Column Johan Conijn: Fluiten in het donker

Woningcorporaties hebben in hun meerjarenprognoses voor de periode 2023–2027 de nieuwbouw van ruim 190.000 sociale huurwoningen begroot. Dat is gemiddeld 38.000 nieuwe sociale huurwoningen per jaar.

Je zou kunnen denken dat woningcorporaties met deze begroting goed op weg zijn om de doelstelling uit de Nationale prestatieafspraken te halen. Er is afgesproken dat woningcorporaties in de periode tot en met 2030 in totaal 250.000 sociale huurwoningen zullen realiseren. Met de aantallen van de laatste meerjarenprognoses komen ze daar nog ruimschoots overheen.

Niets is echter minder waar. De meeste woningcorporaties geven in hun begrotingen niet de verwachte realisaties weer, maar de ambities. En jaar op jaar blijken de ambities veel te hoog gegrepen. Een illustratief voorbeeld is dat woningcorporaties in september 2020 met kortingen op de verhuurderheffing binnen twee jaar zouden starten met de bouw van 150.000 sociale huurwoningen. De termijn van twee jaar is verstreken, maar van een stijging is nagenoeg geen sprake.

De speciaal hiervoor ingestelde Taskforce nieuwbouw woningcorporaties heeft pogingen ondernomen om de woningbouw tijdig te laten starten. Een veelheid van oorzaken, waaronder met stip op één het ontbreken van een omgevingsvergunning, stond een toename van de nieuwbouw in de weg. De omvang van de gerealiseerde nieuwbouw van sociale huurwoningen is in 2021 uitgekomen op iets meer dan 15.000 (on)zelfstandige woningen en wooneenheden. Een stijging van 4% ten opzichte van het jaar daarvoor. Ook nu is de grote sprong voorwaarts nog niet zichtbaar.

De Autoriteit woningcorporaties heeft regelmatig de grote discrepantie tussen de ambities in de meerjarenprognoses en de feitelijke realisaties aan de kaak gesteld. Zo heeft ze in haar onlangs verschenen Staat van de corporatiesector vastgesteld dat van de begrote nieuwbouw in de meerjarenprognose van 2018 de afgelopen drie jaren slechts 62% is gerealiseerd. Doordat woningcorporaties de ambities weergeven, is er geen inzicht wat ze feitelijk kunnen realiseren. Dat is problematisch bij het maken van afspraken, niet alleen met het Rijk bij de Nationale prestatieafspraken, maar ook met de gemeenten.

Afspraken die woningcorporaties maken, kennen steeds een groot voorbehoud, zoals dat er snel voldoende bouwgrond beschikbaar moet komen tegen een betaalbare prijs. Op zich is dit voorbehoud terecht. Woningcorporaties hebben weinig eigen grondposities en zijn daardoor erg afhankelijk van de gemeente. Vervolgens verkeert de gemeente in een vergelijkbare positie en is zij voor bouwgrond sterk afhankelijk van marktpartijen. Zo benadrukken partijen vooral hun afhankelijkheden.

Het is nodig dat woningcorporaties een ambitieuze planvoorraad hebben, veel ballen in de lucht om het gewenste aantal woningen te realiseren. Doordat de meeste woningcorporaties, bijvoorbeeld op basis van slagingskansen, geen realistische prognoses maken, is er geen duidelijkheid over het aantal woningen dat opgeleverd zal gaan worden. En mede als gevolg daarvan is er ook geen urgentie om belemmeringen weg te nemen als woningcorporaties veel lagere aantallen zouden laten zien. Overigens kent het systeem waarin woningcorporaties functioneren ook perverse prikkels. Als woningcorporaties de realistischere en daardoor lagere aantallen in de begroting zouden opnemen, zou uit de jaarlijkse analyse van de bestedingsruimte door het ministerie blijken dat woningcorporaties financieel gezien veel meer hadden kunnen doen. Eerder hebben woningcorporaties op basis daarvan het verwijt gekregen zich als Dagobert Duck te gedragen. Om dat verwijt niet nogmaals te krijgen, wordt de begrotingsruimte gevuld met ambities.

Het echte probleem is niet dat de meerjarenprognoses niet op realistische prognoses zijn gebaseerd. Het gaat uiteindelijk niet om een realistische prognose, hoe belangrijk die op zich ook is, maar om meer nieuwbouw. Een veel beter inzicht waardoor het niet lukt om de ambities te realiseren is daarvoor onontbeerlijk. Het gaat daarbij niet alleen om de afhankelijkheden van anderen, maar ook om de eigen mogelijkheden. Er zijn de laatste jaren tenslotte ook succesvolle woningcorporaties geweest.

Johan Conijn is directeur bij Finance Ideas en emeritus-hoogleraar woningmarkt van de Universiteit van Amsterdam