Top Logistiek 2023: DHG en Garbe grote stijgers

In de jaarlijkse onderzoeken van PropertyEU en PropertyNL naar logistiek vastgoed was het vorig jaar al spannend: zijn de prijzen niet te hoog? Zijn er niet te veel vastgoedpartijen die willen groeien op deze beperkte markt? Wat als de Oekraïne-crisis zijn wrange vruchten afwerpt?

Inmiddels kunnen we constateren dat beleggers met hun focus op logistiek tot nu toe het gelijk aan hun zijde hebben gehad. Internationaal blijft de vraag naar logistiek vastgoed onverminderd hoog. De nog immer digitaal winkelende consument vergt steeds meer logistiek vastgoed, met duurzame ‘big boxes’ en ‘last mile’-distributiecentra bij steden.

Indrukwekkend

Die structurele gezonde tendens heeft niet zoveel last van de incidentele factor dat Nederland inmiddels twee kwartalen krimp vertoont. De onderliggende groei na corona is indrukwekkend genoeg om bij te benen met passende locaties, hoewel de opname in het eerste halfjaar van 2023 volgens JLL met 52% is gedaald.

Het grootste probleem op dit moment is dat institutionele beleggers een pas op de plaats maken, zolang ze geen zekerheid hebben over de renteontwikkeling. Dit betekent dat veel partijen moeten wachten totdat kapitaal ter beschikking komt, waarbij stiekem de hoop is dat een aantal partijen niet kan wachten en tot ‘firesales’ moet overgaan. Het investeringsvolume voor logistiek kwam in het eerste halfjaar volgens JLL uit op € 670 mln, een krimp van 73% ten opzichte van dezelfde periode vorig jaar.

Boekwinsten

Uit het onderzoek naar ontwikkelaars van logistiek vastgoed in Nederland van PropertyNL prijkt DHG van David Hart bovenaan. Die stijging is te verklaren door een aantal grote boekwinsten van DHG, waardoor het bedrijf zo goed is gekapitaliseerd dat het niet meer afhankelijk is van enkele financiers en al helemaal niet van investeerders. Dat is een comfortabele positie op een markt waar financiers voorverhuur-eisen opschroeven en huurders juist steeds meer flexibiliteit eisen.

Nummer twee in Nederland is net zoals vorig jaar de Van Dijk Groep (VDG). De groep is dit jaar getroffen door het plotseling overlijden van de oprichter/directeur Erik van Dijk. Hij kwam tijdens zijn vakantie door een noodlottig ongeval met zijn fiets om het leven. Samen met zijn zus heeft hij VDG groot gemaakt, na een startkapitaal van zijn vader, bekend als oprichter van Unidek.

Nummer drie is Garbe Industrial Real Estate – het levenswerk van de Hamburger Christopher Garbe (zie het portret van Garbe op pagina 47). Garbe kan net zoals DHG snel schakelen als vermogend familiebedrijf, maar heeft anders dan DHG ook een fondsenstructuur opgetuigd voor institutionele beleggers. Hierdoor kan het ook in Europa als top-10 speler meedoen.

Beurssentiment

In de Nederlandse ranglijst ontbreekt CTP, de nummer twee van Europa. CTP is het succesverhaal van de Groninger Rémon Vos die in Tsjechië een Europese logistieke dienstverlener uit de grond trok en deze in Nederland naar de beurs bracht. Sindsdien prijkt Vos in de bovenste regionen van de Quote 500 en de beslissersranglijst van PropertyNL. Door de beursnotering fluctueert de waarde hevig, maar Vos laat zich daardoor niet van de wijs brengen. Wel kampt CTP net zoals andere vastgoed-beursfondsen met een beurssentiment dat uitslagen uitvergroot. Als de markt positief is, kunnen beursfondsen goed aankopen, maar tegen enorme prijzen. Doen de vastgoedfondsen het slecht op de beurs, zoals op dit moment, dan mislukken emissies en kunnen ze vastgoed niet goedkoop acquireren. Ze mogen dan al blij zijn als ze zo goed gekapitaliseerd zijn dat ze op het dieptepunt van de markt geen vastgoed hoeven te verkopen. Gelukkig is daar bij CTP geen sprake van. Tot nu toe kan CTP zijn plan voor Europa redelijk goed uitrollen, met voor het eerst ook sterke posities in Nederland. Voor Nederland trok Vos in juni de specialist van Multi Vastgoed, Ronald Dasbach, aan.

Landscaping en verduurzaming

Op de vierde plaats staat Intospace, dat onder leiding van Tim Beckman een sterke positie heeft verworven, ook buiten de markt. Beckman is degene die de handschoen oppakt tegen politici die de markt beschuldigen van ‘verdozing’. In 2022 mobiliseerde hij op de stand van PropertyNL op Provada al zijn concurrenten om te laten zien wat er bij logistieke ontwikkeling komt kijken en hoe de logistieke partijen bezig zijn met ‘landscaping’ en verduurzaming.

Op de internationale én de Nederlandse ranglijst komen ook WDP en Panattoni prominent naar voren. Panattoni was in de periode 2020–2022 veruit de belangrijkste logistieke ontwikkelaar van Europa. WDP staan in Nederland op plek 5 en in Europa op plek 7.

Andere sterke spelers in zowel in Europa als Nederland zijn VGP (in Europa 3, in Nederland 10), Segro (respectievelijk plek 4 en 16) en Prologis (plek 5 en 12). Het Belgische Heylen staat in Europa op plek 13 en in Nederland op 9, met een relatief groot aantal kleinere projecten.

Net niet in de Nederlandse top-10 staat Focus on Impact, de nieuwe combinatie van de Brabantse ontwikkelaar Focus en het Rotterdamse Impact Vastgoed.

Greenfields en brownfields

Bij vergelijkingen tussen de onderzoeken van PropertyNL en PropertyEU tekenen we aan dat de lijst van PropertyEU over drie jaar is gemeten, terwijl die van PropertyNL betrekking heeft op één jaar. In het algemeen speelt het probleem dat bij respondenten de opgaves greenfields en brownfields door elkaar gaan lopen. Sommige inzenders rekenen ook brownfields mee, omdat zij die herontwikkelen en er metrages aan toevoegen.