PropertyNL Top Financiers 2017: Grote verschuivingen op financiersmarkt

Vastgoed financieren is een kwestie van de juiste mensen kennen. Wie ruzie heeft met Peter Göbel (ING Real Estate Finance), Roel van der Bilt (Rabo Real Estate Finance) en Rutger Schuur (ABN Amro Real Estate Finance) heeft een probleem. Hun banken doen het leeuwendeel van het werk op de financieringsmarkt voor commercieel vastgoed. Waar moet je anders naar toe?
Hans Copier (Propertize) kent het probleem: hij werd op de Expo Real afgelopen maand steeds aangeklampt. Hij staat voor de voortzetting van SNS Property Finance. In hoogtijdagen was die goed voor € 14 mrd aan vastgoedfinancieringen, bijna evenveel als de marktleider van nu, ING Real Estate. Copier moet liefhebbers echter steevast teleurstellen. Hij is aangesteld om de portefeuille ‘uit te managen’ zoals dat heet in het jargon, oftewel op een charmante manier van alle klanten af te komen. Dat gaat best voorspoedig: er is nog maar een paar miljard over van die € 14 mrd van weleer. Maar Copier is dus niet degene die een vastgoedpartij kan opvangen die een financier zoekt.

Uitmanagen van de portefeuille
Vorig jaar werd het probleem vergroot doordat Rabobank ingreep bij dochter FGH Bank. De bank heeft het vastgoed naar zich toegetrokken onder de naam Rabo REF onder leiding van Roel van der Bilt. FGH Bank zit in dezelfde situatie als Propertize: het uitmanagen van de portefeuille. Vorig jaar was de combinatie volgens het jaarverslag goed voor € 11,3 mrd aan vastgoedleningen, dat was € 4 mrd minder dan het jaar ervoor en € 8 mrd minder dan in topjaar 2013. FGH Bank zelf heeft volgens het laatste jaarverslag ultimo 2016 € 2,4 mrd aan hypothecaire leningen die niet passen binnen Rabo Real Estate Finance.
Op het moment van het ter perse gaan van deze editie is de verkoop van de eerste tranche van € 1,5 mrd in de afrondende fase, en misschien lukt het FGH Bank zelfs om de rest ook elders te plaatsen voor het eind van het jaar. Het team van Roel van der Bilt zal dan met de circa € 8,9 mrd van ultimo vorig jaar verder gaan bouwen, maar het is duidelijk dat ook hij de zoekende vastgoedpartij niet verder kan helpen.
Waar zijn die verdampte miljarden terecht gekomen? Op de Nederlandse markt is er maar één die de afgelopen jaren tegen de stroom in sterk is gegroeid, en dat is ABN Amro. De portefeuille is sinds 2010 verdubbeld tot bijna € 8 mrd in het onderzoek nu. Die groei is bij lange na niet in staat het gat dat SNS achterliet te dichten. De grote drie zijn samen nog maar goed voor € 30 mrd, terwijl in 2010 nog € 54 mrd in de boeken stond (inclusief SNS Property Finance). Deze leningen moeten zijn afgeschreven of elders zijn ondergebracht.

Vergroening
Er is nog een reden waarom het traditionele aanbod van vastgoedfinanciers is beperkt.
De grote drie maken er geen geheim van dat zij alleen klanten willen die hun portefeuille vergroenen. Peter Göbel is daar het verst in gegaan. Hij heeft per brief de klanten laten weten dat ING hen niet meer financiert, als zij niet investeren om hun portefeuille aan te passen aan de groene vereisten: een C-label of beter.
Maar ‘vieze’ klanten staat ook bij Van der Bilt van Rabo of bij Schuur en zijn mededirecteur Erik Steinmeier geen warm onthaal te wachten. Steinmeier kondigde vorige week op het PropertyNL-congres over vergroening van kantoren aan dat 30% van de portefeuille van ABN Amro volgend jaar een A-label als streven heeft. Nu is dat nog 15%. Als hij die doelstelling wil halen, moet hij actief zijn klanten gaan bewerken en vooral geen klanten met ‘bruine’ kantoren gaan financieren.
In de volgende editie staat een gesprek met Roel van de Bilt van Rabobank, maar één ding kunnen we nu al voorspellen: ook hij zal pal staan voor een vergroening van zijn hypotheekportefeuille en wil geen ‘vieze’ klanten overnemen. Er is dus een markt voor het financieren van partijen die niet willen of kunnen investeren in het vergroenen van vastgoed.

Nieuwe toetreders
Wie zijn de kanshebbers om in de gaten te springen die de grote drie achterlaten? Daarbij kan gedacht worden aan bekende niche-spelers zoals NIBC (eveneens in de komende editie een portret), dat zich revancheert na het vastgoed een tijdje op een laag pitje te hebben gezet. Van de Duitse banken staan Deutsche Hypo en Berlin Hypo het hoogste aangeschreven in Nederland, maar er zijn nu ook deals die gefinancierd worden door Duitse banken die geen vestiging in Nederland hebben.
Een categorie die sterk aan belangstelling wint, zijn de intermediairs. Een bekende speler is Remit, een snelgroeiende is Adelaer Real Estate (ook hierover meer in een volgende editie) en Axeco (zie het portret in PropertyNL nummer 9 van vorig jaar). Nieuw is ook de uitgebreidere dienstverlening op dit vlak van vastgoedadviseurs. In de komende editie een gesprek met het team van CBRE. Afgelopen maand formeerde ook Cushman & Wakefield zo’n team.

Onduidelijk
Veel nieuwe financieringen komen via private equity-partijen. Op de website van de meeste spelers wordt vermeld dat zij niet alleen eigen vermogen verschaffen, maar ook financieringen leveren. Dat kan aantrekkelijk zijn, omdat zij leningen kunnen bundelen en als pakketten kunnen onderbrengen. Tegelijk roept deze tendens déjà vu-gevoelens op. De grote vastgoedcrisis is ontstaan doordat toezichthouders geen zicht hadden op de risico’s – en risico’s van verpakte leningen waren daar een belangrijk onderdeel van.

PROFIELEN

ING Real Estate & Finance
Op basis van leningproductie, waaronder herfinancieringen, claimt ING Real Estate Finance de hoogste plek in de lijst Top Financiers van PropertyNL. In het eerste halfjaar van 2017 realiseerde ING een leningproductie van € 2,638 mrd, waarvan € 1,365 mrd herfinancieringen. Het uitstaande volume noteert eind 2016 € 14,2 mrd. In de eerste helft van dit jaar kwam dat uit op € 14,1 mrd. Deals die ING vorig jaar heeft gefinancierd zijn onder andere de Koopgoot in Rotterdam (€ 120 mln) en New Babylon in Den Haag (€ 70 mln). Ongeveer 85% van de financieringen betrof beleggingen. De meeste financieringen vonden plaats in het retailsegment (35%), gevolgd door de financiering van woningbeleggingen/ontwikkelingen (25%) en kantoordeals (20%).

ABN Amro Real Estate
De cijfers van Amro Real Estate Finance over 2016 en 2017 zijn aangepast vanwege een wijziging in de rapportagestructuur. Uitgaande van de aangeleverde gegevens plaatsen we ABN Amro op de tweede plaats met een productie van € 1,739 mrd in de eerste zes maanden van dit jaar. Het volume kwam in deze periode uit op € 7,824 mrd. Het afgelopen jaar kwam 72% van de financiering voor rekening van beleggingen. In tegenstelling tot ING financiert ABN Amro met name woningenbeleggers/ontwikkelaars. Kantoren zijn interessant voor 23% van de financieringen. Van de totale leningen werd 14% gebruikt om retailvastgoed mee te financieren. Het afgelopen jaar wist ABN Amro 23% van zijn financieringen aan buitenlandse partijen te verstrekken. Afhankelijk van de asset class financiert ABN Amro maximaal 70%.

Rabo REF/FGH
Rabo Real Estate Finance is in november 2016 gelanceerd in het kader van de integratie van vastgoedbank FGH Bank binnen de Rabobank. Op 31 december 2016 bedroeg de kredietportefeuille € 11,3 mrd, een daling van € 4 mrd. In de eerste helft van 2016 stond de teller nog op € 15,8 mrd. De leningproductie kwam in diezelfde periode uit op € 403 mln. Medio 2016 verkocht FGH een deel van een portefeuille vastgoedleningen met een totaalwaarde van € 650 mln aan een grote Nederlandse institutionele belegger. Eind vorig jaar verkocht FGH Bank de vastgoedfinancieringsactiviteiten van RNHB Hypotheekbank (een label van FGH Bank) met een kredietportefeuille van ongeveer € 1,7 mrd aan een consortium bestaande uit CarVal Investors en Vesting Finance.

Deutsche Hypo
Als het Nederlandse kantoor van de Duitse vastgoedbank Deutsche Hypo dit jaar zijn bankiers hard aan het werk zet, is de kans groot dat het de derde grote vastgoedbank van Nederland, RABO/FGH, moeiteloos voorbij stoomt. In de eerste zes maanden van 2017 financierde de Duitse geldverstrekker voor € 385 mln aan Nederlands vastgoed. Deze productie is exclusief herfinancieringen. Het afgelopen jaar kwam de totale som van de productie op € 653 mln. Het uitstaande volume van de portefeuille was ultimo 2016 € 1,95 mrd. In het voorgaande jaar was dat nog € 1,53 mrd. Net als zijn Nederlandse sectorgenoten trekt ook Deutsche Hypo de grens bij een leverage van maximaal 70%. De bank financierde het afgelopen jaar grotendeels woningdeals (68%). Kantoortransacties (8%), retail (3%) en hotels (6%) hebben minder ruimte in de portefeuille.

NIBC
De Haagse zakenbank is in de eerste zes maanden van dit jaar goed voor een leningproductie van € 300 mln. Vorig jaar stond er onder de streep een productie van € 550 mln. De vastgoedtak wordt aangestuurd door Jan Willem van Roggen. NIBC trad vorig jaar samen met Xead op als nieuwe aandeelhouders van het Fletcher Hotel. ABN Amro en ING traden op als huisbankiers. Voor NIBC is de hotelmarkt gesneden koek; de zakenbank is al 25 jaar actief in deze business als financier, investeerder en adviseur. Het volume over 2016 kwam uit op ongeveer € 1,1 mrd.

Syntrus Achmea
Syntrus Achmea Real Estate Finance wist het afgelopen jaar de leningproductie te verdubbelen van € 95 mln in 2015 tot € 234 mln eind vorig jaar. Het volume in deze periode nam iets af tot € 1,681 mrd. Na het eerste halfjaar daalde het volume zelfs tot € 1,475 mrd. Het eerste halfjaar van 2016 verstrekte Syntrus € 148 mln aan leningen, maar in het tweede halfjaar was dit met € 86 beduidend minder. Van de totale productie van 2016 werd 89% besteed aan beleggingen. De loan-to-value die de financier hanteert, betreft maximaal 75% van de executiewaarde of 60% van de marktwaarde, voor zowel nieuwe als bestaande klanten. De leningen van Syntrus Achmea vonden het afgelopen jaar onderdak bij voornamelijk woningbeleggingen (64%) en retaildeals (32%).

Berlin Hyp
NSI sloot vorig jaar een financiering af van € 70 mln met de Duitse vastgoedfinancier Berlin Hyp. Het betreft de financiering van een deel van de kantorenportefeuille. In totaal was de leningproductie van Berlin Hyp in 2016 € 487 mln, waarvan het leeuwendeel in het eerste halfjaar werd afgesloten. In de eerste helft van 2017 was er sprake van een productie van € 232 mln. Het totale uitstaande volume over 2016 staat op € 1,546 mrd en de teller stond eind juni 2017 op € 1,624 mrd.

Triodos
Het uitstaande volume commercieel vastgoed van Triodos groeide ultimo 2016 naar € 234 mln. Dat is inclusief Triodos Groenfonds. In de eerste zes maanden van dit jaar realiseerde Triodos een productie van € 100 mln. De leningproductie over 2016 is € 130 mln. Het leeuwendeel van de leningen is verstrekt aan nieuwe klanten. Voor zowel bestaande als nieuwe klanten hanteert Triodos een loan-to-value van 65%.