Column Jeppe de Boer: Onze liefde voor hotels

Geliefd en aantrekkelijk. Dat was ze nog steeds, na al die jaren. Ontelbaar veel mannen bleven slapen, vrouwen trouwens ook. Meestal kwamen ze terug, verknocht als ze waren aan haar warme omhelzing. Trouw stond zij daar weer, op haar vaste plek langs de gracht. Ik zag dat de laatste ingrepen haar goed hadden gedaan. Sommige accenten kwamen nu nog beter uit. Zelden zal een kantoorgebouw, een winkel of een DC iets van emoties opwekken, maar deze deftige oude dame deed dat wel. Net als vaak bij hotels, had zij een uitgesproken en aantrekkelijke persoonlijkheid.

Bij binnenkomst overviel mij een lichte paniek. Ik was uitgenodigd in een gezelschap van hotelexperts en leek niemand te kennen. Terwijl vastgoedborrels vaak gedomineerd worden door mannen met zeven vinkjes in blauwe pakken, was dit een diverse verzameling van jonge mensen. Als losstaand ecosysteem binnen de vastgoedwereld blijft de hotelsector me verassen. Het is een omgeving met eigen regels, waar goede smaak en emoties een grote rol spelen. Als consument en burger worden wij snel geraakt door hotels. We komen graag terug naar hetzelfde vertrouwde hotel. We zijn verdrietig als dat beroemde hotel aan de rivier te weinig liefde krijgt. Dit maakt hotels uniek als vastgoedbelegging. Niet voor niets komen bijzondere hotels zelden op de markt, zelfs niet tijdens een pandemie. Liever worden ze bewaard voor het nageslacht.

Niet alle hotels zijn bijzonder. Sinds 2015 was er een forse aanwas van nieuwe hotels in oude kantoren. Als verrijking van de binnensteden werden sommige nieuwkomers snel omarmd, maar op kantorenparken wekken deze conversieproducten helaas niet meer emotie op dan een tankstation op maandagmorgen. Met de sterke groei kwam wel een ander bijzonder aspect naar voren: hotels kunnen blijkbaar hun eigen vraag creëren. Terwijl het aantal kamers met zo’n 3% per jaar toenam, groeide het aantal overnachtingen keurig mee. Op dit moment lijkt de aanwas van hotels te stokken. De markt van lege kantoorgebouwen is opgedroogd. Stijgende bouwkosten en hoge rentes deden de rest. Ondertussen lijkt de vraag wel door te denderen. Geen wonder dat de kamerprijzen omhoog schieten.

Nederlands hotelvastgoed kan op dit moment dus best een mooie belegging zijn. Naast de Nederlandse cyclus blijven megatrends ook meehelpen. Welke wereldburger droomt niet van een reis door Europa met haar cultuur en oude steden? Dichter bij huis houden steeds meer Oost-Europeanen geld over om te reizen. Zolang deze trends doorzetten, zullen hotels de wind mee hebben. De dagelijkse inkomsten van hotels zijn uiteraard minder stabiel dan die van woningen of kantoren, maar daar staan veel hogere rendementen tegenover. Risico’s zijn er met name aan de kostenkant. Een gezond hotel werkt met een Ebitda-marge van circa 40%. Als kosten sneller stijgen dan opbrengsten, komt deze marge relatief snel onder druk. Stijgende kosten voor energie en schaars personeel blijven dus een belangrijk punt van aandacht.

Helaas zal het beleggen in Nederlandse hotels voor de meesten een onbereikbare droom blijven. De hotelmarkt is een relatief kleine markt die speciale expertise vraagt. Daarnaast worden grote binnenstedelijke hotels niet vaak aangeboden. Als ze worden verkocht zijn de investeringsvolumes snel te groot voor veel beleggers. Aandelen in Europese hotelgiganten als Accor en Intercontinental bieden geen uitkomst. Deze spelers werken als hotelmanagers en bezitten zelf geen vastgoed. Er bestaan een paar hotelvastgoedfondsen voor institutionele beleggers, maar hun pan-Europese focus mist de directe link naar Nederland.

Zo moeilijk bereikbaar als ze zijn voor de beleggers, zo toegankelijk blijven hotels voor gebruikers. Ik verheug me op onze volgende trip naar Oostenrijk. We gaan naar een vertrouwd hotel, vol goede herinneringen. Dit bijzondere hotel bestaat 90 jaar, en de vijfde generatie nageslacht staat al klaar om het bezit over te nemen.

Jeppe de Boer is partner bij Annexum