Top-10 woningbeleggers groeit door naar ruim € 51 mrd

De Nederlandse markt is een kleine 8,3 mln woningen groot. Van die voorraad wordt 42,5% verhuurd. Corporaties nemen daarvan twee derde voor hun rekening, private verhuurders hebben volgens cijfers van Capital Value zo’n 1,2 mln huizen in portefeuille. Dat bezit is in 2025 licht gekrompen, een direct gevolg van de uitpondgolf die door de middenhuurregulering op gang kwam.

Top-3 groeit

De tien grote private woningbeleggers bestaan deels uit partijen die rechtstreeks investeren in woningen, maar ook uit beleggers die indirect hun geld in huizen steken, zoals Nationale-Nederlanden. Daarnaast zijn er platformbeheerders zoals CBRE IM, die werken op basis van mandaten van (meerdere) achterliggende en vaak ook buitenlandse beleggers. Gezamenlijk tekenen ze voor € 54,4 mrd aan belegd vermogen in woningen.

Vesteda en Achmea hebben hun portefeuille inmiddels boven de € 10 mrd getild. De Vesteda-cijfers zijn gebaseerd op het jaarverslag over 2025; Achmea heeft de stand per 1 april doorgegeven. Bij de koploper rommelt het zoals bekend doordat de achterliggende institutionele beleggers aanvankelijk voor € 4,1 mrd aan geïnvesteerd kapitaal wilden terugtrekken. Die hebben hun redemptieverzoeken per 1 juli bevestigd en naar beneden bijgesteld. Vesteda moet nu € 765 mln terugbetalen en heeft daarvoor ruim de tijd.

In 2025 is het aantal woningen in portefeuille nauwelijks gegroeid; de prioriteit lag bij het opleveren van nieuwbouwwoningen (630 in totaal) en het onderhouden en verbeteren van de bestaande woningen. Een beperkt aantal huizen die als ‘non-core’ werden aangemerkt, zijn afgestoten.

Aankopen bij Achmea

Achmea Real Estate kan, als Vesteda daadwerkelijk tot afstoten overgaat, de grootste woningbelegger van het land worden. Het gat met de koploper is nog geen € 300 mln, al is de stand die Achmea opgeeft dus wel van drie maanden later. Eind vorig jaar was de residentiële portefeuille nog € 10,0 mrd groot. Inmiddels is het Achmea Dutch Residential Impact Fund opgezet, gericht op de aankoop en het verduurzamen van oudere huurwoningen.

Een grotere aankoop was die van 344 huurwoningen in het kader van de herontwikkeling van de voormalige HBG-locatie in Rijswijk. Die zijn verdeeld over BPL Pensioen, het Rabobank Pensioenfonds en het Achmea Dutch Residential Fund. Andere acquisities waren Het Ommeland in Groningen (122 woningen) en The Green Gallery in Diemen (90 keer middenhuur). Qua rendement deden de residentiële beleggingen het bij Achmea beter dan het marktgemiddelde, met rendementen variërend van 10,3% tot 11,6%.

Miljard erbij voor Bouwinvest

Ook nummer 3 Bouwinvest groeit: de portefeuille is een vol miljard meer waard geworden. Die is verdeeld over het Residential Fund van ruim € 8 mrd en het kleinere Healthcare Fund. Inmiddels is er ook een Senior Living Impact Fund. De rendementen van het Residential Fund bleven met 9,1% achter bij de rest van de markt; Healthcare deed het met 10,9% een stuk beter dan de soortgenoten.

In 2025 was Bouwinvest druk met transacties: in totaal werd voor een miljard aan vastgoed gekocht. Daaronder was voor € 683 mln aan residentiële aankopen. Kanttekening is wel dat kort na de opgavedatum van 1 april 2025 woningen zijn verkocht aan een internationale investeerder. De € 104 mln die daarmee is verdiend, wordt in nieuwbouw gestoken.

Net als Vesteda kreeg Bouwinvest redemptieverzoeken binnen. Dat is niet nieuw: de afgelopen jaren ging het om gemiddeld 1% van het beheerde vermogen per jaar. Maar in 2025 werd 7,6% van het vermogen teruggevraagd. Vier van de 27 aandeelhouders in het woningfonds willen hun belang gedeeltelijk afbouwen, één belegger wil helemaal uit het fonds. Het totaalbedrag aan terugbetalingsverzoeken bedraagt € 619 mln. Volgens Bouwinvest zijn gedwongen verkopen niet aan de orde.

Krimp bij Amvest

Amvest is gekrompen; dat heeft alles te maken met het 100%-aandeelhouderschap van het Pensioenfonds Zorg en Welzijn sinds 1 januari. ASR is uitgestapt als 50%-eigenaar, waarbij een herverdeling van de portefeuille heeft plaatsgevonden. De zogeheten Aegon Separate Account is daarbij naar ASR gegaan.

Bij Amvest spelen redemptieverzoeken ook een rol, maar met veel minder impact dan bij Vesteda. Beleggers kunnen elk kwartaal geld terugvragen, bij de marktleider is dat maar eens in de zeven jaar. Daardoor is de redemptiestroom bij Amvest heel gelijkmatig. Vorig jaar werd € 133 mln betaald aan uitstappende beleggers. Dat werd onder meer gefinancierd met € 177 mln aan woningverkopen. Anderzijds was er juist meer beleggersinteresse: drie pensioenfondsen zegden nog eens € 200 mln extra toe voor het Residential Core Fund. In totaal werd € 300 mln aan nieuw kapitaal binnengehaald.

Platforms

CBRE IM is van de top-10 het enige pure woningbeleggingsplatform en beheert tientallen fondsen, separate accounts en mandaten. Hier kunnen we niet spreken van een ‘harde’ portefeuille, maar van een versnipperd landschap aan woningbezit. Dat levert in totaal een beheerd vermogen van € 4 mrd op.

Ook Greystar is een platform, maar daarin lopen eigendom, ontwikkeling en beheer door elkaar. Dit jaar kwam de Amerikaanse partij niet met cijfers over de brug. De schatting is dat de portefeuille op zo’n € 3,2 mrd zit; daarvan zou naar schatting zo’n € 700 mln in eigen exploitatie zijn. Greystar richt zich met name op huisvesting voor studenten, young professionals en kleine startende gezinnen, inclusief ondersteunende faciliteiten.

Greystar deed in 2025 voor € 135 mln 612 OurDomain-starterswoningen in Rotterdam Blaak van de hand aan Bouwinvest en deed Campus Diemen onlangs over aan een

particuliere belegger. Naar verluidt zou ook de OurDomain-locatie in Amsterdam Zuidoost in de etalage staan, voor € 350 mln. Greystar heeft in Utrecht Merwede nog wel ruim 1000 woningen in aanbouw. Samen met ABP is in 2024 de Dutch Essential Housing Venture opgezet, waarbij al in ruim 2000 woningen is geïnvesteerd.

Overige partijen

NN Group belegt zowel direct als indirect in woningen, met deelnames in woningfondsen en joint-ventures. Voor deze opgave heeft de verzekeringsgroep het eigen aandeel in die indirecte beleggingen ook meegeteld.

Altera, dat ook een winkelportefeuille van ongeveer driekwart miljard heeft, haalde in 2025 een totaalrendement van 9,6%, wat lager dan de 10,8% uit 2024. Het heeft voor € 100 mln aan nieuwe kapitaalstoezeggingen ontvangen. De portefeuille groeide met

518 woningen, mede door opleveringen in Zaandam en Utrecht en acquisities in Rotterdam, Schiedam en Blaricum. Verder zijn 483 woningen aan de pijplijn toegevoegd dankzij de projecten Merwede 12, 4 en 13 in Utrecht.

PGGM best of the rest

Net onder de top-10 bevindt zich PGGM, dat per 1 april goed was voor € 2109 mln aan woningbeleggingen, verspreid over in totaal 40.000 zelfstandige en niet-zelfstandige units. PGGM valt uit de top omdat deze keer CBRE IM wel is meegenomen in de telling.

Een andere partij om rekening mee te houden, is het BPD Woningfonds. Dat is in 2019 opgericht, specifiek om een portefeuille middenhuurwoningen op te bouwen. Eind 2025 had het fonds 6340 woningen in bezit, zij het dat er daarvan 1751 nog in de pijplijn zitten. De lat ligt op 16.500 woningen in 2033. De waarde van de portefeuille is nu geschat op ruim € 1,5 mrd.

Grootste particuliere partij

Een andere significante partij is de Van Herk Groep, die beschikt over € 2 mrd aan vastgoed, waarvan 90% in Nederland staat. Het aandeel van woningen in de portefeuille is vermoedelijk rond de 60%, wat een totaal van € 1,2 mrd zou opleveren. Dat is nog altijd een aardig stuk kleiner dan ASR, maar Van Herk is naar alle waarschijnlijkheid wel de grootste particuliere woningbelegger van Nederland. Die titel blijft overeind na de overname van de aandelen die Aat van Herk in het bedrijf had, want koper Pleijsier Bouw is in handen van de gelijknamige familie.

Studentenhuisvesting in de lift

Rockfield Real Estate is een partij die zich de komende jaren naar verwachting zal melden aan de rand van de top-10. De twee Nederlandse (studenten)huisvestingsfondsen hebben zo’n 4000 woningen in portefeuille. Vorig jaar werd samen met Ardian voor € 113 mln studentencomplex Minervahaven in de Amsterdamse Houthavens aangekocht; zelfstandig werd nog eens € 150 mln gestoken in studentenwoningen in Maastricht en Leiden, overgenomen van Round Hill Capital. Het geld dat Rockfield samen met Ardian Europees gezien investeert komt echter wel weer uit de koker van CBRE IM.

Met ABP heeft Rockfield een joint-venture gestart die de komende jaren 2000 studentenwoningen in ons land gaat ontwikkelen.

Verantwoording
Voor het overzicht is de portefeuillestand per 1 april van dit jaar opgevraagd. Aan dat verzoek hebben Achmea Real Estate, Bouwinvest, Amvest, NN, Altera, ASR en PGGM voldaan. De overige cijfers zijn afkomstig uit de jaarrekeningen over 2025. Voor Greystar is een schatting gemaakt.

Corporaties
Woningcorporaties hebben het verhuren en onderhouden van woningen als maatschappelijke taak en zijn in die zin dus geen ‘echte’ beleggers met winstoogmerk. Van die groep is Ymere de grootste, met een bezit van bijna 73.000 zelfstandige woonruimten. Aan vastgoed kunnen we daarnaast onder meer nog ruim 1700 onzelfstandige woonruimten, ruim 5600 parkeerplaatsen en een kleine 2000 stuks bedrijfsruimte meetellen, zodat Ymere uitkomt op een vastgoedportefeuille van meer dan 83.000 eenheden. In totaal was de woningportefeuille eind 2025 goed voor een marktwaarde in verhuurde staat van € 18,2 mrd, ruim een miljard meer dan in 2024. Dat is veruit de grootste corporatieportefeuille, dankzij het werkgebied groot-Amsterdam, de duurste regio van het land.
De Alliantie volgt met € 15,2 mrd en zo’n 57.500 zelfstandige woningen in een brede strook die van Amsterdam dwars door het Gooi (plus de regio Almere) naar Leusen loopt. Portaal, verspreid actief in Arnhem, Nijmegen, Amersfoort, Utrecht en Leiden, heeft eind 2025 € 12,0 mrd in portefeuille.
Woonbron en Havensteder (regio Rotterdam) zitten beide tegen de € 8 mrd. Staedion, met 36.500 zelfstandige huurwoningen, komt tot een marktwaarde van € 6,6 mrd.

Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 7, 3 juli 2026