Top Logistiek 2023: Logicor wil Nederlandse portefeuille verdubbelen

Voor de buitenstaander bleef logistiek ontwikkelaar en belegger Logicor de afgelopen jaren behoorlijk onder de radar, terwijl branchegenoten als DHG en Prologis altijd nadrukkelijk de schijnwerpers opzoeken. ‘We zijn van een opbouwfase beland in een tweede groeifase van het Europese platform’, vertelt Ronald van der Waals, die sinds april 2022 verantwoordelijk is voor Noord-, Centraal- en Oost-Europa. ‘Het vraagt tijd om zo’n groot platform te laten groeien en uit te breiden naar volwassen markten zoals Nederland, maar er is hier veel mogelijk en die uitdaging geeft veel energie.’

In 2022 leverde Logicor in Europa ongeveer 150.000 m² aan nieuwe ontwikkelingen op. Voor 2023 wordt er 400.000 m² aan distributiecentra opgeleverd, de pijplijn voor 2024 en verder is nog groter. Daarbij kijkt Logicor nadrukkelijk ook naar brownfield-locaties, vertelt Alexander van Gastel.

Van Gastel is sinds eind vorig jaar aan boord en verantwoordelijk voor Nederland en België. Daarvoor werkte hij bij vastgoedadviseur Colliers en – direct voor zijn overstap – bij Patrizia, waar hij onder andere de acquisities deed voor het logistieke vastgoedfonds van de Duitse belegger. ‘In die tijd hadden we te maken met lagere rentetarieven en rendementen’, zegt hij. ‘Maar de markt voor logistiek blijft goed, met een sterke vraag van huurders en investeerders, vooral gericht op belangrijke locaties in heel Europa en in Nederland.’

Drie smaken

De aankoopstrategie van Logicor omvat grofweg drie smaken: ontwikkelen, herontwikkelen of acquisitie van turn-key nieuwbouwprojecten. Transformatie van logistiek vastgoed gebeurt wel, maar dan hoofdzakelijk als refurbishment, waarbij het bestaande gebruik gelijk blijft. Sloop/nieuwbouw geeft echter de kans om een bestaande plot beter te benutten. Van Gastel: ‘Uitgangspunt in de samenwerking met ontwikkelaars is forward funding, waardoor de ontwikkelaar geen externe financiering hoeft aan te trekken en wij verantwoordelijk blijven voor aanbod waar vraag naar is.’

Uit de jongste inventarisatie van het portfolio uit 2022 blijkt dat er nog voldoende ruimte is om op bestaande posities uit breiden. Van der Waals: ‘Vaak gaat het ook om verouderde assets met een lage duurzaamheidsscore, waarin je opnieuw moet investeren om ze weer volledig up-to-date te krijgen. Door daar onze ontwikkelcapaciteit in financiële zin op te richten, snijdt het mes aan twee kanten. Brownfields zijn doorgaans al gevestigd op heel goede plekken. Ze bieden de kans om de metrage te vergroten, te verduurzamen en waarde toe te voegen. Dat sluit ook helemaal aan op onze langetermijnstrategie.’

Geen concessies

Van der Waals stelt wat betreft locaties geen concessies te doen. ‘We gaan alleen voor sterke logistieke locaties waar continu behoefte aan is. Dat zijn vooral de logistieke multimodale knooppunten, zoals de logistieke as Rotterdam–Venlo en grootstedelijke gebieden zoals de Randstad.’ Daarbij richt Logicor zich op zowel ‘big boxes’ en stadsdistributie als ‘last-mile’, al heeft zowel Van der Waals als Van Gastel wat moeite met die laatste term: ‘Last-mile gaat feitelijk om gebouwen die de laatste schakel zijn in een logistieke keten. Wij zeggen daarom liever dat we onze rol zoeken in stedelijk gebied. Dat klinkt misschien wat minder sexy dan stadsdistributie, maar het is wel een aantrekkelijke propositie, zeker als je bedenkt dat veel van de brownfields die wij in portefeuille hebben door de verstedelijking steeds meer onderdeel worden van de stad.’

Van der Waals legt uit dat de logistieke vraag op Europees niveau hoofdzakelijk zit rondom logistieke knooppunten. ‘Daarvan is Rotterdam uiteraard een heel belangrijke. Daarnaast groeien alle steden, met een groeiende stroom aan goederen en diensten die de stad in moeten. Verder is er een groeiende behoefte aan grote productielocaties in Europa, bijvoorbeeld voor batterijen, juist om minder afhankelijk te zijn van kwetsbare distributieketens.’

Er zit heel veel rek in de bestaande portefeuille van Logicor om die groei mogelijk te maken, vertelt Van der Waals. ‘We zijn sterk kans gedreven. Nederland is een van de drie landen waar we significante groei willen realiseren. We hebben de ambitie om hier qua omvang binnen drie tot vijf jaar minimaal te verdubbelen.’

Sterke gebruikersmarkt

Dat lijkt nogal optimistisch, gelet op de geluiden in de markt dat er nog een flinke afwaardering moet gaan plaatsvinden op vastgoed als gevolg van de aanhoudend hoge inflatie en de stijgende rente. ‘Een goede pricing is zeker een voorwaarde om die groei te realiseren, maar juist een veranderende markt brengt kansen. Eens temeer nu de concurrentie afneemt terwijl wij, vanuit onze sterke kapitaalspositie, expertise en ondernemerschap, juist doorgaan. Anders dan tijdens de financiële crisis in 2007–2008 is er sprake van een sterke gebruikersmarkt.’

Logistiek is echt een gebruikersmarkt, vindt Van Gastel. ‘Huurgroei wordt gevoed door een sterke vraag bij een tekort aan beschikbaarheid op belangrijke locaties. In deze context is het wel relevant te benoemen dat de huisvestingskosten maar een klein deel zijn van de totale kosten van de gebruikers, zeker als je het vergelijkt met die in andere sectoren. Huisvestingskosten zijn gemiddeld goed voor 15% van de totale kosten. De bulk zit hem in de loonkosten, en die lopen in absolute zin harder op dan de huren.’

Wishful thinking

Berichten dat het ergste alweer achter de rug zou zijn en de rente weer gaat dalen, zijn volgens Van der Waals vooral ingegeven door wishful thinking. ‘We zitten echt in een andere situatie dan ruim een jaar geleden. In de sector zie je dat de rente en yields nog steeds op een structureel hoger niveau liggen en dat ze dat vooralsnog ook zullen blijven. Dat doet wat met de financieringslasten, maar ook met de risicoperceptie van beleggers op de wat langere termijn.’

Logicor is volgens hem voldoende gekapitaliseerd om toch te kunnen doorbouwen. ‘Omdat we een sectorspecialist zijn en voor de lange termijn investeren, kunnen we door de cyclus heen bouwen. Op de bouwkosten heb je weinig invloed, maar je weet wel hoe de vraag zich ontwikkelt.’

Er is veel kennis in huis, zowel over locaties als over assets, aldus Van Gastel. ‘Dat we die data kunnen benutten geeft ons een voorsprong.’ Kijkend naar de eigen portefeuille ziet hij een ‘mooie mix’ van leeftijden van de assets: ‘Het zijn veelal functionele gebouwen die aansluiten bij de huidige vraag in de markt, ook op het vlak van duurzaamheid.’

De komende 10 jaar wordt er gestaag doorgewerkt aan vernieuwing van de portefeuille. Een andere aanwendig van logistieke locaties ziet Van Gastel nog niet zo snel gebeuren. ‘Wij geloven vooral in goed functionerende gebieden en de bijdrage die wij daaraan kunnen leveren. Brownfields hebben het voordeel dat de bestemming al vastligt. Een voordeel van logistiek is bovendien dat de stikstofdepositie van het vastgoed beperkt is ten opzichte van andere asset classes. Dat is een uitdaging die iedereen raakt.’

Discussie over verdozing

De beperkte impact geldt niet voor de discussie over verdozing, erkent Van der Waals. ‘Wat dat betreft zie je nu dezelfde discussie als 15 jaar geleden met de leegstand op de kantorenmarkt. De maatschappij vroeg zich toen af wat de rol was van al die kantoren. Inmiddels is die discussie ingehaald door een geheel andere manier van werken op kantoor en locaties van kantoren. Je kunt er als logistieke partij ook niet meer omheen: de eerste regulering ten aanzien van nieuwe logistieke locaties is voor de provincies Noord-Brabant en Limburg al een feit. Ook is inmiddels wel duidelijk dat logistiek vastgoed dat te weinig rekening houdt met ESG, geen optie meer is. Alle eisen en het gebrek aan capaciteit op het elektriciteitsnet zorgen voor extra schaarste. Schaarste is overigens vanuit het perspectief van een belegger niet per se vervelend.’

Hij vindt het belangrijk dat de logistieke sector pro-actief de discussie aangaat met de overheid over hoe logistiek kan worden ingepast in het landschap en de maatschappij. ‘De sector zal daar zelf actief een rol in moeten spelen om niet door regulering onnodig te worden ingeperkt. Initiatieven zoals Dilas (een brancheorganisatie voor industrieel en logistiek vastgoed die in dialoog met de overheid naar oplossingen zoekt, red.) ondersteunen wij dan ook van harte, omdat het feiten toevoegt aan het debat, in plaats van alleen perceptie en sentiment. Wij geloven in pragmatisch samen met de overheid op zoek gaan naar oplossingen.’

Het grote plaatje van ligging, leefomgeving en arbeidsomstandigheden maakt Nederland volgens Van der Waals nog altijd een aantrekkelijke vestigingslocatie. ‘Dat is ook de reden waarom we hier blijven investeren, al is de insteek in logistiek wat ons betreft dat je veel efficiënter met bestaande assets moet omgaan. Door heel Europa hebben we te maken met veranderende marktomstandigheden, maar dat biedt ook kansen.’

Over Logicor
Logicor is eigenaar en exploitant van logistiek en distributievastgoed in Europa. De portefeuille omvatte per 31 december 2022 594 complexen in belangrijke Europese logistieke markten met een totale omvang van 13,4 mln m². Logicor’s hoofdkantoren zijn gehuisvest in Londen en Luxemburg.