Wereldhave wordt groter dan servet

"Voorlopig is het de winkeldeal van het jaar: de aankoop voor € 730 mln aan winkelcentra van het voormalige Corio door Wereldhave. Het fonds gaat de winkelcentra vlottrekken die de grote jongens niet meer interessant vinden.

Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 7, 17 juli 2015
Door Gabriëlle Klaver en Elvan Bayraktaroglu

Voor de tweede keer in een half jaar tijd doet Wereldhave een mega-overname. Eind vorig jaar kocht het de afdankertjes van Unibail-Rodamco in Frankrijk en nu trekt het de portemonnee voor negen middelgrote winkelcentra in Nederland van Klépierre-Corio. De rijkelijk gevulde overnamekas is daarmee verspeeld.

Wereldhave kocht: Cityplaza in Nieuwegein, Middenwaard in Heerhugowaard, Pieter Vreedeplein in Tilburg, In de Bogaard in Rijswijk, Emiclaer in Amersfoort, Presikhaaf in Arnhem, Sterrenburg in Dordrecht, Oosterheem in Zoetermeer en Stadshagen in Zwolle. In totaal gaat het om 236.000 m².

Onder leiding van Dirk Anbeek verkoos de Haagse vastgoedbelegger Wereldhave enkele jaren terug alle wilde avonturen in de Verenigde Staten, het Verenigd Koninkrijk en Spanje vaarwel te zeggen en zich volledig te richten op Noordwest Europa. De focus kwam op retail te liggen.

Unibail-Rodamco en Klépierre weten goed te scoren met grote, dominante winkelcentra waar de bezettingsgraden en huren op peil blijven. Maar een plekje veroveren tussen deze twee vastgoedreuzen is onbegonnen werk, zo heeft Anbeek gedacht. Weliswaar is Wereldhave door de twee laatste overnames gegroeid naar € 4 mrd belegd vermogen, maar Klépierre is bijna vier keer zo groot en de totale portefeuille van Unibail Rodamco werd eind 2014 gewaardeerd op bijna € 35 mrd.

Leegstand in stadsdeelcentra
A1-winkellocaties in binnensteden blijven het naar verhouding ook goed doen – het segment waar VastNed en talloze particuliere partijen zich op concentreren. Maar de rest van het winkellandschap is moeilijker in te schatten: Locatus ziet de leegstand en moeilijkere wederverhuurbaarheid vooral toenemen in stadsdeelcentra zonder duidelijk signatuur. Dit is het segment waar Wereldhave zich in beweegt.

Analist Jaap Kuin die Wereldhave volgt voor ING Bank: ‘Natuurlijk zullen er winkels verdwijnen in Nederland, maar dit zal niet de helft van de voorraad zijn. Dus blijven er kansen. Wel is het zo dat de huurniveaus aan de onderkant onder druk staan.’

Wereldhave richt zich op middelgrote winkelcentra met een duidelijke boodschappenfunctie. Het mooist is het als zich twee supermarkten in het centrum bevinden. In het afgelopen jaar heeft het fonds bewezen dat het door hands-on management de bezettingsgraden van dergelijke centra omhoog kan trekken en de huurniveaus op peil kan houden. Wereldhave zelf is vooral trots op de resultaten van de herontwikkeling van winkelcentrum Kronenburg in Arnhem. In het laatste kwartaal van 2014 is de passantenstroom daar met 10% toegenomen.

6% aanvangsrendement
Bij het toevoegen van waarde gaat het erom goed in te kopen. De netto huurinkomsten van de Klepierre deal bedragen € 44 mln, Wereldhave koopt tegen circa 6% aanvangsrendement. Dat is een hoger aanvangsrendement dan nu voor eersteklas retailvastgoed op de Nederlandse markt wordt betaald: volgens Savills ligt het aanvangsrendement voor A1-highstreets nu op 3,9% en ligt het op 5,6% voor winkelcentra.

Wereldhave geeft aan dat bij tenminste Dordrecht en Arnhem herpositionering nodig is met € 15 mln aan investeringskosten. De rest is redelijk up-to-date, zegt de belegger, maar heeft wel impulsen nodig om op het bezettingsgraadniveau van Wereldhave zelf te komen. De gemiddelde bezettingsgraad van de gekochte portefeuille ligt op 94% terwijl de huidige portefeuille van Wereldhave door hands-on management inmiddels op 97,5% in Nederland zit. Wereldhave zegt in 2018 de huurinkomsten van de aangekochte portefeuille met € 3 mln tot € 5 mln hebben verhoogd.

Risico weerspiegelt zich in beurskoers
Eventuele uitbreiding en herontwikkeling van winkelcentra zal worden opgepakt door Multi Development. Deze dochter van Blackstone heeft ook de winkelcentra van Wereldhave in Maassluis, Capelle aan den IJssel en Arnhem onder handen genomen. Hiervoor heeft Wereldhave met Multi een vast prijs afgesproken, onafhankelijk van verhuring, huurniveaus en taxatie van het winkelcentrum.
Volgens analist Jaap Kuin zit er wel meer risico in de Wereldhave-portefeuille dan bij Unibail-Rodamco en Klépierre. ‘Maar dat weerspiegelt zich al in de beurskoers.’

Vorig jaar liet Wereldhave nog weten dat 2015 een uitdagend jaar zou worden. In de top tien huurders van Wereldhave staan onder andere Blokker, V&D, Hema, Etam Groep en Macintosh Retail. Retailers die de afgelopen jaren enorm onder druk staan en soms zelfs op de rand van een faillissement hebben gestaan. Het afgelopen jaar moest Wereldhave € 22,7 mln afschrijven op winkelcentra als gevolg van transactiekosten en een investering in winkelcentra van € 12 mln doen die achteraf niets opbracht.

Dirk Anbeek heeft er nooit een geheim van gemaakt fors te willen groeien in Noordwest Europa en zo mee te willen doen in de consolidatieslag die nu gaande is. Na de over van winkelcentra van Unibail-Rodamco in Frankrijk gaf hij aan liever even pas op de plaats te maken. Hij heeft echter geen controle over wanneer partijen besluiten interessante winkelcentra te willen verkopen. Sinds de overname van Corio door Klépierre hield Anbeek de Nederlandse portefeuille van Corio goed in de gaten. De vraag was niet wat Klépierre ging verkopen, maar wanneer. Bij Klépierre blijven onder andere de Markthal in Rotterdam, Villa Arena in Amsterdam Zuidoost, Stadshart Almere, Rotterdam Alexandrium, Hoog Catharijne in Utrecht.

Heilig verklaarde l-t-v opgerekt
Groeien naar een bepaalde omvang brengt voordelen met zich mee: door meer schaal denkt Wereldhave de relatie met grote huurders te versterken en komt de obligatiemarkt in zicht. Momenteel financiert Wereldhave zijn schuld bij de banken omdat het door zijn relatief geringe omvang van de schuld nog niet interessant is voor de obligatiemarkt. Dat is een markt die vooral geïnteresseerd is in bedrijven die regelmatig een beroep doen op de obligatiemarkt, zoals Klépierre en Unibail-Rodamco dat doen. Daarmee diversifiëren deze fondsen hun schuld. Wereldhave is daarvoor echter nog te klein.

Wereldhave gaat de koopsom betalen door wederom nieuwe aandelen uit te geven waarmee het € 250 mln wil ophalen. Met de aankoop van Franse winkelcentra van Unibail-Rodamco was dat ook al het geval, maar werd ook gebruik gemaakt van de omvangrijke oorlogskas die Wereldhave had. Die was opgebouwd door de desinvesteringen in de VS, VK en Spanje. Nu wordt de schuldpositie, die tot voor kort met een maximum van 40% heilig was verklaard, opgerekt naar 44%. Om die schuldpositie weer te verkleinen gaat er voor € 250 tot € 350 mln aan vastgoed in de verkoop. Onder andere de kantoren in Parijs zijn te koop."