Maar liefst twee deelprojecten van het Ontwikkelplan Rondje Roosendaal ontvingen subsidie uit de Impulsaanpak Winkelgebieden. In dit ontwikkelplan wordt het hele Roosendaalse centrum onder de loep genomen.
Roosendaal is de centrumstad in de Stedelijke Regio West Brabant en heeft ruim 78.000 inwoners. De gemeente heeft de ambitie om een kwaliteitssprong te maken. In 2025 heeft ze een toekomstvisie (RSD40, Roosendaal 2040) en een omgevingsvisie (Roosendaal Verbonden Stad) vastgesteld, waar Rondje Roosendaal deel van uitmaakt. Deze visie beschrijft waar Roosendaal in 2040 wil staan en welke keuzes daarvoor nodig zijn. Een belangrijk uitgangspunt is dat Roosendaal haar huidige voorzieningenniveau minimaal wil behouden en liefst wil versterken. Dat heeft tot gevolg dat er ook een groeiambitie is naar een inwonertal van 100.000 rond 2040, een serieuze schaalsprong.
RSD40
Met RSD40 en het bijbehorende uitvoeringsprogramma vertaalt de gemeente haar toekomstvisie naar concrete investeringen in leefbaarheid, voorzieningen, woningbouw, onderwijs, economie en openbare ruimte. De ontwikkeling van het centrum wordt daarbij verbonden met andere grote stedelijke ontwikkelingen, waaronder de Spoorzone en de Westrand. Zo worden projecten als de Dr. Brabersstraat en de Nieuwe Markt, die respectievelijk in 2022 en 2026 subsidie ontvingen uit de Impulsaanpak Winkelgebieden, onderdeel van een grotere beweging in de stad.
Op verschillende plekken in de stad wordt hier al concreet aan gewerkt. Zo verhuist de hoofdvestiging van het Bravis Ziekenhuis rond 2029 naar een gloednieuwe locatie in het gebied De Bulkenaar langs de A58. De Spoorzone wordt geheel getransformeerd tot een levendige stadswijk waar wonen, werken en reizen samenkomen. Er komen 4000–5000 woningen bij. Daarnaast gaat ook Roosendaal ‘de sprong over het spoor’ wagen, zoals al eerder in verschillende andere steden gebeurd is (bijvoorbeeld in ’s-Hertogenbosch en Heerlen).
Leisurepark Roosendaal groeit
Onder de naam West-R werken de Designer Outlet Roosendaal en recreatiegebied West-R samen aan groei. Er is de afgelopen jaren flink geïnvesteerd in faciliteiten in dit gebied. Zo is het Otium-hotel met casino en welnessactiviteiten gerealiseerd, evenals Playdome, een groot all-round leisurepark. Het park wordt de komende jaren groener en autoluwer. De Designer Outlet Roosendaal gaat uitbreiden. Op dit moment trekt het park al ruim vier miljoen bezoekers per jaar. Verwacht wordt dat dit verder zal toenemen.
Grote ingrepen in de binnenstad
Daarnaast wordt flink ingegrepen in de Roosendaalse binnenstad. Het gebied kampt al jaren met structurele winkelleegstand. Dat begon al rond 2008, tijdens de financiële crisis, en nam jaar na jaar toe. Toen de leegstand structureel werd en ook verloedering en onveiligheid dreigden, werd het probleem zichtbaar en voelbaar voor de stad.
En terwijl in verschillende, vergelijkbare binnensteden de leegstand in de afgelopen jaren afnam, geldt dit in mindere mate voor de Roosendaalse binnenstad. Daarom heeft de gemeente ingezet op een compacter, duurzamer centrum, waarin de woondichtheid toeneemt. Alle ontwikkelingen in de binnenstad maken deel uit van Ontwikkelplan Rondje Roosendaal. Daarmee moet het centrum van de stad opnieuw de huiskamer van Roosendaal worden. In dit plan vervullen verschillende deelgebieden ieder een eigen rol binnen de stedelijke gebiedstransformatie. Zo worden nieuwe woningen gerealiseerd in Stadoevers, Spoor C en Centrum West (Laan van Brabant). Rondom theater De Kring wordt het cultuurkwartier versterkt en ligt de focus op de historische buurten en op het kernwinkelkwartier.
Desolaat gebied
De Dr. Brabersstraat was van oorsprong een winkelstraat uit de wederopbouwperiode (jaren ’60 van de vorige eeuw); heel stenig, zoals dat toen gebruikelijk was. Al in 2014 kende de straat veel leegstand als gevolg van afnemende bezoekersaantallen. Met het faillissement van V&D eind 2015 kwam er ook nog eens een heel groot pand aan deze straat en het Roselaarplein leeg te staan. Het warenhuis beschikte hier over zo’n 12.000 m² oppervlak, een serieuze omvang. In 2021 verhuisde Van Oorschot Mode naar de Nieuwe Markt en kwam ook dit pand leeg te staan. Hierdoor werd het een nog desolater gebied met een negatieve belevingswaarde, midden in het centrum van Roosendaal.
Om verdere verloedering tegen te gaan, heeft de gemeente een grootschalig gebiedsgericht ontwikkelingsplan opgezet om de Dr. Brabersstraat te transformeren van winkelstraat naar woonstraat, met ruimte voor kleinschalige horeca en woon–werkplekken. De straat krijgt straks een nieuw karakter. De weg wordt smaller en minder stenig en er worden groenvoorzieningen aangelegd. Zo moet het een aangename en duurzame ontmoetingsplek worden die aansluit op de woonfunctie van de straat. Met deze hele ingreep wordt in totaal zo’n 18.000 m² retailoppervlak uit de markt genomen. Deze afname draagt substantieel bij aan een kleinschaligere en compactere binnenstad.
Als de hele ontwikkeling straks gereed is, verbindt het nieuwe gebied winkelcentrum de Roselaar direct met de rest van het centrum. Ook het Roselaarplein wordt aangepakt, en het naastgelegen voormalige busstation wordt omgevormd tot een hoogwaardige verblijfsomgeving met veel groen.
Deze hele centrumontwikkeling aan de westelijke entree van het kern winkelkwartier is mede mogelijk gemaakt met behulp van € 2,3 mln uit Impulsaanpak Winkelgebieden. Gezien de omvang en aard van de ingreep was dit bedrag ook hard nodig om een deel van de onrendabele top van het project op te vangen.
Aanpak Dr. Brabersstraat
De Dr. Brabersstraat wordt in zijn geheel vanaf het Roselaarplein tot aan de Markt aangepakt.
Pensioenfonds Metalektro, vertegenwoordigd door Syntrus Achmea, is eigenaar van de voormalige V&D aan de oostzijde van de straat. Hier worden verschillende hoogten gerealiseerd in twee bouwblokken in verschillende kleuren. Aan de zijde van de Nieuwe Markt komt woontoren De Roosenboom, die door de relatief grote hoogte een stedenbouwkundig evenwicht biedt aan de andere hoge gebouwen aan het plein. Er komen 163 betaalbare appartementen, waarvan er 44 voor senioren bedoeld zijn. Daartoe werkt de eigenaar samen met Thuiszorg West-Brabant. De nieuwe bewoners kunnen straks gebruik maken van basiszorg- en welzijnsdiensten. Daarnaast komen er een groene daktuin, fietsenstallingen en beperkte parkeervoorzieningen voor auto’s. De meeste auto’s kunnen geparkeerd worden in bestaande parkeervoorzieningen in de buurt.
Ook de westzijde van de straat krijgt een behoorlijke facelift. Straks wordt deze zijde van de straat eveneens voor een groot deel ingevuld met woningbouw. Daarbij zijn dan op de begane grond nog ruimten geschikt voor kleinschalige commerciële voorzieningen.
Op dit moment is de voormalige V&D-locatie en oostzijde van de Dr. Brabersstraat een gigantische bouwput. Naar verwachting wordt het complex in het najaar van 2028 opgeleverd.
Nieuwe verbinding
Een groot deel van de westzijde van de Dr. Brabersstraat vraagt nog nadere aandacht.
Het pand van Van Oorschot Mode halverwege de straat is al gereed: voor een deel gehandhaafd, volledig getransformeerd tot een appartementencomplex, enorm opgeknapt en opgetopt met een extra laag woningen. De oorspronkelijke buitentrap naar de eerste etage is gehandhaafd en vormt nu een creatieve eyecatcher, een architectonisch element in de openbare ruimte.
Het pand van Mervosport op de zuidhoek van de straat staat klaar om herontwikkeld te worden. Tussen deze twee panden in bevindt zich een armoedig en verloederd stukje onroerend goed, dat nog laat zien waar de gedreven ambitie van de gemeente Roosendaal om haar stad grootschalig aan te pakken, vandaan komt. In de richting van de Markt staat nog onroerend goed uit de wederopbouwperiode dat geen schoonheidsprijs verdient, maar cosmetisch wel acceptabel is.
Met dit ingrijpende centrumproject wordt de binnenstad van Roosendaal straks aan de westzijde een stuk aantrekkelijker en daardoor toegankelijker en meer uitnodigend.
Ook worden de Nieuwe Markt, de Markt en de vernieuwde Dr. Brabersstraat beter met elkaar verbonden. De Markt vervult een belangrijke rol als horecaplein en beschikt ook over andere voorzieningen, zoals dienstverlening. Stedenbouwkundig valt dit plein op door de combinatie van fraaie historische panden, waaronder het vroegere stadhuis, en wederopbouwiconen, maar ook minder fraaie gebouwen uit de tijd na WOII. Opvallend is het aantal voormalige bankgebouwen. Door de ligging vlak bij de grens met onze zuiderburen was Roosendaal in de jaren ’60 van de vorige eeuw een interessante stad voor bankkantoren.
Aanpak Nieuwe Markt
De Nieuwe Markt ligt ten zuidoosten van de Dr. Brabersstraat en sluit aan op het Roselaarplein. Het is een grote vlakte van zo’n 10.000 m², meer een open plek in plaats van een aantrekkelijk plein. Het onroerend goed is te laag voor de wijdheid van het plein en de architectuur van de meeste panden is weinig uitnodigend (vooral wederopbouw). Bovendien is het plein zó lang dat je vanaf de ene zijde niet kunt zien welke voorzieningen zich aan de overzijde bevinden.
De Nieuwe Markt is eind jaren ’50 van de vorige eeuw aangelegd. Jarenlang werd het plein gebruikt als parkeerterrein. In 2008 werd de parkeergarage onder de Nieuwe Markt opgeleverd en verdwenen de parkeerplaatsen van het plein. Hierdoor zou een open, sfeervol plein en een aangenaam verblijfsgebied moeten ontstaan, maar in de praktijk werd het plein ervaren als kaal en winderig. In 2014 boog de gemeente zich samen met bewoners en ondernemers over een concept-plan voor de herinrichting, om er alsnog een aangename plek te realiseren. In 2016 en 2017 onderging het plein een metamorfose. Het werd opnieuw ingericht met sfeervolle gekleurde bestrating, groenvoorzieningen, zitjes, terrassen en een speel-/waterplein. Daarna werd het definitief in gebruik genomen als verblijfsplek. Tocht oogt het plein nog steeds wijds en niet uitnodigend. De meest actuele ingrepen lijken hier en daar wat industrieel en zijn nog onvoldoende om er echt een gezellig plein van te maken. En met de huidige klimaatomstandigheden is het in de zomermaanden een plein met (te) weinig schaduw.
Winkelcircuit wordt beter
Aan de westzijde van het plein bevindt zich een winkelpaviljoen, tussen de entree van winkelcentrum de Roselaar en de ontwikkeling van de Roosenboom, vlak bij de V&D-locatie. In 2024 heeft de gemeenteraad dit paviljoen al aangekocht om de looproute en het winkelcircuit op de Nieuwe Markt te verbeteren. Het paviljoen wordt verwijderd en de vrijkomende ruimte wordt gebruikt om betere en duidelijkere verbindingen te maken tussen winkels, horeca en culturele voorzieningen. De omvang van de openbare ruimte wordt hiermee vergroot en er wordt ingezet op stevige vergroening. De Nieuwe Markt wordt verder vergroend, met meer schaduwplekken tegen hittestress. Hiervoor kan de gemeente rekenen op € 1,3 mln uit Impulsaanpak Winkelgebieden.
De Passage
De Passage, een van bijzonderste winkelpassages in ons land, is weliswaar geen A1-gebied, maar grenst hier wel aan. In 2005 werd de Passage grondig gerenoveerd in een Venetiaanse stijl, met elementen uit de jugendstil en art deco. Het centrum is bij de renovatie voorzien van natuurstenen vloeren met mozaïeken, hardhouten puien, smeedijzeren hekwerken en een grote lichtkoepel met glas in lood. De plafonds zijn voorzien van uitbundige schilderingen. Op het binnenplein is een orkest met bewegende wassen beelden geïnstalleerd.
Binnen zijn er vrijwel alleen zelfstandig ondernemers gevestigd, vooral voor kinder- en damesmode. Een klein aantal units staat leeg.
Kracht van compact
Door zoveel retailmeters uit de markt te halen, wordt het kernwinkelgebied enorm ingekrompen. De westzijde van de entree naar het kernwinkelgebied wordt voor een groot deel vervangen door woningbouw en groen. Het A1-kernwinkelgebied wordt daardoor straks beperkt tot de Nieuwe Markt en winkelcentrum De Roselaar. Daarnaast staan er enkele panden leeg.
Vorig jaar heeft Wereldhave de Roselaar verkocht aan Meerdervoort, dat het winkelcentrum wil aanpakken. Het zou goed zijn om op deze plek eveneens een hoogte-accent te creëren. Daardoor zou er meer stedenbouwkundig evenwicht ontstaan op de Nieuwe Markt.
Grote bewegingen
Alle ontwikkelambities in Roosendaal laten zien dat de gemeente de lat hoog legt. Ambitieuze doelstellingen blijken grote bewegingen tot stand te kunnen brengen, bewegingen die ook buiten de stad erkend en gewaardeerd worden. Anders kom je niet tweemaal in aanmerking voor gelden uit Impulsaanpak Winkelgebieden.
Impulsaanpak Winkelgebieden
De Impulsaanpak Winkelgebieden is een subsidieregeling van het Rijk waarvoor in totaal € 100 mln is vrijgemaakt. Deze helpt gemeenten hun binnenstedelijke winkelgebieden toekomstbestendig te maken. Centrumgebieden moeten weer aantrekkelijk en levendig worden.
Deze omvangrijke subsidiemaatregel geeft aan hoe belangrijk wij onze centrumgebieden vinden. Daarom besteedt Jorine de Soet eens in de twee maanden aandacht aan de aanpak van veranderende binnensteden. Ze bezoekt steden om te kijken wat het effect van de subsidie is geweest, maar ook hoe centrumgebieden transformeren zonder gebruik te maken van deze subsidie. Eerdere artikelen gingen onder meer over transformaties in Utrecht, Groningen en Rijswijk.
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 10, 23 oktober 2026
