Ter gelegenheid van het 30-jarig jubileum van IVBN kwamen Kees de Boo, Wim Wensing en Judith Norbart-ten Hoor bij elkaar. Zij keken niet alleen terug, maar vooral ook vooruit, en namen de rol van de branchevereniging onder de loep.
Dertig jaar IVBN roept vragen op als: wat is er veranderd in de wereld van institutionele vastgoedbeleggers? Waarom ontstond er een IVBN en wie zijn er lid van? In het Haagse WTC, waar IVBN gevestigd is, zijn Kees de Boo, Wim Wensing en Judith Norbart-ten Hoor bij elkaar gekomen om antwoorden te geven. De Boo, voorheen onder meer voorzitter van NS Vastgoed en Amvest, was medeoprichter en de eerste voorzitter en kan het precies vertellen. De andere oudgediende, Wim Wensing van vastgoedvermogensbeheerder NLV, is de huidige voorzitter en Judith Norbart is nu directeur. Samen genereren zij genoeg stof voor een boek over activiteiten en de rol van de IVBN.
Langetermijnreeksen
‘In de jaren negentig had je de Raad voor Onroerende Zaken als maatgevende winkel’, vertelt De Boo. ‘Banken, ontwikkelaars en grote beleggers waren vertegenwoordigd, maar het belang van de beleggers kwam te weinig naar voren. De ontwikkelaars hadden dat al wel, via de Neprom.’ Volgens De Boo was het ook een tijd van bewustwording: beleggen in vastgoed was intransparant. Dat was in toenemende mate een nadeel als je aan een institutionele belegger moest uitleggen waarom beleggen in vastgoed een goed idee was.
Het was de tijd dat de ROZ/IPD werd opgezet, en daar deed na wat aarzelingen iedereen wel aan mee. Uiteraard moest iedereen zijn ‘boekhouding’ op dezelfde manier inrichten om cijfers vergelijkbaar te maken. Wensing: ‘ROZ/IPD-cijfers hebben vooral nut als je langetermijnreeksen hebt. Daar hielp prof. Aart Hordijk bij.’
De oprichting van IVBN was een grote stap naar meer professionalisering in de sector, volgens Judith Norbart. ‘Wie lid wilde worden, moest een bepaalde omvang hebben, minimaal ƒ 100 mln aan vastgoedbezit.’ Vandaag de dag is dat € 250 mln. De leden waren vooral pensioenfondsen en verzekeraars, buitenlandse vastgoedpartijen ontbraken aanvankelijk in het ledenbestand. De ‘Zweedse cowboys’ wilde men er niet bij hebben, en de Duitsers manifesteerden zich pas later. Norbart: ‘Banken doen nu wel mee, maar dat was bij de oprichting nog niet het geval.’
Diverser ledenbestand
Wensing raakte omstreeks 2000 bij IVBN betrokken, toen hij een overstap maakte naar ING. ‘Het was toen nog een vrij select gezelschap, de oorspronkelijke doelgroep was zwaar vertegenwoordigd. Je zag dat pensioenfondsen hun vastgoed op afstand plaatsten. Amvest bestond toen bijvoorbeeld al.’ Andere namen uit die tijd zijn onder andere Fortis Vastgoed, Rodamco en Corio.
Volgens Wensing is het ledenbestand veel diverser geworden. Er zijn veel buitenlandse partijen bij gekomen, hoewel sommige ook alweer hebben opgezegd. Ook enkele family offices zijn lid, zoals Redevco en Stienstra. Niet alle partijen doen overigens mee in de ROZ/IPD. Maar alle leden zijn wel open over de portefeuille en delen hun data met IVBN bij een uitvraag.
Tweedehandsmarkt
Ook de markt is intussen veranderd. De Boo heeft het over de ‘tweedehandsmarkt’, waar grote beleggers vroeger verre van bleven. Instituten belegden voor de lange termijn en verkochten zelden aan elkaar. Wensing wijst erop dat de institutionelen nu ook uitponden, en family offices doen nu ook nieuwbouw. Norbart: ‘Het langjarig beleggingsbeleid van een lid is een belangrijk toetsingscriterium.’ In de praktijk kan het echter anders lopen. Heimstaden bijvoorbeeld investeerde naar eigen zeggen voor de lange termijn, maar die strategie veranderde onder invloed van de markt en nieuwe wetgeving.
De Boo, Wensing en Norbart hebben voor deze gelegenheid ook een fotoboek meegenomen van dertig jaar IVBN. Daarin zit ook een ‘zwarte bladzijde’; de vastgoedfraude, waarbij een IVBN-lid betrokken is geweest. ‘Het leidde tot zware druk om verder te professionaliseren’, aldus Wensing. ‘Nog meer transparantie was een vereiste, en daarom werd Stivad toen opgericht.’ Aan die openheid moesten velen in de sector erg wennen. ‘Kunnen wij dat allemaal wel op tafel gooien?’ vroegen ze. De Boo: ‘Men vond het heel erg eng.’ Stivad verzamelt informatie over beleggingsdeals. Pogingen om ook een huurregister op zetten (van onder meer PropertyNL) zijn echter (nog) niet gelukt.
Kenniscentrum
De IVBN van vandaag is niet alleen een ledenorganisatie, maar ook een kenniscentrum. Norbart: ‘Intern hebben we vele community’s die kennis delen met elkaar. De community Wonen en zorg komt momenteel, dat zal niemand verbazen, veel samen. Daarnaast organiseert IVBN ook kennissessies voor een breder publiek, zoals onlangs over verduurzaming van monumentale retail.’
Drie à vier jaar geleden is voor een andere opzet van kennisdeling gekozen, vertelt Wensing. ‘Oorspronkelijk was dit sectoraal ingericht, maar veel onderwerpen spelen in alle sectoren. Duurzaamheid, compliance en integriteit bijvoorbeeld zijn voor iedereen belangrijk.’
Integrale blik
Het vastgoed binnen die sectoren maakt samen de leefomgeving, en dat wil IVBN sterker benadrukken. Norbart: ‘Een integrale blik is belangrijk.’ Beleggers hebben overigens de verschillende vastgoedcategorieën vaak nog ondergebracht in sectorfondsen, maar dat hoeft elkaar niet te bijten. De vraag is ook: welk ministerie gaat over deze integraliteit?
Dat geeft zorg voor goede belangenbehartiging. De terreinen van de departementen zijn zo nauw met elkaar verweven, dat een woonminister kan worden aangevallen op de overdrachtsbelasting, maar hij dan toch moet verwijzen naar zijn collega van het ministerie van Financiën. Hetzelfde geldt voor andere aspecten van de leefomgeving, zoals netcongestie en stikstof. Norbart: ‘Woonbeleid kun je niet los zien van fiscaal beleid.’ Wensing: ‘Bij het investeringsklimaat is de betrokkenheid van het ministerie van Financiën ook altijd belangrijk.’
Gek genoeg moeten woningbeleggers blijven uitleggen wie ze zijn en waar ze voor staan. Nog te vaak ziet politiek Den Haag elke belegger als een huisjesmelker. Hoe zit dat? Wensing: ‘Krapte op de woningmarkt speelt zeker een rol. Schaarste leidt tot excessen en prijsstijgingen.’ Dat kan op den duur leiden tot ophef, ‘want verdelingsvraagstukken zijn vaak politiek’, aldus Norbart. ‘Het polariseert enorm.’
De Boo vraagt zich af of je dan als vereniging niet nog meer naar buiten moeten treden, waarop Norbart stelt: ‘Daar zijn we ook zeker mee bezig.’
Bijdragen aan discussies
Wensing noemt IVBN een beetje bescheiden. ‘Onze rol is belangrijk, we staan volledig achter onze cijfers, maar we zijn wel voorzichtig. Zomaar wat roepen past niet bij ons.’
Norbart: ‘In de politieke programma’s zijn er grote verschillen in oplossingen voor het woondomein en helaas wordt institutioneel kapitaal nog niet door iedereen benoemd als oplossing.’ Norbart en Wensing denken juist dat ze het nodige aan discussies over wonen kunnen bijdragen; over dat inkomenspolitiek overal vaak via vastgoed wordt gespeeld; over de scheve verhouding tussen vraag en aanbod op de woningmarkt, nu blijkt dat het aantal eenpersoonshuishoudens veel harder is gegroeid dan verwacht volgens elke statistiek.
De markt past zich aan, maar de regels houden stand. Wensing: ‘Enkele leden haalden de regel uit de huurcontracten dat je je woning niet mag delen, maar gemeenten gingen daar dan niet mee akkoord.’ Het tegenovergestelde gebeurt ook, weet Norbart: ‘In sommige gemeenten bestaan strenge regels met betrekking tot het aantal mensen dat in een woning mag samenwonen, wat jongeren soms hard raakt.’ Over zulke zaken willen Norbart en Wensing graag blijven overleggen.
Woonopgave wordt niet gehaald
Heel voorzichtig zeggen ze dat de ‘opgave zoals overeengekomen tijdens de Woontop’, om honderdduizend woningen per jaar te bouwen, niet zal worden gehaald. Norbart: ‘Dat wordt volgend jaar en het jaar daarna waarschijnlijk ook erg lastig.’ Niettemin is die ambitie toe te juichen. ‘Groter denken’ en ‘systemisch denken’ moeten we volgens Norbart niet nalaten. Het plan van D66 voor tien grote steden erbij komt ter sprake. ‘Dat is niet voor het komend jaar, maar zoiets zie ik in het licht van dat denken’, aldus Norbart.
Volgens de IVBN-bestuurders is er voldoende institutioneel kapitaal, maar soms is het wachten op het juiste moment. De Startbouwimpuls bijvoorbeeld is een programma dat heel goed heeft gewerkt en nog werkt, zeggen ze. Norbart: ‘Soms is dat wat er nodig is om de zaak vlot te trekken.’
Buitenlandse beleggers
Wensing stelt dat buitenlandse beleggers nodig zijn om de grote aantallen te halen. ‘Ze zijn nu minder geïnteresseerd.’ De Boo vraagt zich af wat de ratio was achter de verhoging van de overdrachtsbelasting naar 10%. ‘Fiscale doorkruising van woningbouwbeleid.’ Volgens Wensing wordt Nederland weer aantrekkelijker voor buitenlandse investeerders als ze kunnen zien dat bestaande partijen in het land het goed doen en ze tevens kunnen vaststellen dat het investeringsklimaat betrouwbaar en stabiel is.
‘Zijn er projecten die over vijf tot zeven jaar lopen waar ze kunnen instappen?’, vraagt De Boo. Volgens Wensing is dat zeker het geval. En met het implementeren van de adviezen van de werkgroep STOER worden investeringen aantrekkelijker, want vertraging kost zo ontzettend veel geld.
Voor de toekomst hoopt Norbart vooral ‘in gesprek te blijven’ met een volgend kabinet, maar ook daarna. Markt en overheid moeten met elkaar blijven praten. Een brancheorganisatie speelt volgens haar een nuttige rol tussen de lidbedrijven en de overheid. ‘We horen van onze leden over noden en wensen en kunnen helpen de vertaalslag te maken naar de politiek’, zegt ze. ‘Er zijn tussen de leden natuurlijk verschillen van mening, maar dat is nooit een groot bezwaar, en onze ervaring is dat dit meestal wordt opgelost door in verenigingsverband de dialoog te voeren.’ Er moet een consistent woningbeleid zijn, vindt De Boo, en Wensing sluit af: ‘En een stabiel investeringsbeleid van de kant van de overheid ligt aan de basis van bijna alle maatregelen en kwesties.’
IVBN-congres kantoren: dieptepunt allocatie
De rekensommetjes voor investeringen in kantoren zijn steeds beter te maken, maar beleggers laten het wereldwijd afweten. Dit is de uitkomst van de IVBN-studiemiddag, met als sprekers onder meer Frank Verwoerd van CBRE en Bernd Stahli van NSI, onder leiding van Anne de Jong, ceo van Merin. Op de bijeenkomst leverde office-techbedrijf Mr Green ook een bijdrage, die in een volgende editie aan bod komt.
Vroeger waren kantoren dé vastgoedbeleggingscategorie voor institutionele beleggers. Verwoerd legde uit dat in de EU vóór corona 40% van alle vastgoedmiddelen in kantoren werd gestoken. Nu is dat nog maar 20%. In Nederland is de teruggang nog groter: in 2006 75% tegen 15% nu. De angst zit er diep in dat door thuiswerken grote waardedalingen op de kantorenmarkt zijn te verwachten. Wat daarbij niet helpt, is dat het hybride werken in Nederland al veel langer en beter is ingevoerd dan in de VS, volgens Verwoerd. Hij richt zijn pijlen op Duitsland. CBRE is daar bezig met een groot onderzoek naar de outflow van kapitaal voor kantoorinvesteringen. Bij KanAm ligt dat bijvoorbeeld boven de 17%. Alleen Deka lijkt een uitzondering – daar is de inflow van kapitaal voor kantoren gelijk gebleven.
Is die outflow terecht? Volgens de rendementsberekeningen van CBRE niet. Daaruit blijkt dat kantoren met de huidige aanvangsrendementen beter scoren dan bijvoorbeeld logistiek, retail en appartementen. ‘Kantoren hebben de beste papieren, maar toch spuit het geld er uit. De tophuren van per vierkante meter voor eerste klas (grade A)-kantoren zijn in de periode 2017–2025 gestegen van € 485 tot € 600 in Amsterdam, van € 265 tot € 350 in Rotterdam, van € 285 tot € 335 in Utrecht en van € 225 tot € 275 in Eindhoven. Alleen in Den Haag is de meterprijs gelijk gebleven, rond de € 225.’
Er moet wel een kanttekening gemaakt worden bij de lijstjes met tophuren van makelaars. Tophuren worden steeds gerealiseerd door de nieuwste kantoren. Een voorbeeld is WTC Utrecht, waarvoor in 2017 nog een huurniveau van € 240 betaald werd. Het in 2021 opgeleverde Central Park haalde € 280 en Wonderwoods vorig jaar € 320. In het geval van het WTC is er nog iets van een slipstream naar boven waar te nemen, maar dat is lang niet altijd het geval.
Ook moet rekening gehouden worden met huurincentives die van de vraaghuur moeten worden afgetrokken. Verwoerd schat dat 5% van de huursom op de Zuidas aan incentives wordt weggegeven, 5–10% in Zuidoost en 15% elders.
Bernd Stahli van NSI is gewend om tegen de stroom in zijn aandeel te verdedigen. Hij constateert dat wereldwijd de kassen gevuld zijn om te beleggen in ‘real assets’. Zo’n € 8000 mrd zou vragen om goede investeringsplannen. Het probleem is alleen: bijna alle investeerders willen van kantoren af in plaats van ze bij te kopen. Zo is Blackstone – in Nederland onder de naam Merin actief in de kantorensector – bijvoorbeeld meer geïnteresseerd in leningen. Voor Stahli is het spannend. Als hij geld weet aan te trekken, kan hij uitvoering geven aan zijn strategische plan, met een groot accent op topkantoren in Amsterdam (nu al meer dan 50% van de portefeuille). Als hij dat geld niet krijgt, dan is de beursnotering op den duur een vraagteken. ‘NSI zit aan de onderkant met middelen om op de beurs te blijven.’
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 10, 24 oktober 2025
