting dat na de economische crisis voldoende autonome vraag aanwezig is. Kantoren en retail hebben een andere risicoperceptie dan woningbouw.
Voor Dechesne en haar collega’s kwam de beslissing onverwacht. Enkele leden van het management - waaronder zijzelf en de voormalige ceo Isaac Kalisvaart - werden enkele weken voordat het nieuws in mei wereldkundig werd gemaakt op de hoogte gesteld. Medewerkers en alle partners zijn op dezelfde dag geïnformeerd, zodat zij het nieuws niet uit de media hoefden te vernemen. ‘Daarna zijn we keihard aan het werk gegaan met de organisatie. Ik heb ook grote bewondering voor twee collega’s van de ondernemingsraad die zich hiervoor enorm hebben ingezet, terwijl ze wisten dat ze zelf niet konden blijven.’ Op 26 juni, slechts 5 weken later, wist iedereen waar hij of zij aan toe was, zodat niemand tijdens de zomervakantie in het ongewisse bleef. Ook was voor de buitenwereld duidelijk welke projecten groen licht hadden gekregen. Uiteraard geldt dat voor de drie projecten van MAB in Rotterdam, die alle in aanbouw zijn: De Rotterdam (samen met OVG), First Rotterdam (met Maarssen Groep) en Cool63. Groen licht kreeg ook het nieuwe Rabobank-kantoor in Eindhoven, samen met OVG, in opdracht van Rabobank Nederland. Verder zet MAB zich heel hard in om de ontwikkeling van de winkelprojecten Achter de Lange Stallen in Breda, Anklaar in Apeldoorn en het factory outlet center in Halfweg, onderdeel van de joint venture met Neinver, door te laten gaan.
De joint venture sloot vorig jaar een koopovereenkomst met Cobraspen voor een perceel op de voormalige suikerfabriek. Deze ontwikkeling gaat volgens Dechesne onverminderd voort. ‘Onlangs nog heeft de ontwikkelaar de architect gekozen die het nieuwbouwontwerp voor The Style Outlet gaat maken.’ Achter de Lange Stallen betreft een samenwerking met Dura Vermeer, met Syntrus Achmea en Wonen- Breburg als afnemers. ‘Wij blijven meedoen met het project, dat is zeker. Bij een discussie in de gemeenteraad waren Job Dura en Jos Melchers, managing director MAB Nederland, zelf aanwezig om te bekrachtigen dat de continuïteit gewaarborgd is en ons commitment onveranderd groot is.’

Overgedragen
Dechesne is niet verantwoordelijk voor de drie voormalige joint venture-projecten met MeyerBergman (Domus in Parijs, Oosterdokseiland in Amsterdam en PalaisQuartier in Frankfurt). Deze zijn al enige tijd geleden overgedragen aan KP Investments, onderdeel van Rabo Vastgoedgroep.
In Nederland moeten de ontwikkelaars voor onder meer De Rotterdam en Cool63 nog een belegger zien te vinden, maar dit hoeft niet vandaag of morgen. Dechesne: ‘Door de einddatum voor de afbouw van de onderneming in 2015 is er wel een sense of urgency, maar we gaan projecten niet overhaast in de uitverkoop doen. Ook hiervoor geldt dat we zorgvuldigheid betrachten en geduld hebben.’
Er zijn ook plannen waar MAB zich inmiddels uit heeft teruggetrokken. Dat geldt bijvoorbeeld voor Spoorallee in Zevenaar en Leerpunt in Waalwijk. In Zevenaar zou MAB samen met KWP een grootschalig retail- en leisurepark van 33.000 m² realiseren. Nu de provincie Gelderland een rem wil zetten op de bouw van grote winkelcentra buiten de grote steden, is de toekomst van het project ongewis. De overeenkomst met de gemeente Waalwijk voor het schoen- en ledercentrum (10.000 m²) is inmiddels ook ontbonden. ‘De gemeente onderzoekt of een kleiner initiatief hier haalbaar is, want de schoenenbranche staat achter het Leerpunt. Wij blijven tot het einde van het jaar zoeken naar nieuwe partners die in deze ontwikkeling willen stappen.’
Het Ringerscomplex in Alkmaar, de herontwikkeling van de voormalige chocoladefabriek op Overstad, kocht MAB in 2008 van Unibail-Rodamco. Gezien de huidige dynamiek op de retailmarkt wordt het sloop- nieuwbouwplan heroverwogen. Onlangs werd bekend dat Mediamarkt verhuist van het Ringerscomplex naar de naastgelegen Noorder Arcade van AM. ‘We kijken of het plan niet kleiner moet en of een nieuw concept wenselijk is. Het is een goede locatie voor retail, zo dicht bij de binnenstad en deel uitmakend van Overstad, waar meerdere grootschalige winkels gevestigd zijn.’ Met Blokker Holding is MAB bezig met een plan voor Colmschate in Deventer, een goed verhuurd wijkwinkelcentrum. Als de businesscase er goed uit ziet, ziet Dechesne weinig reden om hier uit te stappen. Dat geldt ook voor Oostpoort, het nieuwe hart voor Amsterdam- Oost met een intensief gemengd programma. Het winkelcentrum is in aanbouw en de oplevering staat gepland voor maart volgend jaar.
Uiteraard geldt voor elk project dat de voortgang afhankelijk is van externe factoren, zoals de wijziging van het bestemmingsplan, de marktvraag en de politiek, aldus Dechesne. ‘Maar voor alle projecten waarmee we doorgaan, zetten we ons voor de volle 100% in.’ ‘We willen met trots en enthousiasme projecten realiseren, zodat we met opgeheven hoofd eind 2015 het pand kunnen verlaten’

Over Françoise Dechesne
Françoise Dechesne (1964) is sinds 2001 in dienst van MAB. In 2008 treedt ze toe tot de Nederlandse directie en wordt ze primair verantwoordelijk voor acquisitie en marketing. Na het vertrek van Cees van Boven in 2011 wordt zij directeur MAB Development Nederland. Per 1 juli 2013 is ze Isaäc Kalisvaart opgevolgd als ceo van MAB. Dechesne studeerde Urban Planning aan de Universiteit van Amsterdam en haar eerste werkgever was Management Onroerend Goed (MOG). Daarna was ze vier jaar associate partner bij Hinloopen & partners, opgericht door een van de aandeelhouders van MOG. Voor haar komst naar MAB heeft Dechesne nog ruim een jaar gewerkt als ontwikkelingsmanager bij Achmea Vastgoed.