Thema retail 2020: Peter Steverink: ‘Ik ga af op mijn gevoel’

Winkelen blijft altijd bestaan, is de vaste overtuiging van Peter Steverink. Met die instelling heeft hij onlangs 22 winkels in het centrum van Doetinchem gekocht. Steverink, die aan het hoofd staat van SRE Vastgoedgroep, vindt de huidige mineurstemming in de retailsector onterecht. ‘Iedereen holt achter elkaar aan, er worden helemaal geen gradaties meer aangebracht.’ De focus ligt volgens hem alleen maar op krimp. ‘De afgelopen 40 jaar is het winkelbestand in Doetinchem eerst zo’n 20–25% gestegen en daarna weer met 10–12% gekrompen. Het saldo is hier dus nog altijd positief.’

Beleving
Winkeliers moeten er wel meer aan doen om klanten naar de winkels te trekken, is zijn devies. ‘Het is niet meer vanzelfsprekend dat mensen voor jouw product ook daadwerkelijk naar de winkel komen. Hoe kun je aantrekkelijker zijn dan online bedrijven? Dat is een belangrijke vraag. Het antwoord is beleving creëren en vertrouwen wekken. Niet alleen met je eigen winkel, maar met elkaar als winkeliers in een straat of winkelcentrum.’
Hij zet ook vraagtekens bij het voortbestaan op lange termijn van grote webwinkels als Bol.com en Zalando. ‘Die hebben nog nooit winst gemaakt, dat houdt een keertje op. Zij maken zelfs een omgekeerde beweging, door fysieke winkels te openen.’
Steverink trekt graag een parallel met de bioscoopsector. ‘Met de opkomst van eerst dvd’s en daarna de streamingdiensten, vreesde iedereen voor het einde van de bioscoop. Die blijven echter aardig overeind door veel meer aan beleving te doen. Dus naast popcorn bijvoorbeeld ook Imax en 3D of 4D, inclusief brillen. Een echt avondje uit.’ Daar kunnen winkeliers volgens hem een voorbeeld aan nemen.

Persoonlijke aanpak
SRE Vastgoedgroep heeft de 22 winkels in de Catharinastraat gekocht van Stichting Spoorwegpensioenfonds (SPF). Tot de aankoop behoren ook 138 parkeerplaatsen en 28 bestaande appartementen boven de winkels. ‘SPF wilde van de winkels in de Catharinastraat in Doetinchem af, omdat ze hun retailportefeuille willen verkleinen ten gunste van woningen en ander commercieel vastgoed. Bovendien gaan ze zich meer richten op de Randstad.’
Steverink, met ruim 30 jaar ervaring in het vastgoed, heeft naar eigen zeggen de winkels, appartementen en parkeergarage gekocht omdat hij de vastgoedmarkt in Doetinchem goed kent. Hij woont al zijn hele leven in de regio. Ook maakt hij graag weer iets moois van dingen waar anderen geen brood meer in zien, of dat nu kantoren of winkels zijn.
Vanaf 2010, het jaar waarin Steverink SRE Vastgoedgroep oprichtte, richt hij zich met zijn bedrijf op probleemobjecten. Het eerste pand dat hij aankocht stond in Deventer, gloednieuw en uit de overlevering van Eurocommerce. ‘Het kantoorpand stond destijds al vier jaar leeg, nooit een huurder gezien, het plastic zat nog om de armaturen. Ik heb het gekocht van de bank en daarna deels getransformeerd, door kleine, slimme toevoegingen aan het gebouw te doen.’ Steverink hanteert een persoonlijke aanpak. Hij doet veel zelf, maakt moodboards en gaat daarmee naar zijn huurders. ‘De beleving die ik voor ogen heb, wil ik persoonlijk overbrengen. Dat werkt. Na mijn investeringen in het pand in Deventer wisten de huurders snel hun weg ernaartoe te vinden.’
Daarna heeft hij vaker halflege en lege panden gekocht. ‘Dat triggert mij, met mijn bouwkundige achtergrond zie ik snel wat er beter of anders kan qua vorm en inrichting. Ik bekijk het vanuit meerdere disciplines. Het gaat mij niet puur om het rendement. Slechte kantoren staan leeg, daarbij heb je vaak te maken met eigenaren zonder visie. Die opereren niet pro-actief en tonen geen passie, die verliezen de wedstrijd. Ze wachten eerst op huurders en gaan dan pas investeren. Ik doe het precies andersom.’

Catharinastraat
Met deze mentaliteit heeft hij ook de Catharinastraat gekocht, op een enkele losse winkel na, Steverinks eerste winkelbelegging van formaat. In de straat zijn kleine ketens gevestigd, speciaalzaken en horeca. Van de 22 winkelpanden stonden er bij aankoop van de portefeuille twee leeg. Daarvoor heeft hij inmiddels huurders gevonden. Verder is er wat geschoven. Als de laatste nieuwe huurder, grandcafé De Beren, binnenkort op de kop van de straat zijn deuren opent, zijn alle panden weer gevuld.
Net als in Deventer en bij zijn andere panden, heeft hij ook hier persoonlijk contact gezocht met bestaande huurders. Toen hij de beloofde kerstboom ook inderdaad afleverde, waren de winkeliers blij verrast. Bij de vorige eigenaar kon niks. Maar Steverink is ook weer geen Sinterklaas; hij verwacht wel een constructieve samenwerking met de huurders en tussen de huurders onderling. Het doel van Steverink is om de Catharinastraat meer bij het centrum te betrekken en de verbinding te verbeteren met de hoofdwinkelstraat, de Hamburgerstraat aan de andere kant van het plein waarop de grote Catharinakerk staat.

Op gevoel
‘Ik ben geen boekhouder, maar ga af op mijn gevoel’, zegt Steverink. ‘Dat bepaalt of ik een aankoop doe of niet. Voelt het niet goed, dan begin ik er niet aan. Ik koop wat ik zie en vraag geen ingewikkelde garanties, zo simpel mogelijk. Maar ik wil wel een faire prijs. Verkopers ervaren dat als prettig, dan kunnen ze het in een keer uit de boeken halen na verkoop. Natuurlijk telt het rendement mee, maar dat staat voor mij niet op 1. Er moeten wel een aantal plussen te maken zijn, zoals nu met de 20 extra appartementen die ik kan ontwikkelen in de veelal leegstaande ruimtes boven de winkels. Afgezien van de financiële kant, vind ik die transformatie in appartementen en dus van de gevels van de panden een erg leuke uitdaging. Daar doe ik het ook voor.’

Over Peter Steverink en SRE
Peter Steverink staat aan het hoofd van SRE Vastgoedgroep. Voordat hij in 2010 zijn huidige bedrijf oprichtte, was hij directeur en medeaandeelhouder bij Aan de Stegge Twello, Aan de Stegge Bouwgroep en Holland Ontwikkel Groep. Eind 2009 verkocht hij zijn aandelen in de groepen om een eigen koers uit te zetten in de veranderende vastgoedmarkt.
De aankoop van de 22 winkels in de Catharinastraat is Steverinks eerste grote winkelbelegging. De deal met het Spoorwegpensioenfonds is beklonken voor € 19,6 mln. De helft hiervan is gefinancierd door Handelsbanken Sweden, waar Steverink al eerder deals mee heeft gedaan. Daarnaast hebben drie Achterhoekse investeerders samen een belang van 30% genomen. ‘Ze zijn betrokken, maar willen niet de sores’, verklaart Steverink de reden waarom hun namen niet bekend worden gemaakt. ‘We willen in de toekomst vaker onze krachten bundelen en meer lokale projecten oppakken. Misschien breiden we de club uit.’ Zelf financiert SRE Vastgoedgroep 20%.