Altera kiest voor een focus op convenience. Mensen zullen de noodzaak blijven houden om naar hun wijkwinkelcentrum te gaan
Door Gabriëlle Klaver
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 6, 21 juni 2019
‘Jazeker, ook dit jaar gaan wij groeien. Zowel wat betreft de instroom van kapitaal in ons winkelfonds als in winkellocaties die we gaan aankopen.’ Jaap van der Bijl, ceo van Altera, is er zeker van. De focus die hij bij zijn komst heeft aangebracht bij het winkelfonds, dat nu € 650 mln groot is, blijkt te werken. Zo heeft begin dit jaar Helaba Invest zijn aandeel in het winkelfonds met € 100 mln vergroot. ‘Toen ik eind 2016 bij Altera kwam, was de strategische vraag hoe we moesten reageren op de veranderingen in de winkelmarkt. Moesten we breed gaan of juist een scherpere focus kiezen? We hebben gekozen voor een scherpere focus in het segment ‘convenience’: de wijkwinkelcentra en supermarkten. Wij denken dat dit segment ook in een veranderende markt stabiel blijft en een onderscheidende propositie is naar institutionele beleggers. Die keuze hebben we gemaakt op basis van onze research en analyse van demografische en sociaal economische factoren.’
Minder stabiel
Andere segmenten van de retailmarkt vindt Van der Bijl minder stabiel. ‘Wij zien weliswaar dat A1-locaties in de 15 grootste winkelsteden in Nederland het ook in de toekomst goed kunnen doen, maar de aanvangsrendementen op deze plekken liggen op 3% of lager. Het is maar de vraag of er nog huurpotentie in zit. Wij denken dat in dit soort ‘comparison’-gebieden maatschappelijke factoren, zoals e-commerce, meer invloed zullen hebben. Dit type product is vooral door particuliere beleggers in 20–40 jaar opgebouwd, en is nu te duur voor een stabiele belegging voor institutionele beleggers.’
Dat geldt niet voor de wijkwinkelcentra gericht op convenience. Van der Bijl: ‘Dit gaat om winkelcentra in het midden van verstedelijkt gebied met twee supermarkten, een kapper, een drogist, een bakker, viswinkel en ander vers, kleermaker, afhaal- en bezorg F&B, een apotheek, misschien een medische praktijk en vooral goed parkeren.’ Altera verwacht dat ook deze centra het in de toekomst goed zullen blijven doen, omdat consumenten hier ‘need driven purchases’ blijven doen.
Brede doelgroep
Bovendien zijn dit centra die een brede doelgroep bedienen, zegt Van der Bijl. ‘Jongeren, gezinnen met kinderen en de vergrijzende groep zullen de weg naar dit soort convenience-centers altijd weten te vinden. De centra zijn niet alleen noodzakelijk, maar zijn in toenemende mate ook een ontmoetingsplek.’ Altera kiest ervoor te beleggen in zulke centra in de Randstad, het liefst op plekken waar nog veel woningen bijkomen en die sociaal–economisch aantrekkelijk zijn. Van der Bijl: ‘De vraag van de consument is het grootst in deze metropool-clusters.’
Om focus te kunnen aanbrengen heeft Altera onder andere out-of-town winkelconcentraties De Boreel in Deventer en Meubelplein Ekkersrijt bij Eindhoven verkocht. Gekocht zijn onder meer wijkwinkelcentra Mereveldplein in De Meern en Zuidhoek in Leusden. Van der Bijl: ‘Er is zeker nog wel product in de markt, zowel van fondsen die verkopen vanwege einde looptijd als van retailers die geïnteresseerd zijn in sale-en-lease-back. We voeren bijvoorbeeld ook gesprekken met supermarktketens.’
Verschil door management
Denkt Van der Bijl dat in dit soort wijkwinkelcentra wel huurgroei te realiseren valt? ‘Daar is het ons niet om te doen. Onze investeerders, pensioenfondsen en verzekeraars, willen vooral een stabiel rendement. We analyseren de verhouding tussen huur en omzet, we willen vooral dat onze huurders het langjarig goed doen. En daar helpen we ook bij als dat nodig is, maar vooral maken we het verschil door onze aanpak van het winkelcentrummanagement.’ Altera mikt met het winkelfonds op 4,5 tot 5% direct rendement en kon over 2018 een rendement van 6,7% laten zien.
Het kopen van winkelcentra die voldoen aan het profiel is overigens niet de enige manier waarop Altera de portefeuille op orde brengt. Sommige van de centra die het in handen heeft, worden aangepast. Van der Bijl: ‘Op locaties zoals in Oosterhout en Zoetermeer willen we winkelmeters onttrekken voor transformatie naar woningen. Wij kunnen die woningen dan toevoegen aan ons woningfonds. Maar zulke transformaties vragen wel om geduld. Gelukkig hebben we een goede verstandhouding met de gemeentes.’
Gerelateerde artikelen:
