Column Johan Conijn: Het uur der waarheid voor de corporatiesector

Het is nog geen jaar geleden dat de corporatiesector en het ministerie voor Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening de Nationale prestatieafspraken hebben gemaakt. Deze afspraken vloeiden voort uit de wens om de verhuurderheffing volledig af te schaffen. De politiek wilde wel akkoord gaan met het beëindigen van de verhuurderheffing, maar alleen met afdwingbare afspraken over de inzet van de financiële middelen die bij de woningcorporaties beschikbaar zouden komen. Het ging tenslotte om veel geld; structureel € 2 mrd per jaar.

De corporatiesector stond in de onderhandelingen met het ministerie met de rug tegen de muur. Geen afspraken, dan ook geen beëindiging van de verhuurderheffing. Het resultaat was een ambitieus pakket met onder meer een forse huurverlaging per 1 juli 2023 voor 25% van alle corporatiehuurders, de bouw van 300.000 woningen in de periode 2022–2030 en een versnelling van de verduurzaming van de woningvoorraad.

Ambities zijn mooi, maar het was medio vorig jaar al een publiek geheim dat die afspraken op drijfzand waren gebaseerd. Bij de berekening van de financiële haalbaarheid van de afspraken was geen rekening gehouden met de ook toen al gestegen rente. Ook de aanname dat alle woningcorporaties tot de uiterste grens van hun leencapaciteit zullen gaan, is een illusie. Eind vorig jaar is de verhuurderheffing afgeschaft en er is nu wat meer ruimte voor realisme. Het lag dan ook voor de hand dat na de jaarwisseling snel een herijking van de Nationale prestatieafspraken zou plaatsvinden.

De Autoriteit Woningcorporaties heeft in haar laatste Staat van de corporatiesector ook aangedrongen op een nieuwe toets op de financiële haalbaarheid van de gemaakte afspraken. Ze wijst daarbij op de verslechterde macro-economische omstandigheden met sterk gestegen bouw- en onderhoudskosten, en een verder opgelopen rente. Ook geeft de Autoriteit Woningcorporaties aan dat een realistische inschatting van de financiële mogelijkheden niet gebaseerd zou moeten zijn op de maximale leencapaciteit van woningcorporaties. Er moet ook rekening worden gehouden met de beleidskeuze van woningcorporaties om minder bij te lenen dan maximaal toegestaan.

Woningcorporaties vinden het meestal niet wenselijk om in een relatief korte tijd maximaal te lenen. Dat vergroot het risico bij verdere rentestijgingen. Bovendien levert de investering waarvoor de extra lening wordt aangetrokken, een (fors) verlies op. Dat woningcorporaties vanuit het perspectief van een duurzaam verdienmodel kiezen voor enige voorzichtigheid, kan bij de herijking van de afspraken niet buiten beschouwing blijven. Ook de toezichthouder heeft nu dit standpunt ingenomen.

Momenteel vindt de herijking van de prestatieafspraken plaats en in samenhang daarmee de onderhandelingen over aanpassing. Het is onvermijdelijk dat er wordt vastgesteld dat er een financieel tekort is om de eerdere afspraken uit voeren.

De centrale vraag is wat de oplossing wordt. De gemakkelijkste weg is de opgaven te verminderen: minder sociale nieuwbouw of een trager tempo bij de verduurzaming. Dat zou echter van politieke armoe getuigen, want het gaat om urgente maatschappelijke opgaven. Als woningcorporaties niet in de gelegenheid zijn om die uit te voeren, blijven ze liggen.

Het zou daarom van politieke visie getuigen als er financiële compensatie komt voor de verslechterde omstandigheden. Een voor de hand liggende compensatie is het afschaffen, of in ieder geval sterk verlagen van de vennootschapsbelasting. Bij ongewijzigd beleid neemt deze belasting de komende jaren toe, en dit belemmert woningcorporaties om de opgaven uit te voeren. Ook een verlaging van de BTW bij de nieuwbouw biedt enige soelaas. Verder zou het goed zijn als het op peil houden van de koopkracht van de lagere inkomens niet meer voor rekening van de woningcorporaties komt, zoals de afgelopen jaren via huurverlagingen is gebeurd. Dit heeft de investeringscapaciteit van woningcorporaties uitgehold.

Het is het uur der waarheid voor de corporatiesector.

Johan Conijn is directeur bij Finance Ideas en emeritus-hoogleraar woningmarkt van de Universiteit van Amsterdam