Hoe taxeer je een winkel als er werkelijk helemaal geen vergelijkingsmateriaal is? Zoek een verdedigbare brug tussen wat er wél is en wat je moet concluderen.
Veelal schrijf ik in deze rubriek over bijzondere en soms complexe taxatievraagstukken die bij mij de revue passeren. Ditmaal was het eens wat anders: een doodeenvoudige commerciële ruimte midden in een prachtig Brabants kerkdorp. Niks bijzonders, zou je zeggen. Een klusje voor tussendoor, want het verzoek was overzichtelijk: schat de markthuur ten behoeve van een fiscale constructie met interne (intercompany) verhuur. Een paar referenties, een inspectie, een nette analyse, klaar. Althans, dat dacht ik.
Karakter en historie
Het te taxeren object betrof het achterhuis van een authentieke langgevelboerderij. Charmant, karakter, historie; je ziet de brochure al voor je. Alleen: de bestemming was detailhandel. En daar begon de frictie. Binnen viel nauwelijks daglicht, etaleren was meer een theoretische optie dan een reële, en de passantenstroom was 0,0. Auto’s reden – om het op z’n Brabants te zeggen – keihard voorbij, lopen ho maar. Detailhandel op papier, maar functioneel voelde het als ‘iets’ wat vooral níet retail was. En juist die discrepantie maakt de taxatie technisch interessant: een bestemming kan gebruik mogelijk maken, maar niet automatisch marktvraag creëren.
In huurwaarderingsland is de eerste reflex: zoeken naar vergelijkbare winkeltransacties. Alleen lagen die hier niet voor het oprapen. Sterker: in het afgelopen jaar was er in het dorp geen enkel bruikbaar winkelreferentiepunt. De planologische etikettering (detailhandel) had dus een indirect effect: er was eenvoudigweg te weinig marktactiviteit in die categorie om op korte termijn rekenkundig houvast te bieden. Het is een klassieke valkuil: je taxeert niet alleen een object, je taxeert ook de beschikbaarheid en kwaliteit van het bewijs.
Groter zoekgebied
De oplossing was geen ‘truc’, maar discipline. Ik heb de tijdshorizon verbreed naar twee à drie jaar en het zoekgebied vergroot naar omliggende kernen met vergelijkbare schaal en koopstromen. Daarna komt de vertaalslag: hoe corrigeer je van ‘regulier winkelpand’ naar ‘detailhandel in een achterhuis’? In de praktijk zit dat in een combinatie van een lagere zone- of frontwaardering en een scherpere inschatting van het alternatieve gebruik binnen de planologische bandbreedte (bijvoorbeeld showroomachtig, afhaalpunt, atelier met baliefunctie). Niet door het label ‘detailhandel’ weg te poetsen, maar door expliciet te maken welk gebruik de markt waarschijnlijk maakt en wat dat betekent voor huurbetalingscapaciteit.
Omdat interne verhuur fiscaal vaak vraagt om navolgbaarheid (en omdat de markt hier dun was), heb ik aanvullend collega’s gebeld. Niet om ‘een getal’ te halen, maar om plausibiliteit te toetsen: welke bandbreedte zien zij in vergelijkbare dorpskernen, en welke correcties hanteren zij bij beperkte passantenstromen en geringe zichtbaarheid? De Brabantse gemoedelijkheid op z’n best, maar ook gewoon: peer review in het klein. En het mooie was: de geluiden sloten redelijk aan op het beeld dat uit de (verruimde) data kwam.
Niet forceren
Uiteindelijk werd het geen walk in the park, maar wel een huurwaarde die herleidbaar was: onderbouwd met oudere en bredere referenties en een transparante uitleg van onzekerheid. En dat is misschien wel de kern van het vak: niet het vinden van de perfecte referentie, maar het maken van een verdedigbare brug tussen wat er wél is en wat je moet concluderen.
Kortom: ook in het mooiste kerkdorp kan een winkel ‘bestaan’, maar soms vooral op papier. De markt kijkt intussen naar zicht, licht en loop. Dan blijft er voor ons één opdracht over: niet romantiseren en niet forceren, maar onderbouwen en analyseren. Zo kreeg dit achterhuis uiteindelijk wél een huurwaarde – alleen in dit geval niet dankzij een uitnodigende etalage.
De kunst van het taxeren
Taxeren is een vak apart. Joost Gijsbers van Stima Valuation & Advisory, een bureau voor complexe waarderingsvraagstukken, legt elke maand aan de hand van een voorbeeld uit waar een taxateur tegenaan kan lopen.
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 2, 27 februari 2026
