Column Jeppe de Boer: Back in the USSR

13 jaar en 10 maanden. In 2021 was dit de gemiddelde wachttijd voor een sociale huurwoning in Amsterdam. Onze hoofdstad is een extreem voorbeeld, maar wachttijden van 7 jaar lijken normaal in Nederland. Hiermee heeft onze woningmarkt verdacht veel weg van de oude Sovjet-Unie.

De Sovjet-droom was een machtig mooi experiment voor economen, maar voor de proefkonijnen die er leefden, bracht die droom armoede en eindeloze tekorten. Na 70 jaar onmenselijk beleid hadden zelfs de meest linkse economen het licht gezien. Een gezonde economie laat zich lastig centraal aansturen door politici en bureaucraten.

Anders dan in de Sovjet-Unie hebben wij hier nooit tekorten aan brood, vlees of fruit. Ook voor een auto geldt geen wachtlijst van 7 jaar. Wij vertrouwen erop dat ondernemers en consumenten er samen uitkomen. Eindeloos veel gecompliceerde processen zorgen er zelfstandig voor dat de juiste spullen terechtkomen bij de juiste consumenten voor de juiste prijs. Alleen waar het gaat om woningen hebben wij dat vertrouwen niet.

Ik durf te beweren dat Nederland de meest gecontroleerde en gereguleerde woningmarkt ter wereld heeft. Hierbij draait het niet alleen om onze sociale huursector, die met afstand de grootste ter wereld is. Denk ook aan huursubsidies, NHG-garanties, hypotheekrenteaftrek, huurwaardeforfait en gedifferentieerde overdrachtsbelasting. Denk aan grondbeleid, gemeentelijke erfpacht, ruimtelijk ordeningsbeleid, bouwvoorschriften, PFAS en stikstof. Denk aan de verhuurdersheffing, het WWS-puntensysteem en de huuraftoppingsgrens. Ondanks alle bedenksels van goedwillende bureaucraten, komen wij minimaal 300.000 woningen te kort en zijn er eindeloze wachtlijsten.

Onze woningmarkt werkt prima voor de geluksvogels met een eigen huis of een sociale huurwoning met huursubsidie. Alle nieuwkomers op de huizenmarkt laten wij echter letterlijk in de kou staan. Hieronder vallen zo’n beetje alle jonge Nederlanders. De effecten van onze reguleringsdrift zijn ronduit antisociaal. Niet voor niets vormt de wooncrisis de centrale voedingsbodem voor gevoelens van ongelijkheid.

Het kabinet maakt zich nu terecht sterk voor de nieuwbouw van 900.000 woningen in 10 jaar. Om meer nieuwbouw in beweging te krijgen is de minister voor Wonen druk doende met provinciale afspraken, flexwoningen en de bereikbaarheid van nieuwe woonwijken. Bij al zijn initiatieven blijft de simpele beginvraag helaas onbeantwoord: waar moet het geld vandaan komen?

Met een voorzichtige schatting van € 325.000 per woning, kost de ambitie van het kabinet een slordige € 300 mrd. Om te zorgen voor meer betaalbare huurwoningen, moet pakweg € 75 mrd van de corporaties komen en zo’n € 40 mrd van marktbeleggers. Ik ben bang dat dit doel veel te ambitieus is. Volgens corporatiekoepel Aedes was de sociale sector de afgelopen jaren al nauwelijks winstgevend. Door snel gestegen rentes zal deze sector nu structureel in het rood duiken. Hiermee is de kans klein dat corporaties hun deel van € 75 mrd kunnen financieren. Ook van de markt valt veel minder te verwachten dan gehoopt. € 40 mrd in 10 jaar impliceert een volume aan beleggingen van € 4 mrd per jaar. Sinds 2011 stopten beleggers gemiddeld € 1,7 mrd per jaar in nieuwe huurwoningen. Zelfs in de topjaren, met ultralage rentes, kwamen beleggers nooit verder dan € 3 mrd. Nu rentes stijgen en pensioenfondsen wereldwijd hun vastgoedbeleggingen verlagen, raakt een jaarlijks doel van € 4 mrd steeds verder uit zicht.

Met deze gigantische bouwambitie, zou het kabinet beleggen in nieuwbouwwoningen dus veel aantrekkelijker en makkelijker moeten maken. Zonder dwingend opgelegde woningprogrammering zouden ontwikkelaars en beleggers zelf kunnen bepalen wat het beste past bij hun markt. Zonder dubbele en driedubbele belastingen zou veel meer Nederlands spaargeld en internationaal pensioengeld naar nieuwe woningen gaan. Helaas waait er een andere wind in Den Haag. De uitkomst is eenvoudig voorspelbaar: hoe meer Haagse aansturing, des te minder nieuwe woningen.

Jeppe de Boer is partner bij Annexum