Top Financiers 2019: Aantrekkende markt, terugtrekkende financiers

Er is een oude kritiek op de markt voor commercieel vastgoed: de klant wordt niet gezien. Als de klant in crisis verkeert en het geld klotst tegen de plinten, dan wordt er toch gebouwd. Maar als de klant na jaren recessie wil wonen en werken, is er ineens geen product. Eén van de redenen: als het geen goudgerande belegging is waarvoor alle voorinvesteringen al gedaan zijn, is het moeilijk te financieren bij Nederlandse banken. Dit is de financieringsparadox: eindelijk is er een gezonde vastgoedmarkt, maar nu is de beschikbaarheid van Nederlands kapitaal beperkt.

Gemiste kansen
Het jaarlijkse onderzoek van PropertyNL naar financiers laat die paradox zien. De exposure van Nederlandse banken in commercieel vastgoed is sinds de crisis met een derde gedaald. In de periode 2010–2013 hadden de Nederlandse banken ongeveer € 100 mrd aan exposure in commercieel vastgoed. Daar is nu nog € 60 mrd van over. Over de consequenties van die teruggang is in het publieke debat nog niet nagedacht. Het klinkt wel veilig, na alle Amerikaanse rommelhypotheken en alle op het oog zo netjes gesyndiceerde mandjes met non-performing loans, maar € 40 mrd minder exposure betekent ook minder goede werk- en winkelgebieden, om nog maar te zwijgen over de gemiste kansen op de woningmarkt.
Uit het onderzoek komt naar voren dat Rabobank zijn portefeuille heeft teruggebracht van € 28 mrd eind 2018 tot € 21 mrd. Bij ING ligt het wat genuanceerder, zo blijkt uit het gesprek in deze editie met directeur ING REF Nederland, Peter Göbel, maar op basis van de vergelijkbare portefeuille is de teruggang sinds 2012 € 2 mrd (tot € 14,4 mrd in 2018).
De grootste tegenvaller in termen van beschikbaarheid van kapitaal komt echter niet uit dit onderzoek. Dat is het verdwijnen van de gedoodverfde nummer drie op de financieringsmarkt voor vastgoed, SNS Property Finance. Uit het faillissement is Propertize ontstaan, maar ook die heeft de portefeuille bijna lineair afgebouwd. Er was nog een kans op een revival, als de FGH Bank-portefeuille zou worden ingelijfd, maar die portefeuille ging naar RNHB. Het loket zal naar verwachting dit jaar helemaal gesloten worden.
Ook Syntrus Achmea komt dit jaar voor het eerst niet meer voor in de ranglijst, omdat het zijn portefeuille commercieel vastgoed afbouwt en het loket heeft gesloten.
De enige die wat tegenwicht heeft gegeven is ABN Amro. ABN Amro had geen substantiële portefeuille, omdat de bank in het verleden Bouwfonds Property Finance als vehikel had. Na de voor ABN Amro uiterst succesvolle verkoop aan SNS Property Finance, moest de bank zelf een portefeuille gaan opbouwen. Die portefeuille overtrof in dit onderzoek voor het eerst de grens van € 10 mrd. Daarmee zit ABN Amro echter nog niet op het niveau van de vroegere Bouwfonds/SNS-portefeuille.
Het is niet denkbeeldig dat het dramatische verloop van deze portefeuille van invloed is geweest op het beleid van De Nederlandsche Bank om de exposure in commercieel vastgoed terug te brengen. Maar sentimenten uit het verleden leveren voor heden en toekomst nog niet het beste beleid op.
Ook NIBC is terug van weg geweest in de crisis, met nu een portefeuille van € 1,5 mrd. RNHB voert de leningproductie op en zit nu op € 2,8 mrd aan vastgoed.

Opkomende partijen
Dat neemt allemaal niet weg dat de Nederlandse financiers nagenoeg geen rol hebben kunnen spelen bij het herstel van de markten voor commercieel vastgoed. Dat is vreemd, want met de grote vraag naar vastgoed en de historisch lage rente valt er voor banken met risico-opslagen een behoorlijke boterham te verdienen.
Dat zien buitenlandse partijen wel, en zij komen met Nederlandse vertegenwoordigingen, zoals Unifore met Morgan Stanley en Deutsche Postbank en nieuwkomer de Oldenburger Bank (zie kaders). Ook de al langer op de Nederlandse markt actieve Berlin Hyp en Deutsche Hypo laten forse stijgingen zien. Zij zijn samen nu goed voor € 4 mrd.
Toch zijn ook deze partijen niet in staat om samen de markt te faciliteren. PropertyNL houdt alle beleggingen in vastgoed bij. Vorig jaar ging het om 1421 beleggingstransacties met een gezamenlijke waarde van € 21,6 mrd. In 2017 was het volume ook zo hoog. Het is een derde hoger dan het record van 2016, dat toen op € 14 mrd lag. Wie hebben dat allemaal gefinancierd?
In toenemende mate financieren de banken niet zelf, maar plaatsen zij door. Een voorbeeld gaf ABN Amro dit jaar, met de financiering van de High Tech Campus in Eindhoven. Hiervan werd een gedeelte overgenomen door Helaba – een Duitse bank zonder vestiging in Nederland, maar wel met exposure hier. ING heeft grote portefeuilles doorgeplaatst aan NN, dat zelf geen loket heeft. Vastgoedfondsen zoals Vesteda, Nagron, NSI, Vastned en Wereldhave hebben voor meer dan € 3 mrd aan financieringen geregeld via een partij als Axeco, een loket in Nederland voor debt advisory. Aan die financieringen doen Nederlandse banken ook mee, maar ook een serie van circa 50 andere buitenlandse spelers.
Het is niet alleen weggelegd voor de eredivisie van vastgoedfondsen. Voor direct vastgoedfinancieringen is Adelaer een inmiddels gevestigde naam. Zij structureren als debtbroker de financieringen (zie kader).
Een succesvol kanaal zijn ook de internationale vastgoedadviseurs. CBRE en Cushman & Wakefield draaien op volle toeren: de eerste was vorig jaar betrokken bij bijna € 2 mrd aan deals. Die productie is niet te vergelijken met die van de banken zelf, maar de € 400 mln nettoproductie van de marktleider geeft wel een indicatie van de nieuwe verhoudingen.

Adelaer stapt in bankiersgap van € 3,5 mrd
‘Er zal een gap ontstaan van € 3,5 mrd per jaar aan vastgoedfinancieringen die banken niet willen of kunnen verstrekken. Wij hebben sinds 2015 ruim € 2,9 mrd aan transactiedeals gedaan met een ruime pijplijn. We zijn nu met een team van 20 mensen een serieuze speler geworden. Adelaer is ontstaan uit de behoefte in de markt en we zijn alleen maar bezig geweest met het invullen van behoeften in de markt’, aldus Daan Reekers.
Reekers is reeds 16 jaar werkzaam in de branche, waarvan ruim 12 jaar als zelfstandig ondernemer. Naast een zelfstandig opgebouwde adviespraktijk op woning- en bedrijfsonroerend goed financieringen heeft hij tevens ervaring als zelfstandig ontwikkelaar. Na de start van de crisis in 2008 zijn deze activiteiten afgebouwd en heeft Reekers zich gefocust op alleen real estate finance en equity partnership.
Adelaer bemiddelde voor de financiële crisis tot € 10 mln. ‘Boven de € 10 mln ging iedereen rechtstreeks naar de bank. Nu focussen we ons op de deals tussen de € 15 mln en € 85 mln. Dit speelveld is typisch voor het grootste deel van de Nederlandse markt. We kunnen ook een projectfinanciering van € 100 mln aan, terwijl die bij één Nederlandse bank op dit moment haast niet mogelijk is. Bij de laatste 15 deals hebben we met 11 verschillende geldverstrekkers samengewerkt.’
De klanten van Adelaer zijn hoofdzakelijk ontwikkelaars en beleggers, maar ook buitenlanders die een platform zoeken in Nederland en partijen die in een bepaalde asset class willen groeien.
SR

Nieuwkomer: Oldenburgische Landesbank
Jan Willem Wattel staat aan het roer bij nieuwkomer Oldenburgische Landesbank. Hij startte zijn financiële loopbaan als analist bij Van Lanschot Bankiers. Daarna was hij lange tijd verbonden aan Eurohypo, onder meer als managing director Nederland. In 2008 gaf hij leiding aan de Europese vastgoedfinancieringstak van de IJslandse bank Landsbanki. Daarna was hij werkzaam voor Cerberus Global Investments.
Wattel heeft voor de Oldenburgische nog geen bankkantoor. ‘Ik werk vanuit Duitsland voor de funding en anders zit ik bij klanten in Nederland, want dat is mijn marktgebied. Wat heb ik dan aan een duur kantoor?’
Wattel heeft klanten vanuit de EU, maar ook het Midden-Oosten. ‘De helft van mijn klantenbestand zijn partijen buiten Nederland die geïnteresseerd zijn in Nederlands vastgoed. Je moet dan denken aan fondsmanager en private investors. We financieren vooral kantoren, hotels, logistiek en retail, geen woningen. Recent hebben we een supermarktstrip gefinancierd. De Oldenburgische heeft circa € 1 mrd aan vastgoedfinancieringen, waarvan circa 150 mln in Nederland. Mijn scope is financieringen tussen de € 10 mln en de € 50 mln.’
SR

Unifore: Dutch link met Morgan Stanley
Nieuwkomer Unifore was in 2018 goed voor € 300 mln aan nieuwe financieringen.
Directeur Jan-Jaap Meindersma: ‘Unifore is namens twee geldgevers actief in de Nederlandse markt. We onderscheiden ons daarin van debt advisors die namens geldnemers op zoek gaan naar financiers. Zo zijn we namens Morgan Stanley een exclusieve partner in de Nederlandse markt voor beleggingsfinancieringen tussen € 10 en € 100 mln. Ook werken we samen met Deutsche Postbank, maar dan op niet-exclusieve basis.’
Meindersma heeft meer dan 20 jaar ervaring op de kapitaalmarkten voor banken en onroerend goed. Hij werkte voor ING, NIBC en Rabobank. In zijn meest recente functie voorafgaand aan zijn toetreding tot Unifore was hij verantwoordelijk voor de activiteiten van de gestructureerde schuldkapitaalmarkten van de Rabobank.
Mededirecteur Hans Kool heeft 15 jaar ervaring in beheer van vastgoedbeleggingen en vastgoedfinanciering. Hij startte in 2004 bij Bouwfonds als specialist in risicobeheer en trad later toe tot het team van het leningfonds.
‘Unifore en Morgan Stanley hebben een exclusieve samenwerking om commerciële vastgoedleningen te verstrekken in Nederland, waardoor geldleners in heel Nederland toegang hebben tot flexibele leningstructuren’, aldus Kool. Volgens Meindersma kan Unifore meteen zien welke klanten bij welke bank horen. Morgan Stanley vraagt een iets hogere opslag voor een iets hoger risico. Angelsaksische financiers hebben daarbij het vermogen en de capaciteit om financiering te verstrekken voor aanzienlijk grotere transacties. ‘Wel stellen we eisen aan de professionaliteit van klanten, want er is een behoorlijke documentatie vereist, die niet iedere vastgoedbelegger kan of wil verstrekken’, aldus Kool.
SR