Thema logistiek 2018: E-commerce stuwt logistiek

2017 was een mooi jaar voor de verhuur van distributiecentra, maar 2018 zal nog beter worden. In het eerste kwartaal 2018 lagen de Nederlandse opnamecijfers al zo’n 20% boven de verhuren van Q1 2017, zo blijkt uit cijfers van onder meer JLL.
Met de oplopende verhuren daalt de leegstand gestaag: lag die rond 2014 nog op zo’n 8%, nu gaat het leegstandscijfer richting 3%. Tophuurprijzen liggen in hotspot Venlo op zo’n € 43 per m², in Utrecht en Rotterdam op € 65 en op Schiphol op € 85.
Kortom, de vastgoedmarkt voor logistiek bloeit als nooit tevoren. Een groot gedeelte van die verhuren zijn aan 3PL’s, third party logistics. Dat zijn bedrijven die de logistiek voor een andere partij uitvoeren en daarbij naast het vervoer en opslag ook het orderpicken en andere diensten voor hun rekening nemen. Van de grootste transacties in het eerste halfjaar van 2018 zijn Bleckmann en Ingram Micro daarvan goede voorbeelden. Bleckmann neemt de complete afhandeling voor klanten als speelgoedfabrikant Vtech en fashion-etailer Techstyle voor zijn rekening, Ingram Micro doet dat voor de Bijenkorf.

Kosteneffectieve manier
Dat de vraag naar distributieruimte vooral is toegenomen als gevolg van de groei van e-commerce, is volgens onderzoek van Prologis geen toeval. Hieruit blijkt dat gedecentraliseerde e-fullment distributie de meest kosteneffectieve manier is voor retailers om hun per internet bestelde producten naar de consumenten te krijgen. Hoewel de directe kosten van een logistieke locatie vaak laag zijn in vergelijking met de andere kosten (minder dan 5%), is de impact van de locatie op de totale kosten wel heel groot. Daar kunnen de kosten wel 15–20% lager liggen dan in een traditioneel retail-distributiecentrum. Tel daarbij op dat in een gedecentraliseerd distributiecentrum de service aan de consument hoger kan zijn en de keuze is snel gemaakt.
Het is dan ook niet verrassend dat alle grootste transacties betrekking hebben op nieuwbouwdistributieruimten. Niet alleen is de leegstand zo laag dat bestaande bouw nagenoeg niet te huur is, maar ook luisteren de logistieke processen zo nauw, dat de gebouwen state-of-the-art moeten zijn.
Aan de beleggingszijde valt op dat ook in dit vastgoedsegment de Nederlanders zich aan aankoopzijde nauwelijks roeren, in tegenstelling tot Angelsaksische en Aziatische partijen. Logistiek vastgoed doet het wereldwijd goed: in Q1 stegen de tophuurprijzen in logistieke hotspots met gemiddeld 3,2% (research CBRE). Ook wereldwijd is e-commerce de grootste aanjager van de vraag naar distributieruimte.

Dalende yields
De regio Venlo/Eindhoven/Tilburg staat met een stijging van 9,5% van de huurprijzen in de top-10 van de meest gestegen huurprijzen ter wereld. In Europa bekleedt Venlo/Eindhoven/Tilburg daarmee een derde plaats; alleen in Budapest en Londen zijn de prijzen harder gestegen.
Aangezien het een trend is die al een tijdje aan de gang is, zijn de aanvangsrendementen ook gestaag gedaald. Internationale beleggers hebben inmiddels hun oog nadrukkelijk laten vallen op Europa: research van CBRE laat zien dat de yields hier in Q4 2017 het hardst gedaald zijn. Wereldwijd liggen de aanvangsrendementen voor logistiek vastgoed echter nog steeds hoger dan die van kantoren en retail.
Voor de Nederlandse hotspots wordt een prime yield van 4,9% behaald (Q3 2017). Dat is nog altijd een stuk hoger dan de duurste logistieke hub ter wereld, Hong Kong, waar 3,75% wordt neergelegd. In Nederland werd echter vorig jaar nog wel een daling van 50 bps genoteerd, terwijl dat in Hong Kong 15 bps was.

GROTE HUURTRANSACTIES 2018 (JANUARI T/M JULI)

(1) 70.000 m² in Venlo
Prologis realiseert voor een aanbieder van hightech elektronica op bedrijvenpark Trade Port Noord in Venlo een build-to-suit faciliteit. De overeenkomst is voor 70.000 m², drie van de in totaal vier units van het pand. De rest van het gebouw van 90.000 m² wordt op risico neergezet. Het is een klant waarmee Prologis wereldwijd al op veel plekken samenwerkt.

(2) Neele-Vat naar Pernis
Dudok Logistiek Vastgoed realiseert voor Neele-Vat Logistics een distributiecentrum met hoofdkantoor van in totaal 45.000 m² in de haven van Rotterdam, bij de containerterminals van de Eemhaven/Waalhaven en aan de snelwegen A15 en A4. Neele-Vat is een full-service logistieke dienstverlener met focus op integrale supply-chain oplossingen voor klanten in de chemie, food, feed en retail sector.

(3) Bleckmann voor Vtech
Aanbieder van omni-channel oplossingen voor fashion en lifestyle logistiek, zo noemt Bleckmann zich. Voor Vtech gaat Bleckmann vanuit T-Port Logistic Campus Almelo de gehele Europese logistieke operatie leiden. Daartoe heeft de speelgoedfabrikant 43.000 m² gehuurd, door Heylen Groep te realiseren op het XL Businesspark Twente aan de A35 in Almelo. Het complex maakt deel uit van een campus van in totaal 180.000 m².

(4) Ingram Micro voor Bijenkorf
Ingram Micro Benelux heeft een langjarige huurovereenkomst gesloten met HVBM Vastgoed voor een nieuwe ontwikkeling op het bedrijventerrein Kraaiven in Tilburg. Ingram Micro gaat in dit distributiecentrum voor de Bijenkorf de logistieke operatie verzorgen. Vanuit het DC worden de warenhuizen bevoorraad en de e-commerce activiteiten afgehandeld. De totale ontwikkeling bedraagt 41.000 m².

(5) Meer Bleckmann en Venlo
Prologis realiseert voor Bleckmann een distributiecentrum op Trade Port Noord in Venlo van 36.000 m². Het betrof een speculatieve ontwikkeling die in mei 2018 werd opgeleverd. Bleckmann, dat al in Venlo gevestigd is, werkt hier onder meer voor Techstyle, een e-tailer met merken Justfab, FabKids en Fabletics en Shoedazzle. Bleckmann vestigde zich begin 2017 in Venlo, maar verwachtte toen al dat uitbreiding snel zou volgen.

GROTE BELEGGINGSTRANSACTIES 2018 (JANUARI T/M JULI)

(1) Vijf distributiecentra
De joint venture van Delin en Blackstone heeft vijf distributiecentra van Standard Life Investments gekocht voor € 152 mln. Hiermee heeft het vroeg ingestapte Standard Life een exit weten te bewerkstelligen. Het gaat om een totaalmetrage van 200.000 m². De warehouses liggen verspreid over de Randstad, van de Haarlemmermeer tot Dordrecht.

(2) Verkoop portfolio Breevast
Highbrook heeft voor € 137 mln een vastgoedportefeuille van 17 distributiecentra aan Urban Industrial verkocht. Het gaat om 167.000 m² aan distributiecentra en light industrial bedrijfsruimte in Amsterdam. Onderdeel ervan is het Amstel Gateway-complex in Amsterdam Zuidoost van 80.000 m². Het is een eerste verkoop uit de portefeuille van Breevast, die Highbrook verworven heeft. Koper Urban Industrial is gelieerd aan een Amerikaans pensioenfonds.
           
(3) Koreanen kopen
Savills IM heeft ten behoeve van het Koreaanse Vestas Investment Management en een club Koreaanse investeerders een distributiecentrum van DSV Solutions in Venlo gekocht. Het Deense DSV, een third party logistics operator, realiseert de cross-dock unit van 100.000 m² zelf. Het is bedoeld voor e-commerce klanten, retailers actief in fast moving consumer goods als kleding en gebruiksartikelen. Deze Koreanen kochten al eerder vier logistieke centra verspreid over Europa.

(4) Aankoop in gewild Venlo
TH Real Estate heeft namens zijn European Cities Fund een distributiecentrum in Venlo overgenomen van Next Level Real Estate voor een koopprijs van circa € 70 mln. Nu omvat het complex 75.000 m², maar het kan worden uitgebreid met 45.000 m². Huurder voor het geheel is Nunner, die het huurt als distributieknooppunt voor zijn snelgroeiende e-commerce activiteiten in Nederland en West-Europa. TH Real Estate is gelieerd aan het Amerikaanse pensioenfonds TIAA.
 
(5) Multi-tenant distributiecentrum
Somerset ontwikkelde op het Klooster in Nieuwegein een multi-tenant distributiecentrum van 55.000 m² en leverde het in 2017 op. Het werd voor € 66 mln aangekocht door PEC NL Nieuwegein DC Inundatiedok, een in Luxemburg genoteerde entiteit die op hetzelfde adres is gevestigd als CBRE GI. Onder andere Esseko is een van de huurders, een logistiek dienstverlener die voor retailers en andere bedrijven direct levert aan de consument.