Column Johan Conijn: Onzalig pleidooi voor huurbevriezing

Over de vraag of we hiermee een periode ingaan van hoge inflatie, zijn de verwachtingen verdeeld. Ondertussen zijn de gevolgen van de hogere inflatie voor de woningmarkt al zichtbaar. De bouw van woningen is in korte tijd aanmerkelijk duurder geworden. Dat kan tot vertraging leiden bij de nieuwbouw, omdat projecten niet meer rond te rekenen zijn. De inflatie heeft ook al consequenties voor de huurstijging van volgend jaar. Het gaat dan onder meer om de jaarlijkse huuraanpassing in de gereguleerde huursector op 1 juli 2022. Op basis van regelgeving werkt de jaarinflatie van het CBS vertraagd door in het inflatiecijfer dat het ministerie van BZK gebruikt voor de huurstijging. Als gevolg hiervan komt dat inflatiecijfer volgend jaar uit op 2,3%. In de corporatiesector is de stijging van de huursom gelijk aan inflatie en zou deze dus uitkomen op 2,3%. Voor de vrije huursector geldt momenteel de regel inflatie plus 1%, zodat daar de huurstijging per woning op maximaal 3,3% uitkomt. Dat zijn forse stijgingen ten opzichte van de huurbevriezing van dit jaar. Omdat de jaarinflatie van het CBS voor bijna een kwart is opgebouwd uit de huurstijging, zal de inflatie hierdoor volgend jaar ook een extra impuls krijgen.

Het demissionaire kabinet moest dit jaar akkoord gaan met een motie van de Tweede Kamer dat de huren op 1 juli 2021 bevroren dienden te worden. Voor volgend jaar heeft de Woonbond zijn inzet voor het huurdebat al bekend gemaakt. In een recente brief aan de Tweede Kamer stelt de Woonbond voor om ook in 2022 de huurbevriezing voort te zetten.

Het argument is dat er grote betaalbaarheidsproblemen zijn in de huursector. Dat klopt, maar uit onderzoek van onder meer het Planbureau voor de Leefbaarheid blijkt dat de oorzaak voor de betaalbaarheidsproblemen vooral in de hoogte van het inkomen gelegen is. Er zijn te veel huishoudens met een te laag inkomen. En dan is een huurbevriezing een druppel op een gloeiende plaat. Bovendien heeft een huurbevriezing een generieke werking. Alle huurders, ongeacht de hoogte van het inkomen en ongeacht de hoogte van de huur, profiteren van een huurbevriezing. Dat is geen doelmatige inzet van financiële middelen.

Er is meer aan de hand. Dat huren gekoppeld zijn aan de inflatie leidt gemakkelijk tot het misverstand dat de huurstijging die daarvan het gevolg is, een extraatje is voor de verhuurder. Ieder jaar inflatie, ieder jaar hogere huren, en de verhuurder loopt binnen, zou de gedachte kunnen zijn. Dat is een misverstand. Bij het bepalen van de hoogte van de huur houdt de verhuurder vooraf al rekening met een verwachte inflatie. Ook de waarde van de woningen is mede gebaseerd op de verwachte inflatie. Dat geldt zowel in de sociale als in de private huursector. Door vooraf te veronderstellen dat dat de huur met de inflatie zal stijgen, kan de verhuurder met een lagere huur volstaan om toch het noodzakelijke of gewenste rendement te realiseren. Anders geformuleerd: de huurder heeft al voordeel van de inflatie gehad. Met een huurbevriezing zou de huurder extra bevoordeeld worden. Huurbevriezing kost de verhuurder dan ook veel geld. De kosten van de huurbevriezing van vorig jaar werden geschat op structureel € 200 mln. In de gereguleerde huursector is hiervoor compensatie geboden via een verlaging van de verhuurderheffing. Met de hogere inflatie zouden de kosten van de huurbevriezing in 2022 uitkomen op structureel € 330 mln. Dit zou wel weer via de ‘geldpot’ van de verhuurderheffing gecompenseerd kunnen worden, maar die geldpot raakt steeds leger en is nodig om investeringen mogelijk te maken.

Als het om betaalbaarheid van de huursector gaat, is een verhoging van het minimum inkomen, waarmee de huurstijging ook kan worden gecompenseerd, heel wat verstandiger dan een huurbevriezing. Daarmee wordt de kern van het probleem aangepakt; huurbevriezing is slechts symptoombestrijding met negatieve effecten.

Johan Conijn is directeur bij Finance Ideas en emeritus-hoogleraar woningmarkt van de Universiteit van Amsterdam