Volledige toepassing van inkomensafhankelijke huurverhoging levert € 100 mln extra huurinkomsten op, heeft columnist Duco Bodewes uitgerekend.
Het geboorteoverschot in Nederland is nul. Elke dag worden er 470 kinderen geboren en gaan er 470 mensen dood. Toch hebben we meer huizen nodig, omdat steeds meer mensen alleen wonen en er meer mensen naar Nederland verhuizen dan er emigreren.
Wie gaat dat allemaal betalen? Bij corporaties mogen huurdersverenigingen daarover meepraten. Deze verenigingen beschermen alleen de belangen van de zittende huurders; de outsiders – de mensen die op de wachtlijst staan – hebben het nakijken. Lage huren staan voorop en woningzoekenden zoeken het maar uit.
Neem de inkomensafhankelijke huurverhoging. De regeling is eenvoudig: corporaties kunnen de huur voor de hoogste inkomens – die het meest scheef wonen – elk jaar met € 50 of 100 per maand verhogen, afhankelijk van hoeveel de huurders verdienen. De algemene huurverhoging komt daar dan niet nog eens bovenop en uiteraard kan de nieuwe huur nooit hoger uitkomen dan het wettelijk maximum dat voor de desbetreffende woningen geldt op basis van het puntenaantal.
In mijn speurtocht kwam ik erachter dat de helft van de corporaties de inkomensafhankelijke huurverhoging helemaal niet toepast. En de andere helft doet dat vaak maar voor een deel, bijvoorbeeld alleen voor de allerhoogste inkomens en niet voor de hoge middeninkomens, of ze vragen minder dan € 50 of 100 extra, of ze doen het in sommige gemeenten wel en in andere niet.
Dat komt niet alleen door druk van huurdersverenigingen. Ook corporaties zelf zijn er niet altijd happig op. ‘We moeten hogere inkomens niet wegjagen, want ze zijn goed voor gedifferentieerde wijken en de leefbaarheid’, hoor ik dan. Maar hogere inkomens worden helemaal niet weggejaagd, ze mogen er gewoon blijven wonen – alleen betalen ze wat meer. En differentiatie kan ook op andere manieren, bijvoorbeeld door verkoop van woningen aan starters – voor corporaties nog financieel voordeliger ook.
‘Het is toch mooi dat sommige huurders meer zijn gaan verdienen, dat gaan we toch niet afstraffen?’, hoor ik ook regelmatig als argument om vooral niet aan inkomensafhankelijke huurverhoging te doen. Maar iemand die een baan krijgt, verliest toch ook zijn uitkering? Wil je dat ook een afstraffing noemen en pleit je ervoor de uitkering in stand te houden? De wereld op zijn kop.
Ook veel gehoord: ‘Die huurders kunnen we wel proberen weg te jagen, maar waar moeten ze heen?’ De meesten vertrekken echt niet als ze extra huurverhoging krijgen – uit onderzoek blijkt dat hun woonlasten extreem laag zijn in verhouding tot hun inkomen, kijk naar de feiten! En als ze dat wel doen: mooi toch, dan komt de woning vrij voor mensen waarvoor een sociale huurwoning bedoeld is. Kwestie van prioriteiten stellen.
Corporaties laten nu nog veel geld liggen. Hoge midden- en hoge inkomens huren 230.000 sociale huurwoningen. Volledige toepassing van inkomensafhankelijke huurverhoging levert € 100 mln extra huurinkomsten op, zo reken ik op een bierviltje uit. En dat is dan voor het eerste jaar. Het kan ook in het tweede en derde jaar; dat levert dan een structurele jaarlijkse cashflow van € 300 mln op. Voor je het weet kun je dan meer dan € 5 mrd lenen en daar kun je veel huizen voor bouwen.
Dus recht je rug, corporatiebestuurders. Ga niet met knikkende knieën naar het overleg met wethouders en huurdersverenigingen over de jaarlijkse prestatieafspraken. Er is een woningcrisis. Er zijn extra huurinkomsten nodig om voldoende woningen te bouwen, en anders teken je die prestatieafspraken gewoon niet. Alles voor de woningzoekenden. En als je het extra geld zelf nog niet zo hard nodig hebt, denk dan aan de corporaties die het nu al moeilijk hebben, wees solidair!
En aan de landelijke politiek: maak de regeling verplicht. Nog makkelijker. Klaar is Kees.
Duco Bodewes adviseert institutionele beleggers, woningcorporaties en andere maatschappelijke organisaties die in vastgoed investeren, op het vlak van investment-, portefeuille- en assetmanagement. Daarnaast is hij fellow bij de Amsterdam School of Real Estate.
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 5, 6, 29 mei 2026
