Thema retail 2019: Zonder focus geen succes

Het is stil op de winkelmarkt. Althans, wat betreft de transacties. Het aantal verhuren houdt niet over en het volume aan beleggingstransacties is de laatste twee jaar op de winkelmarkt beduidend lager dan in de voorgaande jaren. Niet dat er geen aanbod is: de markt schat dat er zo’n € 3 mrd tot € 4 mrd aan winkelvastgoed in de etalage staat. Maar verkoop is lastig, want het is vastgoed dat niet erg populair is.
Het aantal transacties weerspiegelt echter niet de onrust op de markt. Het aantal faillissementen van winkelketens houdt aan, hoewel zeker zo’n twee derde van de ketens een doorstart maakt. Die doorstarten gebruiken de ketens om hun schulden af te schudden, hun personeelskosten omlaag te brengen én het aantal vestigingen fors te verminderen. En bij veel van de vestigingen die wel open blijven, worden heronderhandelingen gevoerd die ten gunste van de huurder zijn.
Toch heeft niet iedere verhuurder evenveel last van de faillissementen. Tegenwoordig kan ook de verhuurder een faillissement aangrijpen om het contract op te zeggen, en soms verkeert die in de positie dat er zich een betere huurder aandient. Dan moet het vastgoed echter wel op een plek staan die de alle veranderingen in die markt kan overleven, van online tot vergrijzing. Maar hoe krijg je een portefeuille winkelvastgoed die alle stormen kan overleven?
 
Breng focus aan
Opvallend aan de winkelvastgoedbeleggers die graag over hun strategie vertellen, zoals Altera en CBRE GI, is dat ze al drie jaar geleden hebben uitgedacht op welke plekken de winkelier succesvol zal zijn. Het blijkt dat er verschillende mogelijkheden komen bovendrijven: de A1 in de allerbelangrijkste winkelsteden (dagje uit), de convenience-centers en supermarkten in urbane gebieden (noodzakelijk winkelen) en opvallend genoeg ook de buitenstedelijke outlet centres (dagje uit). Een andere locatie mag in dat rijtje ook niet ontbreken: de buitenstedelijke retailparken (noodzakelijk winkelen). Daar is op de beleggingsmarkt ook nog steeds de nodige belangstelling voor.
Maar als dit de locaties zijn die het goed doen, welke blijven er dan met lege handen achter? Dat moeten dan toch de stadsdeelcentra zijn die vlees noch vis zijn en de binnensteden van alle kleinere steden. Edgar Breed van MediaMarkt verwoordde het misschien het treffendst: ‘De grootste bedreiging voor de binnenstad is de binnenstad zelf. Het parkeren, de bevoorrading, het gebrek aan mogelijkheden om functies te mixen – als dat niet goed komt, vertrekken de retailers.’

Kijk naar de invulling
Dankzij de faillissementen wordt steeds duidelijker welke retailer het lukt zich aan te passen aan de veranderende omstandigheden. Dankzij de faillissementen krijgen de overblijvende retailers bovendien een beetje ruimte om zich aan te passen. Maar nieuwe retailers als Rituals zien zichzelf niet eens als retailer, maar als merk. MediaMarkt, actief in een markt waar heel wat klappen gevallen zijn, is een voorbeeld van een keten die druk bezig is zich aan te passen aan de veranderende omgeving. Evenals bij Rituals wordt de winkel de enige plek waar fysiek contact met de klant gemaakt kan worden en een langdurige klantrelatie kan beginnen.
Maar de huurdersvijver is groter dan alleen de retailer. Zo heeft food & beverage de afgelopen jaren een sterke groei doorgemaakt en Cushman & Wakefield voorspelt dat er nog een heel grote filialiseringsslag aankomt. Het komt aan op creativiteit: overtollige ruimte kan ook ingevuld worden door buurtcentra, onderwijsvoorzieningen, sport en medische centra. Het zijn allemaal invullingen die mensen naar een centrum kunnen trekken. En het zijn voorbeelden waarmee een winkelvastgoedpartij als Ikea succes boekt.

Mixed use
Het huidige grote toverwoord is mixed use. Als er winkelruimte te veel is, waarom dan niet transformeren naar iets anders? Wonen, hotels, kantoren? Diep in zijn hart is Rik Eertink van CBRE GI misschien helemaal niet verdrietig als Hudson’s Bay failliet gaat. Hij denkt al verder en ziet ook mogelijkheden voor meer huurstroom door andere functies op de verdiepingen te realiseren.
Hij is waarschijnlijk niet de enige die dat denkt. Al in 2017 vonden de aandeelhouders van het aan de Canadese beurs genoteerde Hudson’s Bay dat ze de waarde van het vastgoed dat het bedrijf in eigendom heeft, niet terugzien in de beurskoers. Ook zij denken ongetwijfeld aan andere invullingen voor dat goed gelegen vastgoed dan alleen retail: één van de huidige bieders is ook eigenaar van WeWork.

MediaMarkt druk met omwenteling
Elektronicaketen MediaMarkt zal in de Mall of the Netherlands in Leidschendam zijn 50ste vestiging openen in Nederland. Volgens Edgar Breed, hoofd vastgoed van Noord-Europa, is de tijd van dozen schuiven voorbij en gaat het bij MediaMarkt nu om beleving.
Is MediaMarkt ingehaald door Coolblue, vroeg gespreksleider Gijs Bessem van KroesePaternotte tijdens de bijeenkomst bij Kroonenberg op de Provada aan Edgar Breed. ‘Wij zijn nu fors aan het investeren in omni-channel, maar winkels exploiteren is ook een vak en daar zijn wij dan weer erg goed in’, zegt Breed.
De omni-channelstrategie van MediaMarkt leidt niet tot gigantisch hoge online verkopen. Breed: ‘10% van onze verkopen doen we online. Dat lijkt weinig, maar 40% van de omzet die in de winkel gemaakt wordt, komt van online bestellingen die opgehaald worden. Consumenten blijken het prettig te vinden dat ze zelf het moment van ophalen kunnen bepalen, waarderen het advies dat ze ter plekke krijgen en kopen er meteen accessoires bij. Voor de pure online verkopen moeten we het hebben van de kabeltjes, en die zijn nu eenmaal niet zo duur.’
De veranderingen op de winkelmarkt nopen MediaMarkt tot het bieden van een totaaloplossing aan de klant. ‘Het credo is nu services & solutions. We leveren niet alleen producten, maar ook diensten die doorlopen tijdens de gehele levensduur van een product. Dat vergt echter wel investeringen in de deskundigheid van ons personeel.’ MediaMarkt heeft daarom zijn eigen opleidingsprogramma’s.
Dat terwijl de marges met de komst van online alleen maar zijn gedaald. Breed: ‘Omnichannel betekent dat we nu alle kanalen moeten bedienen. Zo moeten we ondanks het online kanaal nog steeds folderen.’ Breed denkt dat winkelhuren op termijn toch echt omzetgerelateerd moeten worden, of gebaseerd op passanten. ‘Als we de discussie over de huurwetwijziging weer nieuw leven kunnen inblazen, is dat een grote kans voor de fysieke winkel.’