Van Zadelhoff: ‘De zolder opgeruimd, nu ruimte voor expansie’

Wie de Amsterdamse rondweg bij de RAI verlaat, ziet binnenkort bij een van de entree-gebouwen aan de De Boelelaan rode vlaggen wapperen met ‘Zadelhoff’. Bij het evenement ‘Museumpleinpolo Amsterdam’ maakt Cor van Zadelhoff aan de markt bekend dat vanuit dit gebouw de nieuwe Nederlandse vastgoedadviseur Zadelhoff Capital van start gaat.
Van Zadelhoff begon in 1968 met Zadelhoff Makelaars, zette het bedrijf internationaal op de kaart met DTZ, verkocht het aan Cushman & Wakefield en is nu weer terug op de markt. Hij heeft een opvolger gevonden die in zijn voetsporen kan treden, Sicco Posthumus. Diens vader was ooit bestuursvoorzitter van Zadelhoff Makelaars. Posthumus zelf kreeg zijn opleiding bij DTZ en zette vervolgens een eigen vastgoedadviesbedrijf op, Holland Realty Partners. Dit bedrijf verkocht hij aan de Franse bank BNP Paribas en vervolgens bouwde hij het verder uit.
We spreken oprichter Cor van Zadelhoff, Maarten Feilzer (algemeen directeur van Zadelhoff Holding), Martine Gründemann (directeur Zadelhoff Development) en nieuwkomer Sicco Posthumus van Zadelhoff Capital in het nieuwe onderkomen aan de Vivaldistraat.
Voor de 84-jarige Cor van Zadelhoff lijken deze twee nieuwe activiteiten een breuk met het recente verleden als belegger. Toen Van Zadelhoff 70 werd, vertelde hij dat hij de ‘zolder ging opruimen’. In die periode trok hij Maarten Feilzer aan, voormalig McKinsey-adviseur en Kempen & Co-bankier, die de leiding overnam van Lou van der Heijden. Van der Heijden was begonnen met de opruiming door de verkoop van de Oost-Europa-portefeuille. Feilzer: ‘Dat klopt. Zadelhoff is in 2008 begonnen met een focus op beleggingen in Amsterdam. Je moet er niet aan denken als we het niet hadden gedaan, want Cor had bijvoorbeeld bezittingen in Kiev en Sint Petersburg. Dit jaar is als laatste stap de verkoop van appartementen in Londen rondgekomen. In de jaren daarvoor hadden we al ons bezit in Berlijn en Zwitserland verkocht en veel gebouwen in de Nederlandse portefeuille buiten Amsterdam, zoals in Groningen, Enschede, Rotterdam en Den Haag. Tot 2016 was Van Zadelhoff ook nog voor de meerderheid eigenaar van makelaarsorganisatie DTZ Zadelhoff vof. Die deelname is opgegaan in Cushman & Wakefield.’

Was het een teleurstelling dat de naam DTZ verdween?
Van Zadelhoff: ‘Ik heb het altijd jammer gevonden dat Cushman & Wakefield in Europa niet de naam DTZ Cushman wilde gebruiken. DTZ is buiten Amerika veel bekender dan Cushman. Tegelijk heb ik er begrip voor dat er vanwege de beursnotering in Amerika voor Cushman is gekozen. Ik heb de naam ‘Zadelhoff’ altijd gehouden, niet voor vastgoedadvies, maar als investeerder met de focus op Amsterdam.’
 
Waarin zijn de beleggingen van Zadelhoff geherinvesteerd?
Feilzer: ‘We hebben ons volkomen gericht op beeldbepalende gebouwen in Amsterdam, zoals het Volkshotel, het Burgerweeshuis, Capital C, het Havengebouw, Gershwin Woningen, de Glansfabriek en uiteindelijk het Slotervaart Ziekenhuis. We zijn nu praktisch ‘vol belegd’ in een robuuste portefeuille met gebouwen die we door en door kennen, omdat we ze zelf hebben ontwikkeld. Daarnaast hebben we nog een behoorlijke ontwikkelpijplijn, die met de aankoop van het Slotervaartziekenhuis nog eens aanzienlijk is uitgebreid. Voor de ontwikkeling daarvan hebben we nu Zadelhoff Development, onder leiding van Martine Gründemann. Zij zit samen met onze financieel directeur Bart Bruggeman en mij ook in de directie van Zadelhoff. Sicco gaat als separate eenheid Zadelhoff Capital leiden.’

Hoe ziet Van Zadelhoff de ontwikkelingen in zijn organisatie? Is het bijvoorbeeld niet slikken dat ‘Zadelhoff’ de Amsterdamse villa’s aan het Dijsselhofplantsoen verlaat in ruil voor een kantoor uit de jaren ’60?
Van Zadelhoff: ‘Ik ben er juist blij mee. Dit kantoor, een van mijn eerste beleggingen, biedt kansen. Het is inmiddels een gemeentelijk monument. Zie je de binnentuin? Het is een echte Mien Ruys.’

Is het opruimen van de zolder voltooid en gaat Van Zadelhoff aan zijn tweede jeugd beginnen met Zadelhoff Development en Zadelhoff Capital?
Van Zadelhoff: ‘Nee, zo is het niet helemaal. Bij het opruimen van de zolder hoort ook het overdragen van mijn aandeelhouderschap in de holding aan goede doelenstichtingen en het afstemmen van de gouvernance. Ik heb daarmee ook een voorbeeld willen stellen voor succesvolle ondernemersfamilies in Nederland. In de laatste tien jaar heb ik circa 90% van mijn aandelen in de holding geschonken aan drie ANBI-stichtingen, stichtingen met een algemeen nut.’

Waarin verschillen de stichtingen?
Van Zadelhoff: ‘Eén stichting, het Zadelhoff Fonds, is gericht op monumenten en beeldbepalende gebouwen met onvoldoende economisch draagvlak. Je moet dan denken aan het Groote Museum Artis en het Rembrandthuis. De tweede stichting, het Zadelhoff Cultuurfonds, waarvan mijn vrouw Jannet vicevoorzitter is, richt zich met name op culturele, sociale en maatschappelijke projecten, waarbij de gemeente Stichtse Vecht – waar wij wonen – niet vergeten wordt. De derde stichting is het Zadelhoff-familiefonds, waarin meer dan 25 nazaten van mijn ouders maatschappelijke projecten kunnen aandragen. Het onderscheidende van deze structuur is dat de drie stichtingen niet een eenmalige gift krijgen, maar dat ze, ook als ik er niet meer ben, worden gevoed door dividend van de Zadelhoff-holding. We hebben namelijk afgesproken dat de holding jaarlijks de helft van de uitkeerbare winst afdraagt aan de drie stichtingen. Bedrijven en stichtingen krijgen daarmee samen een goede toekomst.’

Het oogt als een perpetuum mobile. Is dit een unieke constructie of is er een internationaal voorbeeld?
Van Zadelhoff: ‘Ik denk dat het uniek is, al heb je ook de Van Leer Stichting, die goed werk doet in alle landen waaraan Van Leer ooit vaten heeft geleverd. Patagonia-oprichter Yvon Chouinard is van mijn leeftijd, en hij heeft ook net aangekondigd iets soortgelijks te doen. Hij kon het weleens afgekeken hebben. Ook hij geeft zijn bedrijf weg aan stichtingen die het goede doel daarmee permanent kunnen ondersteunen. Dat is dus anders dan Bill Gates of Mark Zuckerberg, die een bepaald bedrag storten in een stichting waar zij zelf aan het hoofd staan. Chouinard heeft net als ik stichtingen waar derden het voor het zeggen hebben en familieleden worden uitgedaagd goede doelen te selecteren.’

Hoe zit het met de gouvernance-structuur?
Van Zadelhoff: ‘Het is een piramide, waarbij bovenin de stichtingen zitten die slechts certificaten van de holding houden en dus geen zeggenschap hebben. Daaronder zit een administratiekantoor dat de zeggenschap uit hoofde van het houden van de aandelen uitoefent. Vervolgens is er een raad van commissarissen die toezicht houdt en tenslotte de directie onder leiding van Maarten. Ik denk dat we het beste van twee werelden hebben verenigd: de slagkracht van een familiebedrijf en de gouvernance van een maatschappelijk bedrijf.’

Is dat gevoel voor gouvernance met de jaren gegroeid? Vroeger werd Zadelhoff toch meer geassocieerd met ondernemerschap dan met gouvernance, of, zoals de buitenwereld zei: meer wildwest?
Posthumus maakt onmiddellijk bezwaar tegen de vraagstelling. ‘Het doet me pijn als mensen die niet bij Zadelhoff gewerkt hebben, spreken van wildwest. Zadelhoff had juist een fantastische cultuur van hard werken, vakkennis met het cliëntenbelang voorop. Velen verlangen ernaar terug. Ik herken een echte Zadelhoffer direct.’
Van Zadelhoff wil echter wel op de vraag ingaan. ‘Ik denk dat deze tijden goede compliance vereisen. Ik heb er bijvoorbeeld respect voor hoe Cushman & Wakefield compliance heeft geïntegreerd in de organisatie van DTZ Zadelhoff. Met de kennis van nu denk ik dat ik sommige partners meer vrijheid heb gegeven – en zij meer vrijheid hebben genomen – dan verstandig was.’

Is dat een verklaring waarom geen van de partners van DTZ meer actief is bij Cushman & Wakefield?
Van Zadelhoff: ‘Nee, dat is onzin. Ik ben trots op de fantastische Zadelhoff-mensen die nog steeds een belangrijke rol bij Cushman spelen. Dat zijn toppers!’

Als de bestaande partijen het allemaal goed doen, waarom zou er dan behoefte zijn aan een nieuwe vastgoedadviseur onder de naam Zadelhoff?
Van Zadelhoff: ‘Ik ken de familie Posthumus al 40 jaar. Ik raakte met Sicco aan de praat over de veranderende rol die banken en vastgoedadviseurs vervullen. In dat gesprek kwam naar voren dat er ruimte is voor een partij die ouderwets door het vuur gaat voor een klant.’
Posthumus vult aan: ‘Ik heb groot respect voor wat bijvoorbeeld Marco Hekman heeft gerealiseerd: CBRE is marktleider geworden met een geoliede machine. Maar in de beleving van Cor en mij is vastgoedadvisering meer dan wat de grote internationale vastgoedadviseurs ervan maken. Die advisering is geen commodity. Makelaars zijn geen proces-tijgers. Ze willen niet gebukt gaan onder regelgeving. Het zijn geen accountants. Bij het oude Zadelhoff heb ik geleerd wat echte dienstverleners zijn. Ik ben er trots op dat ik die cultuur bij de adviesgroep mag voorzetten, met goed doordacht maatwerk. We willen werken voor cliënten die ons als partners, als gelijken, zien. We willen win–win transacties creëren. Uiteindelijk moeten alle partijen gelukkig zijn met de transactie.’

De naam Zadelhoff Capital geeft de indruk dat het bedrijf zich richt op investment-deals en overnames van portefeuilles.
Posthumus: ‘Dat klopt, we moeten gericht beginnen. Maar inmiddels zijn we door veel makelaars benaderd die zich bij ons willen aansluiten, omdat er met aanhuur en bemiddeling bij financiering veel witte vlekken zijn in Nederland. Vroeger had Zadelhoff van Groningen tot Brabant en in alle grote steden sterke kantoren. Nu zijn al die activiteiten door grote makelaars meer en meer gecentreerd.’

Speelt gouvernance ook bij de nieuwe vastgoedadviseur een rol?
Posthumus: ‘Zeker, ik ben het helemaal met Cor en Maarten eens: Zadelhoff Capital moet los staan van de holding. Ik benadruk dat Maarten heeft gezegd dat de holding ‘vol is belegd’. Dus het is niet de bedoeling dat portefeuilles voor de markt met preferentie naar Zadelhoff Holding gaan. De klant van Zadelhoff Capital zal centraal staan.’
 
Wat zijn de ambities: staat Zadelhoff binnen vijf jaar weer bovenaan de lijst van grote makelaars?
Posthumus: ‘Ik was al bang dat je die vraag ging stellen, maar ik wil alleen boven aan een lijst staan met beste vastgoedadviseurs.’
Gründemann: ‘Ik voel er niet voor om de lijst van grootste ontwikkelaars aan te voeren. Bij vastgoedontwikkeling geldt helemaal dat je niet de grootste moet willen zijn, maar de beste. Bij de grootste denk ik aan een huisarts die zo veel mogelijk patiënten wil. Zo’n huisarts wil je niet.’

Zal Zadelhoff als onderneming veranderen door de twee nieuwe loten aan de stam?
Feilzer: ‘We komen juist met deze twee ondernemingen om onze expertise en feeling met de markt uit te breiden, maar er is één gemene deler die niet zal veranderen: iedereen vindt het leuk om bij Zadelhoff te werken. Er wordt hier zeker geld verdiend, maar wij kennen geen mensen die hier werken voor het geld. Ik vind het een testcase: er werken hier alleen maar mensen die elders meer kunnen verdienen.’
Gründemann: ‘Dat klopt. Ik had een uitstekende baan in de directie van G&S, maar ben toch wegegaan. Zadelhoff biedt me de kans te doen wat ik echt wil: een maatschappelijke ontwikkeling van Slotervaart voor eigen portefeuille. Ook vind ik het geweldig als ontwikkelaar op risico te werken voor de markt, al dan niet in partnership. Dat is een gamechanger.’
Posthumus: ‘In het verleden heb ik altijd met veel plezier voor en met Cor gewerkt. Ik heb veel van hem geleerd. Mijn drive is nu om een nieuwe vastgoedadviseur in Nederland op te zetten, die het werk van Cor voortzet.’

Het spreekt Feilzer, Gründemann en Posthumus aan dat voortaan een substantieel deel van de winst naar goede doelen gaat. En Van Zadelhoff zelf? ‘Hij vindt de nieuwe ontwikkelingen te mooi om het niet aan derden te vertellen’, zo stellen ze alle drie. Dus of de Zadelhoff-primeurs van de schenking aan de stichtingen en de nieuwe bedrijven intact blijven tot de persen van PropertyNL zijn uitgedraaid?

Van beslissersvilla naar entree van de Zuidas
‘Het Dijsselhofplantsoen is een heerlijke plek, maar we zijn eruit gegroeid’, aldus Maarten Feilzer, algemeen directeur van de holding van Zadelhoff, over het vertrek naar de Antonio Vivaldistraat. ‘De interne samenwerking werd lastiger vanwege de kleine vloertjes, verdeeld over twee villa’s. Daarbij ligt er veel kapitaal besloten in de gebouwen en hebben ze een uitstraling alsof het niet op kan, terwijl we best zuinig en calvinistisch zijn.’
De villa’s aan het Dijsselhofplantsoen zullen worden verkocht, waarbij de vraag zal zijn of deze bijzondere villa’s nieuwe records zullen breken. Met Valerius (De Jong Groep) werd het record van € 30.000 per m² aangetikt, bleek begin dit jaar uit een onderzoek van PropertyNL. Feilzer wil daar niet op vooruit lopen. ‘Wij zijn eigenaar van Vivaldistraat 2/8. Daar vertrok een huurder. We zagen meteen dat dit een geweldig nieuw thuis kan bieden voor de holding, maar ook voor de nieuwe ondernemingen Zadelhoff Development en Zadelhoff Capital, met inachtneming van ‘compliance’ en ‘Chinese walls’. We gaan er een clubhuis voor de vastgoedsector van maken. We hopen verschillende partijen te kunnen aantrekken; denk aan family offices, adviseurs en architecten.’
Het clubhuis past in de historie van zowel de Zuidas als Van Zadelhoff. Het gebouw van bijna 4000 m² werd in 1966 opgeleverd en was een van de eerste projecten waarbij Cor van Zadelhoff betrokken was. Bouwheer was Alexander Orlow, president van sigarettenfabrikant Turmac. Orlow werd vooral bekend vanwege zijn kunstverzameling, de Peter Stuyvesant-collectie. Hij haalde de internationale pers met zijn idee om werknemers beter te laten presteren door de fabrieken in Veenendaal te voorzien van kunst. Orlow scoorde op de toen nog kale Zuidas met een gebouw van Hein Salomonson, een door Corbusier persoonlijk geschoolde architect. Ook de binnentuin van de bekende landschapsarchitect Mien Ruys was baanbrekend. Collega-architect Herman Hertzberger zei destijds over het gebouw: ‘Het klinkt als een goede viool.’ In 2015 kreeg het gebouw de status van gemeentelijk monument.

Ontwikkelposities van Zadelhoff Development
Zadelhoff heeft een ontwikkelpijplijn met ongeveer tien ontwikkelposities van in totaal 150.000 m², waarvan het Slotervaart Ziekenhuis de grootste is. Het Slotervaart Kruisgebouw bevat 50.000 m², maar het gebied eromheen biedt bijvoorbeeld nog 60.000 m² ruimte voor ontwikkeling.
Zadelhoff heeft altijd in Amsterdam voor eigen portefeuille ontwikkeld. Samen met de 75-jarige Maarsen Groep realiseerde het bijvoorbeeld Gershwin Brothers, NoMa en Hourglass. De Diamantbeurs is samen met uitgever Sijthoff getransformeerd naar het op de Mipim in Cannes gelauwerde CapitalC. Met Wonam herontwikkelt Zadelhoff het Zandkasteel, het vroegere ING-hoofdkantoor. Met Nijkerk is het Burgerweeshuis (het hoofdkantoor van BPD) ontwikkeld en ook werken Nijkerk en Zadelhoff aan de Nationale Balletacademie.
Om de grote pijplijn uit te ontwikkelen heeft Zadelhoff de aparte entiteit Zadelhoff Development in het leven geroepen, met de ervaren ontwikkelaar Martine Gründemann aan de leiding. Volgens Gründemann is projectontwikkeling de levensader van een vastgoedbedrijf. ‘Projectontwikkelen levert kennis op van de markt, huurders, technieken en concepten en inspireert de organisatie’, aldus Cor van Zadelhoff.
Gründemann: ‘We hebben veel kennis en kunde in huis vanuit de lopende en al gerealiseerde projecten die we in exploitatie hebben genomen. Tegelijkertijd constateren we dat de Zadelhoff-portefeuille nagenoeg vol is belegd. Daarom hebben we de beslissing genomen ook te gaan ontwikkelen voor de markt. Een voorbeeld is MooKly, dat we samen met Wonam ontwikkelen, een project van middenhuurwoningen van tegen de € 130 mln. We delen in succes en tegenslag; we ontwikkelen niet puur voor de fee.’
Het is volgens Gründemann van belang om zowel voor eigen portefeuille als voor derden te kunnen werken. ‘Het houdt je scherp en het is onderscheidend in de markt. Er zijn namelijk steeds meer ontwikkelaars die gedelegeerd werken, of daarnaartoe verschuiven, om begrijpelijke redenen als risicobeheersing. Provast en Edge zijn daarvan voorbeelden. Being vind ik een steengoede ontwikkelaar, maar die komen er achter dat het niet makkelijk is je positie te veranderen als je eenmaal gedelegeerd ontwikkelaar bent. Er zijn er maar weinig die, zoals Zadelhoff Development, beide takken van sport beheersen. Als ik dan toch een voorbeeld moet noemen, dan denk ik aan COD–Timeless–Borghese.