Column Johan Conijn: Grenzen aan de groei van de private huursector

Het gaat voor het grootste deel om vrije sector huurwoningen met een huur van gemiddeld € 1466 per maand. Zowel het vrijkomende aanbod van corporatiewoningen als dat van koopwoningen is sterk gedaald. Dit is de meest in het oog springende uitkomst van het tweejaarlijkse onderzoek Wonen in Amsterdam.

Dat het aandeel van de private huursector in het vrijkomende aanbod zo sterk is toegenomen, heeft twee oorzaken. Ten eerste is het aandeel van private huurwoningen in de woningvoorraad toegenomen. Daarnaast is de verhuisdynamiek in de private huursector groter dan in de twee andere sectoren.

De private huursector is in Amsterdam de afgelopen tien jaar met 35% gegroeid. Deze toename overtreft ruimschoots de groei van de totale Amsterdamse woningvoorraad, die in deze periode 10% is geweest. Het aantal corporatiewoningen is min of meer gestabiliseerd en de koopsector is amper gegroeid. Dit is overigens geen exclusief Amsterdamse ontwikkeling. Landelijk is de private huursector in deze periode met 30% gestegen. Amsterdam loopt dus wel iets voorop, maar het gaat om een landelijke trend dat de private huursector stijgt. Deze ontwikkeling is het gevolg van beleidsmatige keuzes, maar vooral van de dalende rente, waardoor beleggen in woningen ten opzichte van andere beleggingen aantrekkelijker is geworden.

Het Amsterdamse rapport schrijft de groei van de private huursector vooral toe aan ‘buy-to-let’, waarbij koopwoningen worden omgezet in huurwoningen, en ‘keep-to-let’, waarbij de verhuizende eigenaar/bewoner zijn ‘oude’ woning zelf verhuurt. Het rapport besteedt nagenoeg geen aandacht aan de nieuwbouw en heeft een blinde vlek voor de mate waarin de nieuwbouw heeft bijgedragen aan de groei van de private huursector. Uit gegevens van het Centraal Bureau voor de Statistiek blijkt dat de nieuwbouw in Amsterdam voor een belangrijk deel in de private huursector is gerealiseerd. 54% van de groei van de private huursector in de periode 2012–2021 is het resultaat van nieuwbouw van private huurwoningen, vooral door institutionele beleggers. Ook dit sluit aan bij het landelijke beeld dat ruim 50% van de groei van de private huursector via nieuwbouw tot stand is gekomen. En dat is nog exclusief toevoegingen aan de woningvoorraad door transformatie van andere gebouwen in woningen.

De tweede oorzaak voor het grote aandeel van de private huurwoningen in het vrijkomende aanbod is dat er relatief veel verhuizingen zijn in de private huursector. Veel huurders in deze sector beschouwen de huurwoning als een tijdelijke oplossing. 49% heeft de wens binnen twee jaar te verhuizen. De reden voor de verhuiswens in vooral dat men voorkeur heeft voor een koopwoning (44%) of omdat men de huurwoning te duur vindt (27%). Verder draagt het grote aantal tijdelijke huurcontracten in de private huursector ook bij aan de grote verhuisdynamiek. Uit het Amsterdamse rapport blijkt dan ook dat enerzijds de private huursector een functie vervult om woningzoekenden te kunnen huisvesten, anderzijds is er voor een groot deel sprake van het voorzien in een substitutievraag. Velen hadden eigenlijk iets anders gewild.

Per saldo is het beeld dat het Amsterdamse onderzoek schetst van de woningmarkt niet positief. In toenemende mate zijn woningzoekenden aangewezen op te dure huurwoningen in de private huursector, waar niet iedereen op zit te wachten. Desondanks zijn er nog steeds pleidooien dat de omzettingen van koop naar huur gewenst zouden zijn. Zo berispte de Europese Commissie in juni 2021 Nederland dat de overdrachtsbelasting voor koopstarter is verlaagd en voor beleggers is verhoogd, en dat de zelfbewoningsplicht zou worden ingevoerd. De gedachte dat het goed is voor de woningzoekenden dat koopwoningen omgezet worden in huurwoningen wordt gelogenstraft door de Amsterdamse feiten. De grenzen aan de groei van de private huursector zijn bereikt.

Johan Conijn is directeur bij Finance Ideas en emeritus-hoogleraar woningmarkt van de Universiteit van Amsterdam