Martine Grundemann: ‘Dit beroep heeft iets masochistisch’

Directe aanleiding voor het gesprek was de door PropertyNL gekozen kop ‘Kassa voor Zadelhoff en Wonam’ bij de overdracht van Mookly, een zeldzaam lastig project in de Amsterdamse middenhuur van circa € 160 mln. Hiervan is één ding zeker: zo’n project komt er nooit meer.

Martine Gründemann van Zadelhoff Ontwikkeling was not amused over de kop. Het was bepaald geen kassa, en de kop deed geen recht aan de inspanning die partijen hebben geleverd om de grote middenhuurwoningen voor gezinnen alsnog mogelijk te maken. Ze kreeg Mookly bijna niet rond door de stijging van de bouwkosten, de rente en de stapeling aan overheidsmaatregelen. Tegenover de kosten stonden de beperkingen aan de opbrengstenkant: gereguleerde huurstijgingen. Dan wacht doorgaans vaak maar één ding: je verlies nemen en wegwezen. Met keihard samenwerken lukte het Gründemann toch om het project af te maken, samen met Wonam.

Spectaculaire projecten

Martine Gründemann is inmiddels een van de bekendste ontwikkelaars van Nederland, met spectaculaire projecten van € 200–400 mln, waarvan het Slotervaart-ziekenhuis de bekendste is. Het gebouw is voor 90% gereed en is verhuurd aan zestig zorgondernemers, maar er volgen nog 800 woningen.

Gründemann is de ontdekking van Cor van Zadelhoff. Van Zadelhoff (87) wilde, zoals hij dat zelf noemt, ‘de zolder opruimen’ – de omvangrijke internationale beleggingsportefeuille liet hij terugbrengen tot een veertigtal behapbare Amsterdamse, veelal monumentale gebouwen.

Maarten Feilzer, oud-McKinseyaan en Kempen-bankier, geeft dat proces vorm als ceo. De aandeelhouders van Zadelhoff zijn drie Anbi-stichtingen die de erfenis van Cor moeten veiligstellen, omdat er straks geen directe erfgenamen zijn.

Dat heeft Cor van Zadelhoff er niet van weerhouden twee takken aan zijn bedrijf toe te voegen: vastgoedmakelaardij en projectontwikkeling. De laatste staat onder leiding van Martine Gründemann. Cor is bijna elke dag te vinden in het nieuwe hoofdkantoor van Zadelhoff aan de Vivaldistraat in Amsterdam Zuid.

‘We hebben Mookly tot een goed einde gebracht, maar vraag niet hoe’

De leuke kant van ontwikkelen

Gründemann is nog in de ban van de euforie over Mookly. ‘Dan zie je de leuke kant van het projectontwikkelen: iedereen zet zijn schouders eronder. Met iedereen heb ik het over onze partner in ontwikkeling Wonam, koper NLV, maar ook makelaars Resi en Eefje Voogd, en niet te vergeten de gemeente. Dankzij de gemeente hebben we in plaats van twee jaar drie jaar gekregen om het project te laten slagen.’

Flauwe contatering: als de gemeente genoegen had genomen met minder grondopbrengsten, dan was het makkelijker geweest en zou een nieuwe Mookly nog steeds mogelijk zijn geweest. Dat beaamt Gründemann, maar ze nuanceert: ‘Als je zo nauw samenwerkt met de gemeente als wij hebben gedaan, dan snap je ook de positie van de gemeente, zoals de gemeente ook onze zorgen kent. We staan er allemaal om het uiteindelijk met elkaar tot een goed einde te brengen.’

Klinkt dat niet te juichend? Gründemann: ‘Misschien heeft dit beroep iets masochistisch. Er zijn zoveel problemen waar je niets aan kunt doen. Ik ben blij als ik aan het eind van het jaar kan zeggen: van de 25 projecten heb ik vijf verder gebracht. Ik ben pessimistisch als ik zie hoeveel moeilijker alles is geworden.’

Tragisch voorbeeld

Van Zadelhoff onderkende het talent toen Gründemann op de Zuidas bij ontwikkelaar G&S werkte, waar ze zo’n 25 jaar geleden is begonnen. G&S realiseerde op risico de meest bijzondere ontwikkelingen in Amsterdam. Tegelijk is het ook het meest tragische voorbeeld in de geschiedenis van de Nederlandse projectontwikkeling. Oprichter Chris Grongriep genoot van zijn successen met bijvoorbeeld vastgoedregatta’s met Lemster aken, maar bij insiders was hij evenzeer berucht vanwege zijn depressies, waarvan er één hem fataal werd.

Zijn rechterhand Jason Blackmore was niet minder talentvol en gedreven en nam het stokje over, maar maakte later de overstap naar Boelens De Gruyter. Na een infarct dacht iedereen dat hij samen met Maarten de Gruyter bij Boelens De Gruyter zijn draai weer had gevonden, maar ook hij maakte dit jaar een eind aan zijn leven. Een groot drama, in de eerste plaats voor zijn familie en vrienden, maar ook voor zakenvrienden zoals Gründemann. Hebben zulke drama’s te maken met de grote pieken en diepe dalen van projectontwikkeling?

Gründemann wil er niet over speculeren, het heeft haar aangegrepen. Ze wijst liever op zaken waar ze wel iets aan kan doen. Ze leest bijvoorbeeld in het Financieele Dagblad altijd de rubriek ‘tegenslag’ over ondernemers die vreselijke ziekten en ingrijpende faillissementen weten te overwinnen. Zulke gevechten motiveren haar.

Vak steeds moeilijker

Ze stelt terugkijkend wel dat het vak projectontwikkeling steeds moeilijker is geworden.

‘Ik maak me zorgen dat het rendement niet meer opweegt tegen de risico’s.’

Het gemiddelde rendement is wel eens onderzocht na de val van ING Real Estate Development en MAB. Dat lag dicht bij break-even, of in het geval van MAB zelfs daaronder. Gründemann: ‘Zo slecht is het ook weer niet. Ik heb het ooit gevraagd aan mijn leermeester, Chris Grongriep, en zijn financiële man Martien Kroezen. Hij heeft echt grote klappers gemaakt, maar er waren ook bloopers. In totaal kwam het over de jaren uit op gemiddeld 10% rendement. Dat was toen al nauwelijks voldoende voor het risico. Overigens zijn er bij grootschalige woningbouw nooit echte grote klappers gemaakt, maar in het verleden wel bij kantoorontwikkelingen.’

Geen grote fantasie-projecten

Zijn er zaken die vroeger wel konden en nu niet meer? ‘Ik heb geleerd dat het steeds ingewikkelder wordt om buiten het bestemmingsplan te ontwikkelen. Waar het kan proberen we dat te vermijden. Een voorbeeld zijn de Heineken Stallen, waar Zadelhoff woningen realiseert. Waar het niet kan nemen we de tijd, en opereren we niet onder druk.’

Gründemann is geen voorstander van grote fantasie-projecten. ‘Je moet altijd kijken naar de downsize risico’s.’ Geldt dat ook voor de tender van Zadelhoff om naast Valley in Amsterdam gebouwen te realiseren van meer dan € 300 mln? ‘Dat is geen fantasy. Het gaat over een product waar we ervaring mee hebben en een gebied dat we goed kennen. Ik woon er zelfs. Nee, ik doel meer op het hergebruik van de Satelliet, die bij herontwikkeling van De Nederlandsche Bank zorgvuldig is weggehaald. Voor Amsterdam is deze herontwikkeling werkelijk prachtig. Die grote betonnen toren is nu al even opgeslagen met de bedoeling om hem te hergebruiken op de pier van Scheveningen (een project van ReBorn, red.). In mijn achterhoofd denk ik dan: Oei. Aan de andere kant ben ik blij dat er mensen zijn die dat risico nemen en ik hoop echt dat dit slaagt.’

Het is de lange termijn die telt

Tot slot terug naar het project waar Gründemann bekend mee is geworden: Slotervaart. Is ze daar achteraf als ontwikkelaar voor beloond? Het is bekend dat Zadelhoff het relatief goedkoop heeft verworven uit een faillissement, maar hoe liep het daarna? ‘Het is een succes geworden omdat we het sentiment van de gemeente hebben laten kantelen. Er waren rechtszaken, maar nu is de relatie weer goed. Wat er dan onderaan de streep overblijft? Zorg wordt gezien als een laag-risicocategorie, waarbij je kunt volstaan met lagere rendementen dan bijvoorbeeld gewone kantoren. Het is de lange termijn die telt, en vooral de mix aan zorgbedrijven die is ontstaan. Die is duurzaam, innovatief en toekomstbestendig.’

Huzarenstuk in Amsterdamse middenhuur
In deze tijd is het nauwelijks mogelijk om duurzaam te ontwikkelen, zeker niet als dat gebonden is aan volledige middenhuur en al helemaal niet in Amsterdam, waar de bouwkosten de pan uit rijzen.
Het is ontwikkelaars Zadelhoff en Wonam gelukt om NLV, vastgoedbeheerder voor pensioenfondsen, als koper te vinden voor Mookly in het Amstelkwartier.
In totaal bestaat Mookly uit 281 nieuwbouwappartementen. De woningen komen tussen de Amstelstroomlaan en de Amstel en vormen de laatste ontwikkeling aan het Bella Vistapark. Wonam en Zadelhoff hebben het project via een tender van de gemeente Amsterdam verkregen. Het gaat om 246 grote middenhuurwoningen die naar NLV gaan en 35 koopwoningen, die Wonam en Zadelhoff later zelf in de verkoop brengen.
Voor toekomstige projecten zou de verhouding tussen betaalbare huurwoningen en koopwoningen veel te ongunstig zijn om er de onrendabele onderdelen mee te kunnen financieren, zoals de afmeting van de woningen zelf (meer dan 70 m² per stuk), een groene binnentuin en een ondergrondse parkeergarage.
Het project heeft een totale investeringswaarde naar schatting van € 160 mln. De huurappartementen moeten 25 jaar onder het regime van middenhuur blijven. Voor NLV is er dankzij de onwaarschijnlijk lange horizon perspectief om daarna het lage rendement iets te compenseren.
Bij Mookly is niet bespaard op duurzaamheid, blijkt uit de natuurdaken, geveltuinen, 1350 zonnepanelen, 250 nestkasten en 450 kubieke meter aan waterberging op de daken en in de bassins. Bij het project waren veel andere partijen betrokken, zoals adviseur Resi, Rabobank en bouwer Kondor Wessels Amsterdam. Het ontwerp is tot stand gekomen door een team van Arons & Gelauff Architecten, Door Architecten, Studio TMOJ en bureau B+B. De bouw is in oktober 2025 gestart; de oplevering is naar verwachting in het laatste kwartaal van 2028.

Gründemann spin in web
Martine Gründemann begon haar carrière als projectmanager bij Biesterbos Groep en stapte in 2001 over naar G&S Vastgoed, waar ze in 2016 directeur en partner werd. In 2020 begon ze bij Zadelhoff, en een jaar later werd ze directeur Ontwikkeling bij Zadelhoff.
Gründemann is ook commissaris bij DW Property (voorheen Reggeborgh) van de familie Wessels. Cor van Zadelhoff was bevriend met Dik Wessels, de oprichter van Reggeborgh in Rijssen. De familie heeft intussen de verkoop afgerond van VolkerWessels (de grootste bouwer gemeten naar omzet in 2014) aan HAL, de beursgenoteerde beleggingsmaatschappij waar de familie Van der Vorm een leidende rol heeft, tevens eigenaar van FDMG, waartoe ook PropertyNL behoort.
Daarnaast is ze commissaris bij woningcorporatie WonenBreburg, met 30.000 woningen een van de grotere corporaties in de regio Tilburg en Breda. Ze vindt dat corporaties een veel grotere rol moeten spelen in het maatschappelijk debat. Zo bleek onder meer uit onderzoek van Nyenrode dat van alle vastgoedondernemingen juist corporaties enorm worden getroffen door de zogenoemde rente-aftrekbeperking, waardoor zij duizenden woningen minder kunnen realiseren (zie ook op pagina 66 het gesprek met em. prof. Conijn over de financiële positie van corporaties).

Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 11, 21 november 2025