Top Financiers 2018: Van Nederlandse markt tot wereldmarkt

Tijdens de bijeenkomst PropertyNL Lounge Top Financiers werd duidelijk dat tientallen buitenlandse financiers kijken naar mogelijkheden op de Nederlandse markt, maar dat tegelijk de traditionele binnenlandse partijen zeer actief zijn. Het jaarlijkse onderzoek van PropertyNL naar verhoudingen op de financieringsmarkt maakt duidelijk dat sprake is van forse groei bij de Nederlandse grootbanken, verzekeraars en buitenlandse banken die al langer op de Nederlandse markt volop meedoen met het spel. Met de opkomst van debt-fondsen wordt ook de vraag actueler hoe het gebrek aan toezicht op deze aanbieders zich verhoudt tot de strenge regelgeving die – zeker sinds de financiële crisis – op banken en verzekeraars rust. De roep om een gelijk speelveld wordt luider.

Hoge productie Nederlandse banken
Aan dynamiek is geen gebrek: de Nederlandse banken zijn zeer actief en de activiteiten van buitenlandse financiers op de Nederlandse markt nemen ook in snel tempo toe. Dat werd ook duidelijk tijdens de PropertyNL Lounge Top Financiers op 19 april in Circl aan de Zuidas. Een panel van Erik Steinmaier van ABN Amro, Maud Visschedijk van C&W, Daan Reekers van Adelaer en Vincent van Baaren van RNHB besprak samen met de aanwezigen de trends in de markt.

Rabo met afstand de grootste
Rabo Real Estate Finance is na de integratie van een deel van FGH Bank de grootste financier op de Nederlandse markt, met een portefeuille van € 22,9 mrd. Voor het eerst is nu duidelijk hoeveel nog aan vastgoedfinancieringen staat bij de individuele kantoren binnen de Rabo-organisatie: FGH was in 2016 zelfstandig nog goed voor zo’n € 16 mrd aan financieringen.
ING Real Estate Finance is de grootste financier, omdat de bank ook een internationale portefeuille heeft. In Nederland is ING REF met een portefeuille van € 14,2 mrd nummer twee. ABN Amro Real Estate (portefeuille € 9,2 mrd) is bezig met een haalrace: ING meldt € 5,5 mrd aan productie (waarvan circa de helft herfinanciering) en ABN Amro had een leningproductie van € 3,5 mrd, een record.
In het echelon onder de drie grootbanken valt RNHB op, dat met de overname van de FGH-portefeuille met stip binnenkomt met een portefeuille van zo’n € 3 mrd, evenals de gestage groei van de portefeuilles van ‘oudgedienden’ op de Nederlandse markt Berlin Hyp, Deutsche Hypo, NIBC en Syntrus Achmea.

Debt fondsen en brokers
De Nederlandse financieringsmarkt internationaliseert pijlsnel verder. Debt funds als Green Oak, DRC Capital en Caerus zijn de afgelopen maanden zeer actief, verzekeraars als Prudential, Axa en Allianz kijken naar grote tickets. Dat past in een internationale trend. In de VS zijn verzekeraars met afstand de grootste financiers van commercieel vastgoed. Duitse banken willen hun slag slaan in Nederland; de recente financiering van Batavia Stad door Helaba (€ 100 mln) is daarvan een prominent voorbeeld. Maud Visschedijk van C&W schatte tijdens de bijeenkomst Top Financiers dat momenteel circa zeventig buitenlandse financieringspartijen naar de Nederlandse markt kijken.
Om door de bomen het bos te kunnen zien, is het logisch dat we een onweerstaanbare opkomst zien van debt brokers, partijen die vraag en aanbod bij elkaar brengen. De grote makelaars CBRE, Cushman & Wakefield, JLL en Colliers hebben dergelijke afdelingen in het leven geroepen en zelfstandige partijen als Adelaer en UniforceDMC komen op. Daan Reekers van Adelaer voorspelt dat de markt zich qua verruiming van financieringsaanbod razendsnel verder zal ontwikkelen, en daarmee stijgt de behoefte aan partijen die daarbij kunnen bemiddelen. Hij noemde als voorbeeld Londen, waar nu 74 debt brokers actief zijn. In de VS vindt inmiddels bijna geen enkele financieringstransactie meer plaats zonder dat er een debt broker bij betrokken is.

Risico’s nemen toe
Dit sterk verruimde aanbod stelt de partij die vreemd vermogen wil aantrekken voor belangrijke vragen: Moet ik kiezen voor de vertrouwde financier of voor buitenlands vreemd vermogen? Moet je kijken alternatieven bij gewijzigde kapitaaleisen van banken of verzekeraars? Moet je je financieringen spreiden tussen banken en fixed income players (zoals verzekeraars)? De traditionele banken richten zich – mede onder druk van de regelgeving – vooral op lagere loan to values; voor het niveau daarboven zijn andere partijen nodig.
Een belangrijke vraag is ook in hoeverre (internationale) regulering en toezicht gelijke tred houden met de snelle ontwikkelingen in vastgoedfinancieringen. Tijdens de PropertyNL Lounge Top Financiers werd duidelijk dat de risico’s toenemen. Zo zei Erik Steinmaier van ABN Amro beducht te zijn voor debt fondsen die tegen hogere ltv’s financieren. ‘Wat is de kennis van het risico?’ Hij vroeg zich ook af of er niet meer een gelijk speelveld zou moeten zijn tussen banken en debt fondsen. ‘Bij een debt fonds dat particulier geld ophaalt is toezicht natuurlijk belangrijk.’ Ook Visschedijk noemde het vreemd dat er geen regulering is voor debt fondsen, terwijl banken heel veel regelgeving over zich heen krijgen.

Rol informatie steeds groter
Rest de vraag hoe de markt – tegen de achtergrond van deze snelle ontwikkelingen – er over 5 jaar uit zal zien. Steinmaier: ‘De internationale partijen zullen hier blijven en de debt advisors ook. Maar hoe de financieringsmarkt er precies zal uitzien hangt natuurlijk sterk af van hoe de economie en het vastgoed zich zullen ontwikkelen.’
Reekers hoopt op een voortzetting van het positieve sentiment bij de banken en voorspelde dat data en informatie een nog veel grotere rol gaan spelen in het financieringsvak.
Van Baaren zag de zich verder uitbreidende internationalisatie als een belangrijk punt: ‘Geld is een rondreizend circus dat de gehele wereld doortrekt. Data worden steeds belangrijker. Vergelijk het met de impact die digitalisering op de reiswereld heeft gehad: in het vastgoed staan we nog maar aan het begin.’
Visschedijk: ‘Ook bij Cushman & Wakefield zetten we in op data. Het blijft echter essentieel dat je de combinatie kunt maken met een goed advies. Onze ambitie is dat we een nog beter verhaal kunnen neerzetten dan banken dat zelf kunnen.’

Erik Steinmaier, sector director ABN Amro
‘Niet gestrest over toegenomen concurrentie’
‘Ik ben niet gestrest over de toegenomen concurrentie. Het gaat ons er niet om de grootste te zijn. Het is veel belangrijker hoe we die € 3,5 mrd aan leningproductie (over 2017, red.) hebben ingezet. We hebben bijvoorbeeld de herontwikkeling gefinancierd van het terrein van de Bijlmerbajes in Amsterdam, dat door AM en BAM wordt herontwikkeld tot een nieuwe, autoluwe en duurzame stadswijk.
ABN Amro is wat ik zou willen omschrijven ‘een goede vriendenbank’. We kunnen soms ‘nee’ zeggen tegen een financiering, maar juist in tijden van crisis zijn we er ook voor onze klanten.
Nieuwe toetreders in de markt zijn voor ons interessant als partner. Een prominent voorbeeld is Allianz, dat naast ABN Amro een groot deel van de financiering van het Atrium op zich heeft genomen, toen dat vorig jaar door Amundi werd gekocht. We hebben daarbij bemiddeld en Allianz erbij gehaald. We werken als ABN Amro momenteel met zo’n 10 financiers samen.
Je kunt proberen wat te leren van de crisis. Een loan to value van meer dan 80%, dat doen we dus niet. We gaan tot maximaal tot 65–70% ltv en laten hogere percentages over aan andere partijen.’

Maud Visschedijk, partner & head C&W Debt & Structured Finance
‘Aantal financiers neemt alleen maar verder toe’
‘Ik werkte bij ABN Amro en zag dat financiers in het Verenigd Koninkrijk en de Verenigde Staten actief werden op de Nederlandse markt. Ik heb toen de overstap gemaakt naar het debt advisory team bij CBRE. Dit team verdrievoudigde in die periode en toen Jeroen Lokerse van Cushman & Wakefield belde, zag ik een kans daar een vergelijkbare afdeling op te zetten.
Het is belangrijk dat je een goede relatie hebt met de Nederlandse grootbanken, maar tegelijk zorgt de regelgeving ervoor dat banken niet altijd mee kunnen komen in pricing of risico – niet voor niets is 90% van de financiering van het Atrium bij Allianz ondergebracht.
We werken momenteel met circa 35–40 financiers. Als gevolg van de afgelopen crisis zijn er meer buitenlandse financiers naar Nederland gaan kijken, en bij een volgende ‘downturn’ gebeurt dat weer. Ik wil ontkrachten dat wij als debt advisors als een soort cijferfetisjisten naar de beste aanbieding kijken; het gaat om het gehele pakket dat de klant afneemt.’

Daan Reekers, ceo Adelaer Real Estate
‘Debt fondsen zijn belangrijk onderdeel van de markt geworden’
‘We waren als Adelaer de laatste 2 jaar betrokken bij bijna een miljard aan financieringen en hebben nu liefst € 1,6 mrd in aanvraag. We werken graag samen met andere partijen. Het speelveld neemt enorm toe in omvang. We doen als Adelaer ook mezzanine en junior financieringen en zijn de oren en ogen voor buiten- en binnenlandse financiers.
Door de crisis is de relatie met de banken anders geworden. Buitenlandse banken, zoals Berlin Hyp en Deutsche Hypo, zitten hier al veel langer. Je moet de afspraken zo goed mogelijk formuleren. In de laatste 16 deals hebben we gewerkt met 12 verschillende geldverschaffers.
Ook het segment van pakweg € 1 tot € 15 mln vinden we belangrijk. In totaal werken we momenteel met circa 16 financiers. Debt fondsen doen dingen die banken niet doen en zijn daarmee een belangrijk onderdeel van de markt geworden.’

Vincent van Baaren, commercial director RNHB
‘Overname FGH mooie stap’
RNHB Hypotheekbank ontstond in 2008 door een fusie van Rijnlandse Hypotheekbank en Nederlandse Hypotheekbank. De vastgoedbank was destijds al een dochter van FGH. In 2016 verkocht FGH deze dochter met € 1,7 mrd aan vastgoedleningen (ruim 9000 leningen) en circa 60 medewerkers aan aan een consortium bestaande uit CarVal Investors en Vesting Finance (dochteronderneming van Arrow Global Group). Eerder dit jaar tekende FGH Bank een overeenkomst met RNHB over de voorgenomen verkoop van nog een deel van zijn leningenportefeuille, ter grootte van circa € 1,3 mrd.
‘Met RNHB richten we ons vooral op de kleinere ‘tickets’. We waren al een afdeling commercieel vastgoed aan het opzetten en toen ontstond de mogelijkheid de FGH-portefeuille over te nemen. Dat is een mooie stap. De boodschap die ik zou willen overbrengen is: ‘We are here to stay.’ RNBH heeft Angelsaksische aandeelhouders met veel kennis van commercieel vastgoed en die kennis heeft er zeker ook toe geleid dat we de bieding op de FGH-portefeuille wonnen.’

Property Lounge
Property Lounge is een kenniscentrum en ontmoetingsplek van de belangrijkste publieke en private partijen in het vastgoed.
Op regelmatige basis komen partijen bijeen in het nieuwe WTC Utrecht en Circl Amsterdam voor korte sessies over de vastgoedactualiteit en een thema dat varieert van investeren in huurwoningen in Amsterdam tot de opkomst van het modelmatig taxeren, van proptech tot gebiedsontwikkeling, van vastgoedfiscaliteiten tot nieuwe manieren van debt finance.
De basis ligt in de data van PropertyNL/Ventu, met informatie over 1 mln gebouwen, 30.000 panden in aanbod en 160.000 huur- en beleggingstransacties. Daaraan wordt informatie gekoppeld uit de BAG (Basisregistratie Adressen en Gebouwen), Kamer van Koophandel en Kadaster, met ons eigen beleggings- en huurregister. PropertyEU heeft een database met beleggingen. Uit die database komen onderzoeken over eigenaren, betrokken adviseurs, ontwikkelaars en gemeenten.
De data worden geïnterpreteerd door en met marktpartijen. Property Lounge speelt daarop in door een eigen onderzoek te presenteren en te bediscussiëren met marktpartijen en deskundige PropertyNL-lezers in de zaal.

Jan Willem van Roggen, NIBC
Niet bang voor een volgende crisis
De managing director Jan Willem van Roggen van NIBC ziet dat partijen in de markt steeds meer ‘hoogtevrees’ krijgen: de aankoopprijzen rijzen nu wel erg de pan uit. Toch is hij niet bang voor een volgende crisis: ‘De ltv’s van nu zijn beduidend minder hoog dan vroeger. Ik denk niet dat de markt zoveel kan kelderen dat het vastgoed onder water kan komen te staan. Banken concurreren nu eigenlijk niet op het oprekken van de loan-to-value, maar des te meer op het rentepercentage.’
Het onlangs aan de Amsterdamse beurs genoteerde NIBC is al jarenlang een nichespeler in de financiering van commercieel vastgoed. In 2017 is de totale portefeuille ongeveer gelijk gebleven, maar is de leningproductie iets gestegen. De groei zit vooral in de projectfinanciering, die ongeveer 50% van de leningportefeuille behelst.
Dat is opvallend, want in 2017 heeft het beleggingsvolume op de commerciële vastgoedmarkt alle records gebroken. Van Roggen denkt dat misschien de nu gangbare lagere leverage debet is aan de gelijkblijvende omvang van de beleggingsfinancieringen. Er wordt veel met eigen vermogen geïnvesteerd.
De financieringsportefeuille voor projectontwikkeling bestaat voor het grootste gedeelte uit transformaties naar woningen. Van Roggen: ‘Het risico hier valt mee: woningen worden bijvoorbeeld voor € 3000 per m² in de markt gezet, maar worden dan vaak voor hogere prijzen verkocht. Zodra de woningen worden opgeleverd, stromen ze meestal weer de portefeuille uit. Soms omdat het institutionelen zijn die alleen eigen vermogen investeren, soms naar een andere bank.’
Vooralsnog financiert NIBC alleen Nederlands vastgoed, maar het is wel de wens van de bank dat enigszins te veranderen. Van Roggen: ‘Graag zouden we Nederlandse beleggers financieren in Duitsland, vooral op de woningbeleggingsmarkt.’
Als nichebank profileert NIBC zich als een bank die snel uitsluitsel biedt over de aanvragen. Groene financieringen zijn geen doel op zich, maar de portefeuille wordt vanzelf groener: ‘We doen veel projectontwikkeling en dat is tegenwoordig per definitie groen.’ GK

Rabo REF de grootste
Rabobank is open voor zowel bestaande als nieuwe klanten. Daar wil de bank heel helder over zijn. Het feit dat FGH als dochteronderneming niet meer bestaat – een flink deel van de leningen is verkocht aan RNHB – wil niet zeggen dat Rabobank geen duidelijke visie op de financiering van commercieel vastgoed heeft. Integendeel, uit ons onderzoek blijkt dat het nieuwe Rabobank Real Estate Finance met bijna € 23 mrd veruit de grootste vastgoedfinancier van Nederland is. Op het lijstje van 2017 staan onder meer de financiering van de Westergasfabriek in Amsterdam, woningtransformatieproject Hyde Park in Hoofddorp en de transformatie van het ministerie van Sociale Zaken in Den Haag.
Rabobank REF is ontstaan na het besluit om FGH te integreren in Rabobank. Het doel was de totale financieringsportefeuille zodanig te verbeteren dat de balanspositie van de bank verbeterde. Diverse factoren, waaronder recent Basel IV, leiden er toe dat kapitaaleisen voor commercieel vastgoed zwaarder worden. De afbouw van FGH past daarin.
Nu blijkt echter dat naast FGH, de Rabobank zelf ook een omvangrijke vastgoedfinancieringsportefeuille had. Terwijl FGH in 2016 nog een portfolio van bijna € 16 mrd rapporteerde, blijkt na optelling van álle commerciële vastgoedfinancieringen binnen álle kantoren van de Rabobank een portefeuille te resteren van € 22,9 mrd. Dat getal is inclusief de integratie van de leningen van FGH die naar Rabobank REF zijn overgeheveld.
Voor Rabobank REF is 2017 een overgangsjaar. FGH werd in de bank geïntegreerd en de beoogde afbouw is bijna klaar. Het lukte Rabobank dan ook niet werkelijke productiecijfers voor 2017 af te geven: die waren inclusief de overgehevelde FGH-leningen en dat is niet echt nieuwe leningproductie.
Heden ten dage bestaat het grootste deel van de portefeuille uit beleggingsvastgoed. De loan-to-value is verschillend per vastgoedsegment en kwaliteit vastgoed, maar gemiddeld lag de ltv eind 2017 op 71%. Ten aanzien van nieuwe financieringen legt Rabo REF de focus op Nederlands vastgoed en wordt projectontwikkeling niet geschuwd.
De ambities zijn om binnen 10 jaar een 100% groene portefeuille te hebben, tot 100% financiering van duurzaamheidsmaatregelen en een lagere rente naarmate de portefeuille duurzamer is.
Ook wil Rabo minimaal 1,5 mln m² transformatie financieren in de periode tot 2023, resulterend in ten minste 20.000 nieuwe woningen. Bovendien moet minimaal 60% van de financieringen buiten de vier grote steden gedaan worden, omdat er in Nederland meer kansen liggen dan alleen in de grote steden en om de vitaliteit van lokale gemeenschappen te helpen versterken.
De klantbediening vindt voor het grootste deel plaats bij de lokale banken (inclusief regionale grootbedrijfteams). Daarnaast wordt een deel van de klanten met een landelijke beleggingsportefeuille of landelijk opererende projectontwikkelaars bediend vanuit een team bij Wholesale Clients in Utrecht. Rabo Real Estate Finance is integraal verantwoordelijk voor de uitvoering van de sectorstrategie en de sturing op de totale commercieel vastgoedportefeuille. GK

Jan-Jaap Meindersma, UniforeDMC
Alternatieve financier met lijn naar Morgan Stanley
‘Van de € 500 mln aan ambitie die voor 2018 is uitgesproken, is al zo’n € 250 mln weggezet.’ Aan het woord is Jan-Jaap Meindersma, nog niet zo lang verbonden aan UniforeDMC. De € 500 mln waarnaar hij refereert, is de samenwerking die UniforeDMC heeft met Morgan Stanley.
Via UniforeDMC, een in de Nederlandse markt gespecialiseerde investment manager, heeft Morgan Stanley toegang tot te financieren vastgoed, waarbij de interesse uitgaat naar een leningomvang boven € 10 mln. In 2017 heeft Morgan Stanley door bemiddeling door UniforeDMC onder meer het Vastgoed Fundament Fonds van Annexum geherfinancierd voor € 27,6 mln. Ook tekende Morgan Stanley voor de herfinanciering van het Woon–Winkel Fonds voor € 48,2 mln. Meindersma: ‘UniforeDMC is een investment manager in vastgoed, maar heeft daarnaast ook een financieringstak. Nu er minder Nederlandse banken zijn die vastgoed financieren, is er ruimte gekomen voor andere partijen. De alternatieve financiers zijn vooral buitenlandse partijen, zoals dus Morgan Stanley. Die zoekt goede investeringen voor het bij de bank gestalde spaargeld. In internationaal perspectief biedt Nederland goede marges tegen een aanvaardbaar risico.’
Alternatieve financiers verstrekken in Nederland geen miljarden, maar ze vullen wel het gat dat de reguliere banken laten liggen. Het aantal alternatieve financiers is de afgelopen jaren flink gestegen, variërend van verzekeraars en debt funds tot buitenlandse banken. ‘Voor de alternatieve financiers is toegang tot de Nederlandse markt niet eenvoudig, aangezien de meeste partijen geen lokaal netwerk hebben. Bovendien is de schaal van de Nederlandse markt voor veel partijen onvoldoende om een lokaal kantoor te starten.’
Buitenlandse partijen die hier toch de weg naar toe willen vinden, doen dat dan ook graag met een partij als UniforeDMC. Het feit dat UniforeDMC met Morgan Stanley een vast samenwerkingsverband heeft, is op zich wel bijzonder. Veel ‘debt advisors’ werken andersom: ze werken namens klanten die een financiering zoeken en zoeken de financiers daarbij. Dat UniforeDMC een vaste lijn heeft met Morgan Stanley, heeft als voordeel dat er gerichter gezocht wordt naar oplossingen die passend zijn voor de klant en financier.
Meindersma, die hiervoor bij Rabobank werkte als head structured debt capital markets en onder meer verantwoordelijk was voor de verkoop van de FGH-portefeuille, heeft zich bij UniforeDMC gevoegd om de vastgoedfinancieringstak uit te breiden. ‘We hebben de ambitie om in 2018 € 500 mln weg te zetten, maar er is geen limiet. En gezien de hoeveelheid die we al gedaan hebben, zouden we weleens de € 500 mln kunnen passeren.’
UniforeDMC zoekt beleggingsfinancieringen van € 10–100 mln in alle segmenten van de markt. Meindersma onderzoekt de mogelijkheden om voor andere financiers onder € 10 mln te bemiddelen. GK