Opmerkelijke kopers op de winkelvastgoedmarkt

Net nu de halfjaarcijfers van het beursgenoteerde winkelfonds Vastned laten zien dat ook op de beste locaties op nieuw afgesloten huurcontracten lagere huurwaardes worden gerealiseerd, lijkt de beleggingsmarkt voor winkelvastgoed weer enigszins te gaan lopen. In de afgelopen maand tekende ASR voor een overname van winkels op A1-locaties van Ronny Rosenbaum en Roland Kahn, kocht local hero Gerard van den Tweel winkelcentrum Oosterpoort in Nijkerk en heeft het beursgenoteerde HAL twee winkelcentra in Alphen aan de Rijn en Veldhoven gekocht.

Afboekingen en waardedalingen
Maandenlang heeft de beleggingsmarkt voor retailvastgoed stilgelegen. Het lukte Redevco, dat zijn exposure op winkelvastgoed wil verlagen, dit voorjaar om € 100 mln aan vastgoed te verkopen, maar dat kostte wel 18 maanden. Beusgenoteerde winkelvastgoedfondsen laten inmiddels afboekingen zien, zoals Unibail-Rodamco-Westfield. De waarde van het winkelvastgoed van het fonds is op like-for-like basis met –1,2% gedaald, bleek uit de halfjaarcijfers. Vastned meldde dat het in het afgelopen halfjaar op afgesloten nieuwe huurcontracten 3,7% lagere huurwaardes heeft moeten incasseren, inclusief nieuwe huurcontracten op de high streets. Ook hier afboekingen, evenals alweer bij Wereldhave.

Nieuwe aankopen
Maar in de maanden juli en augustus konden er dus voor het eerst ook weer kooptransacties worden gemeld. ASR blijft vertrouwen houden in de A-locaties van de beste winkelsteden en kocht namens het ASR Dutch Prime Retail Fund (ASR DPRF) voor in totaal circa € 100 mln een winkelportefeuille van een joint venture van RJB (Ronny Rosenbaum) en High Five Real Estate (Roland Kahn). RJB zelf heeft eerder aangegeven de weging van winkelvastgoed in zijn portefeuille te willen verminderen ten gunste van woningen.

Alle winkelpanden die ASR kocht, staan op A-locaties in de beste winkelsteden van Nederland. Het gaat in totaal om 14 winkelpanden, waarvan 6 winkels in Amsterdam, 3 in Utrecht, 1 in Eindhoven en 4 in Maastricht. De winkelpanden staan in de buurt van huidige bezittingen van het fonds en zijn volgens ASR van hoge kwaliteit.

Edwin van de Woestijne, fund director ASR Dutch Prime Retail Fund: ‘Dit sluit goed aan bij de strategie van ASR DPRF om te beleggen in winkelvastgoed met een laag risicoprofiel en versterkt onze positie in de vier grootste steden van Nederland. In de veranderende retailmarkt blijven de objecten in deze steden sterk functioneren en profiteren ze van warme belangstelling van zowel consumenten en retailers als beleggers.’

Boost voor Nijkerk
Van aanzienlijk kleinere omvang, maar toch ook opmerkelijk, was de aankoop door de Van den Tweel Groep van winkelcentrum Oosterpoort in Nijkerk. De Groep betaalde € 14 mln voor 5500 m² vvo winkelruimte en een parkeergarage met 327 plaatsen. In het winkelcentrum is onder andere een C&A gevestigd van ongeveer 1000 m² en een Jumbo-supermarkt van ruim 2000 m².

Hiermee heeft de eigenaar van de Groep, Gerard van den Tweel, in feite zijn voormalig eigendom teruggekocht. Jaren geleden verkocht hij de locatie aan Aprisco – nu de verkoper. Aprisco heeft er in 2015 winkelcentrum Oosterpoort gerealiseerd en heeft het sindsdien in portefeuille gehouden. Eerder dit jaar nam de Van den Tweel Groep ook al winkelcentrum Paasbos en de commerciële winkelruimten aan de Brede Beek in Nijkerk van Aprisco over, waarmee de vastgoedbelangen van Aprisco in Nijkerk nu volledig zijn afgebouwd.

Gerard van den Tweel is een grote franchisenemer van Albert Heijn. Hij kent Nijkerk en de regio goed. De groep exploiteert Albert Heijn-supermarkten in Nijkerk, Voorthuizen, Woudenberg, Bennekom, Kortenhoef en Diemen, vijf slijterijen en een drogisterij. Verder behoren tot de groep een winkelcentrum op de Duitse grens en een koffiegroothandel in Enschede, een horecagroep en een vastgoedtak. Ook in Zuid-Amerika en in China is de Van den Tweel Groep actief met retailactiviteiten.

Van den Tweel denkt het centrum van Nijkerk, dat te maken heeft met behoorlijke leegstand, weer op de kaart te kunnen zetten. Van den Tweel: ‘Ik zie zeker kansen en mogelijkheden om het winkelgebied een flinke boost te geven. Met meer dan vijftig jaar ervaring als ondernemer heb ik goede ideeën over welke mix van winkels een binnenstad nodig heeft. Deze stad, waarin ik ben opgegroeid en met mijn bedrijf groot ben geworden, gaat me bovendien aan het hart. Ik zie mijn aankopen dan ook vooral als het investeren in een stad die het verdient om weer snel een bruisend en met aantrekkelijke winkels gevuld centrum te krijgen. Daarvoor ga ik in elk geval mijn best doen. Ik vind het belangrijk in overleg met de gemeente, de ondernemers en de consument een goede invulling te geven aan het centrum.’

Geen vastgoedervaring
Een koper van een ander kaliber betreft HAL, het beursgenoteerde investeringsfonds met een marktwaarde van € 11,5 mrd, maar weinig ervaring in vastgoed. Het fonds met als grootaandeelhouder de familie Van der Vorm heeft echter wel een zak met geld, want het verkocht onlangs zijn belang in optiekketen Grand Vision. HAL – ook grootaandeelhouder in Coolblue – kocht voor  € 32,5 mln twee winkelcentra in Alpen aan den Rijn en Veldhoven. Winkelcentrum De Aarhof meet 9723 m² en beschikt over bijna 50 winkels. Het is gelegen in het stadshart van Alphen aan den Rijn ten oosten van de Oude Rijn. De Aarhof werd in 1973 gebouwd als een van de eerste overdekte winkelcentra van Nederland. City Passage aan de Meent in Veldhoven heeft een winkeloppervlakte van 7763 m² en dateert uit 1995. Hier zijn ongeveer 40 winkels te vinden.

De verkoper is een joint venture van Sectie5 Investments en de Amerikaanse private equity investeerder Mount Kellett, die beide winkelcentra in 2014 in handen kreeg. HAL gaat de winkelcentra in Alphen aan den Rijn en Veldhoven, waarvan een aantal units leeg staan, herontwikkelen en upgraden, waarbij ook woningen zullen worden gerealiseerd.

Droom en daad
Hoewel HAL zelf dus minder ervaring heeft met vastgoed, heeft de grootaandeelhouder van het fonds via een andere route inmiddels wel kennisgemaakt met herontwikkeling van vastgoed. Enkele jaren terug heeft Van der Vorm de Stichting Droom en Daad opgericht, die investeert in herontwikkelingsprojecten in Rotterdam. Aan het hoofd van de stichting staat de voormalige directeur van het Rijksmuseum, Wim Pijbes. De bedoeling is met de herontwikkelingen kunst en cultuur te bevorderen; het motto van de stichting is ‘liveable voor bewoners en loveable voor bezoekers’.

Een van de projecten is bijvoorbeeld de Fenixloods II op Katendrecht, schuin tegenover hotel New York. Hier moet een Landverhuizersmuseum komen. Ook pakt de stichting Het Heerenhuys en het park bij de Euromast aan. Droom en Daad wil hier niet alleen het mooiste park van Europa van maken en bijdragen aan de restauratie van Het Heerenhuys, maar ook zondagmiddagconcerten organiseren.