Staatssecretaris Van Rij wil de box-3 heffing over € 118 mrd aan vastgoed aanpakken. Hoe dit voor het vastgoed uitpakt, beschrijft prof. Tom Berkhout, verbonden aan Nyenrode Business Universiteit en Belastingdienst/Vastgoedkenniscentrum, op strikt persoonlijke titel in drie delen voor PropertyNL.
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 7/8, 26 augustus 2022
- In de nieuwsbrief van dinsdag: Het probleem van de intransparante markt bij het bepalen van de marktwaarde
- In de nieuwsbrief van woensdag: De voor- en nadelen van de WOZ-waarde
- Vandaag: De conclusies
In augustus volgt een samenvatting met rekenvoorbeelden in PropertyNL Magazine.
Nieuw winststelsel
In de kern introduceert de staatssecretaris een nieuw winststelsel, ditmaal voor box 3. De nietsvermoedende belastingplichtige mag een heuse balans met een winst- en verliesrekening opstellen en een ware boekhouding gaan voeren met onttrekkingen (bijvoorbeeld verkocht vastgoed) en stortingen (bijvoorbeeld verbeteringen en investeringen).
Terwijl elders voorzichtigheid noopt tot het uitstel van belasting betalen tot het moment van realisatie (en veronderstelde geldontvangst), moet de belastingplichtige nu meteen afrekenen over ongerealiseerde winsten – of er nu liquiditeit is of niet.
Een gematigd tarief voor vermogenswinsten, een herinvesteringsreserve voor langetermijnbeleggers of een heffing uitsluitend bij realisatie is ten tijde van het schrijven van deze opinie niet bekend.
Over wat ‘werkelijk rendement’ is, valt een wetenschappelijk congres met verhitte debatten op te zetten. Een definitie van ‘werkelijk rendement’, waaraan in de nota maar liefst 41 keer wordt gerefereerd, wordt niet gegeven. Een precieze definitie met toelichting lijkt mij noodzakelijk bij de introductie van een nieuwe belasting, al was het maar om belastingplichtigen en toekomstige dataleveranciers precies te kunnen instrueren. Uit de omschrijving kunnen we afleiden dat het gaat om ‘een totaalrendement’ over een kalenderjaar: de geldstroom uit het vastgoed plus de vermogensmutatie.
Andere criteria
In de vastgoedsector gebruikt men als opbrengst voor een dergelijke formule de netto geldstroom (geldinkomsten minus gelduitgaven). Fiscaal hanteren we andere criteria en een andere vocabulaire dan geldstromen. Uit de nota kunnen we afleiden dat voor vastgoed ‘de huur’ (waaronder ik hierna ook pacht schaar) minus de financieringskosten (rente) minus de onderhoudskosten wordt belast. Verbeteringskosten, die een vermogensaanwas opleveren, worden als storting gecorrigeerd. Welke kosten hangen verder (in)direct samen met het vastgoedobject of met de huur, zoals de kosten van beheer en management? Hoe wordt ‘huur’ gedefinieerd? Mogen we, in de zoektocht naar geld voor box 3, trouwens zomaar blijven aannemen dat bij onverhuurde objecten (geen geldstroom, eigen gebruik) niet alsnog een ‘werkelijke (markt)huurwaarde’ als opbrengst wordt belast?
Voor de marktwaarde geldt een mondiaal geaccepteerde definitie. Fiscaal hanteren we het begrip waarde in het economische verkeer. In de praktijk worden, naar mijn mening op goede gronden, marktwaardetaxaties voor fiscale doeleinden gebruikt. Voor verhuurde en verpachte objecten ligt individueel taxeren met een fysieke inspectie voor de hand.
Grote problemen
Geautomatiseerd waarderen (met behulp van ‘automated valuation models’) levert grote problemen op, aangezien de huren van commercieel vastgoed niet algemeen kenbaar zijn. Deze modellen worden in de praktijk wel gebruikt om taxaties te onderbouwen. Zoals de staatssecretaris aangeeft, levert het gebruik van WOZ-waarden problemen op door de gehanteerde peildatum. Door te indexeren valt er misschien een mouw aan te passen, maar ideaal is het niet. Verder wordt een verhuurd object voor de Wet WOZ ‘leeg’ getaxeerd en daardoor kunnen er grote afwijkingen ontstaan met de marktwaarde van een verhuurd object. Daar komt nog bij dat de leegwaarderatiotabel, die nog met lage huurquotes rekening houdt, per 2023 zal verdwijnen – althans, dat is (nu nog) het voornemen.
Een van de voordelen van het gebruik van de ‘oude’ WOZ-waarde door de Belastingdienst is dat de waarde ten tijde van het fiscale gebruik veelal vaststaat. Buiten het gebruik van WOZ-waarden lijken er geen goede alternatieven voorhanden om massaal uniform vastgestelde, gevalideerde vastgoeddata beschikbaar te krijgen. Een ander voordeel is dat de getaxeerde waarde in het verkeer tussen gemeente en burgers/bedrijven is vastgesteld, terwijl men de mogelijkheid heeft gehad van bezwaar en beroep. Deze voordelen hebben er bijvoorbeeld toe geleid dat WOZ-waarderingen aan de basis hebben gelegen van de omslag naar eeuwigdurende erfpacht bij de gemeente Amsterdam. Wellicht is het vertragingseffect van de waardevaststelling iets wat op de koop van de vermogensaanwasbelasting moet worden toegenomen, maar, toegegeven, theoretisch puntgaaf is het niet.
Cash-rendement
Welke betekenis heeft rendement nu eigenlijk voor een vastgoedbelegger? Het cash-rendement, het liefst een stabiele, geïndexeerde geldstroom, is een belangrijk en aantrekkelijk aspect om in vastgoed te investeren. Het cash-rendement bepaalt voor een belangrijk deel de waarde van inkomsten genererend vastgoed. Maar ook geldt dat hoe langer de bezitsperiode duurt, hoe minder relevant waardemutaties zijn. Zo levert een verdubbeling van de waarde in 30 jaar slechts een nominaal rendement van 2,34% per jaar over deze periode op. In deze 2,34% is ook de vergoeding voor geldontwaarding inbegrepen. Het is maar de vraag of in reële termen de belegger erop vooruit is gegaan, als we kijken naar de inflatiecijfers van de laatste 30 jaar, laat staan de laatste maanden van dit jaar. De Hoge Raad neemt het nominale rendement als uitgangspunt voor box 3. Kortom, over wat er nu werkelijk verdiend is, valt wel te twisten. (In PropertyNL Magazine van augustus staan praktijkvoorbeelden van hoe deze nieuwe heffing in box 3 zou uitpakken.)
Het creëren van een vermogensaanwasbelasting is een herculische opgave. Niet alleen voor de wetgever, maar ook voor de Kamer. De technische briefing van Financiën van 20 juni 2022 getuigt daarvan. Nog in 2015 werd uitgedragen dat het belasten van werkelijk rendement niet uitvoerbaar is. Voor vastgoed zullen tal van fiscaaltechnische en uitvoeringstechnische vraagstukken (zoals het ontbreken van data) opgelost moeten worden voor een brede waaier van uiteenlopende situaties, waarbij er aandacht moet zijn voor de liquiditeitsaspecten van de verschillende vastgoedposities en vermogenssamenstellingen. Het is – om bij de bewoordingen van de nota te blijven – aan de Kamer om te beoordelen of de belasting (nog) rechtvaardig is en (goed, eerlijk) aansluit bij de draagkracht van de burger, mede in samenhang met andere beleidsterreinen, zoals het woondossier (bijvoorbeeld: beheersing van de huurstijgingen, aanzwengelen bouwproductie, verhogen overdrachtsbelasting) en de geldverslindende verduurzamingsverplichtingen van de gebouwenvoorraad. Het nieuwe stelsel zal een minder stabiele geldstroom opleveren voor de overheid: ‘Uitschieters van enkele miljarden euro’s in de plus of in de min zullen geen uitzondering zijn.’ De afgelopen jaren is de waarde van veel vastgoedobjecten gestegen tot ongekende hoogten, mede aangejaagd door de kunstmatig laag gehouden rente en het gebrek aan alternatieve beleggingen. Hoewel er nu een afvlakking dreigt, kan dit toch nog leiden tot hoge step-upwaarden in 2025. Mogelijk zullen we een verschuiving van vastgoed naar de bv’s zien, waarbij een hoge step-upwaarde wordt gecombineerd met lage tarieven en de toepassing van een herinvesteringsreserve. De hobbel van 8% overdrachtsbelasting (10,1%) moet dan wel genomen worden.
Wat fiscaal-theoretisch voor rechtswetenschappers een prachtige oplossing is, kan in de praktijk een monstrum blijken te zijn – evenals het tegenovergestelde. Is er een elegante uitweg, nu we halfweg zijn? Mogelijk levert een jaarlijks te bepalen, vast belastingtarief over de WOZ-waarde van vastgoed, zonder lastige tussenstapjes van (forfaitaire) rendementsbepaling, op Rijksniveau de gewenste stabiele geldstroom voor vastgoed op. Net als bij lokale belastingheffing kan het belastingtarief jaarlijks aangepast worden naar de vastgestelde waarden om de kas te vullen met het gewenste bedrag.
Dit artikel is eerder verschenen op ndfr.nl
