Column Johan Conijn: Herwaardering van de verkoop van corporatiewoningen

Gemeenten en huurdersorganisaties zijn veelal niet gecharmeerd van de verkoop van corporatiewoningen. Soms wordt zelfs het beeld geschetst dat er mede als gevolg van de omvangrijke verkoop van corporatiewoningen een tekort aan sociale huurwoningen zou zijn ontstaan. Zoals vaak het geval is, is ook nu de situatie genuanceerder.

In het verleden hebben woningcorporaties vooral huurwoningen verkocht aan koopstarters, in de periode 2012–2016 gemiddeld bijna 14.500 per jaar. Dit is deels gedaan met een verlaagde aankoopprijs, waarbij de koopstarter de zogenaamde ‘korting’ bij verhuizing diende terug te betalen, plus een deel van de waardestijging van de woning. Na 2016 is de verkoop van corporatiewoningen aan koopstarters echter sterk gedaald. In 2022, het laatste jaar waarover gegevens beschikbaar zijn, is de verkoop aan koopstarters uitgekomen op 3.500. Op een corporatievoorraad van 2,3 mln woningen is dat slechts 0,15%. Hierdoor is de positie van koopstarters op de woningmarkt verslechterd.

Woningcorporaties hebben ook complexen woningen aan beleggers verkocht. Dat heeft overigens nooit een grote vlucht genomen. Er zijn wel twee geruchtmakende transacties geweest met buitenlandse beleggers. Het Wooninvesteringsfonds, een woningcorporatie met een uitpondportefeuille, heeft in 2014 noodgedwongen de volledige woningportefeuille van 3.800 huurwoningen aan Round Hill verkocht. Rond diezelfde tijd verkocht Vestia, dat in financiële problemen verkeerde, 5.500 woningen aan Patrizia. Deze transacties vonden plaats op basis van de toenmalige marktwaarde. Achteraf bezien waren dat voor de kopers door de sterk stijgende marktwaarde zeer profijtelijke transacties.

Sindsdien is de regelgeving veranderd. Als nu een woningcorporatie in financiële problemen verkeert en er huurwoningen verkocht moeten worden, zijn andere woningcorporaties verplicht om de woningen tegen de marktwaarde te kopen, als die woningen noodzakelijk zijn voor voldoende aanbod van sociale huurwoningen. Daarmee blijven de betreffende woningen behouden voor de sociale huursector. Complexgewijze verkoop aan beleggers vindt momenteel nog maar in beperkte mate plaats, en dan nagenoeg alleen als het geliberaliseerde huurwoningen betreft. De laatste jaren zijn transacties tussen woningcorporaties sterk toegenomen, ook als er geen financieel probleem is. De verkoop van een huurwoning door ene woningcorporatie wordt dan gecompenseerd door de aankoop van de andere woningcorporatie. Deze onderlinge transacties vinden onder meer plaats om de interregionale spreiding van de woningportefeuille te verminderen.

Dat woningcorporaties woningen verkopen, zij het in veel mindere mate dan in het verleden het geval is geweest, is één kant van de medaille. De andere kant is dat de verkoopopbrengsten weer geïnvesteerd kunnen worden, als de verkoop tenminste niet nodig is om een financieel probleem op te lossen. Een woningcorporatie heeft immers geen aandeelhouders aan wie uitkeringen dienen plaats te vinden. Door alleen te benadrukken dat de verkoop tot minder sociale huurwoningen leidt, blijft ten onrechte buiten beschouwing dat de woningcorporatie met de extra middelen vervangende nieuwbouw kan realiseren. Een verkochte huurwoning levert zo een koopwoning voor een starter plus een nieuwe huurwoning op. Op deze wijze kan de totale woningvoorraad juist groeien. De verkoop van sociale huurwoningen behoeft dus niet tot een vermindering van de corporatievoorraad te leiden. Soms is het zelfs mogelijk om met de verkoopopbrengst van één woning, twee nieuwe woningen te realiseren.

De focus van gemeenten en huurdersorganisaties zou dan ook veel beter gericht kunnen zijn op de groei van de corporatievoorraad. Het gaat er niet zozeer om of er woningen worden verkocht; het gaat erom of de gewenst netto groei van de corporatievoorraad wordt gerealiseerd. De netto groei is gelijk aan nieuwbouw minus verkoop en sloop. In de corporatiesector is momenteel sloop omvangrijker dan verkoop. Niet alleen de verkochte, maar ook de sloopte sociale huurwoningen dienen vervangen te worden. Het gaat er niet om of er verkocht wordt; het gaat erom of de totale nieuwbouw voldoende is voor de vervanging en de benodigde uitbreiding.

Johan Conijn is directeur bij Finance Ideas en emeritus-hoogleraar woningmarkt van de Universiteit van Amsterdam