Aan Haagse vergezichten en proefballonnetjes geen gebrek als het gaat om het inlopen van het woningtekort. Een panel van drie marktkenners benadrukt in een tweeluik het belang en de kansen van kortetermijnoplossingen.
Zet Mark Kuijpers (Greystar), Eltjo Bouwman (Blauwhoed) en Edward Touw (Vastgoed Belang) aan tafel en er ontstaat al snel een levendig en scherp gesprek over de woningnood, de (Haagse) politiek en oplossingen die in de beleving van de heren wél werken. Alle drie ondervinden ze de urgentie van de wooncrisis in hun dagelijks werk.
Vergezichten
‘Plannen als die voor tien nieuwe steden vind ik fantastisch, al heb ik wat meer twijfels bij het bouwen op het Mediapark of op luchthavens’, constateert Touw. ‘Wat al die vergezichten gemeen hebben, is dat het leuk is om te kijken naar wat je over 20 jaar misschien kunt realiseren. Het zou in mijn beleving echter vooral moeten gaan over wat we morgen kunnen doen voor die 1,4 mln Nederlanders die op dit moment een woning zoeken.’
Een oplossing die wél werkt, en waar ook politiek steeds meer draagvlak voor is, is volgens Touw het beter benutten van de bestaande voorraad. ‘Maar ook dit loopt nu nog aan tegen veel bureaucratie, waaronder het vergunningstraject met Welstand.’ Hij ziet de regulering bij sommige politieke partijen eerder toe- dan afnemen. ‘Neem GroenLinks-PvdA. Die willen een leegstandsheffing om iets te doen aan leegstand door speculatie. Alleen heeft het niets met speculeren te maken. Woningen staan vaak leeg omdat wordt gewacht op goedkeuringen van gemeenten zelf. Die krijgen met een leegstandsheffing een extra machtsmiddel, terwijl beleggers en ontwikkelaars nu al tegen veel lokale bezwaren aanlopen. En we hebben gewoon veel meer woningen nodig. Het gaat zeker helpen dat de adviezen van de commissie Stoer zijn overgenomen, maar de oorzaak zit ook in het landelijke beleid, bijvoorbeeld de regulering in box 3. Dit heeft geleid tot uitponding, en een uitgeponde huurwoning kun je niet meer optoppen.’
Uitponden
Bij die analyse van de huidige situatie plaatst Bouwman een nuance. ‘Bij het uitponden van woningen gaat het om woningen die gekocht waren door beleggers. Wat is daar het probleem van? In plaats van dat er een hoge huur voor moet worden betaald, wordt het gekocht door een jong stelletje dat de woning opknapt en meer compassie heeft met de VVE en buurt. Dat is juist heel positief. Als je kijkt naar de optoppotentie, heb je het vooral over corporatiebezit en niet over de box 3-partijen.’
Touw is het niet met hem eens: ‘Particuliere verhuurders, zowel natuurlijke personen als bedrijfsmatige, waren de afgelopen jaren juist verantwoordelijk voor 70% van de woningen die erbij kwamen in de bestaande voorraad. Een huurwoning die wordt uitgepond verdwijnt van de huurmarkt, en er wonen dan doorgaans minder mensen in. Wat voor iedereen nu wel duidelijk lijkt, is dat we die € 400 mrd die we nodig hebben voor de woningnood niet gaan inlopen met alleen maar geld van corporaties; zelfs met het geld van alleen Nederlandse beleggers kom je er niet. Door uitponden haal je juist geld uit de markt. Slechts 9% van de opbrengst wordt opnieuw in de de Nederlandse woningmarkt gestoken. De rest van het geld gaat bijvoorbeeld naar aandelen of vastgoed in het buitenland. Een van onze leden is nu bijvoorbeeld aan het optoppen in Spanje. De uitpondgolf is een symptoom van een veel groter probleem, en dat is een verslechterd investeringsklimaat.’
Toppers bij elkaar zoeken
Het huidige overheidsbeleid zorgt er volgens Kuijpers voor dat je schuift binnen dezelfde voorraad, maar het probleem niet oplost. ‘Er wordt nu veel verwacht van betaalbare koop, maar we zien in veel gevallen al dat bij koop de maandlasten door de gestegen woningwaarde aanzienlijk hoger uitvallen dan bij het huren van dezelfde woning.’
Bouwman verwacht dat STOER dingen dichterbij gaat brengen. ‘Daarnaast zul je je blik moeten richten op de lange termijn.’ Hij refereert aan de Vinex-periode, toen halverwege de jaren ’90 voor het laatst nog de 100.000 nieuwe woningen per jaar werden gehaald. ‘Dat werd gewoon door een groep experts op het ministerie top–down geregeld. Aan de hand van de simpele vraag ‘Waar kunnen we het best bouwen in de buurt van de bestaande steden, met zoveel mogelijk openbaar vervoer?’ werd het een heel succesvolle operatie. Je moet nu ook weer een paar toppers bij elkaar zetten. Ik ben geen voorstander van het spreidingsbeleid in de nieuwe nota ruimte, zeker niet in combinatie met de 40–40–20 of andere verdelingsregelingen. Je moet namelijk ook heel grote investeringen doen, onder meer op het gebied van infrastructuur. Zolang dat dogma blijft bestaan of zelfs wordt opgeschroefd naar twee derde, worden grote projecten alleen maar opgeschort.’
Gestapelde bouw
Het zou goed zijn om bij de nieuwe Vinex niet per se hoofdzakelijk te kijken naar grondgebonden woningen, denkt Kuijpers. ‘Circa 60–70% van de woningvoorraad in Nederland bestaat uit grote, grondgebonden woningen, terwijl er – zowel vanuit betaalbaarheid als vanuit de demografische ontwikkeling (we gaan naar circa 50% eenpersoonshuishoudens in de komende 10 jaar) – behoefte is aan compactere, gestapelde bouw. Het bouwen in hogere dichtheid langs OV-knooppunten voorziet veel meer in de vraag, en de bereikbaarheidskwestie is dan ook opgelost. Alleen zal dit ook niet eerder dan in 10–15 jaar voldoende opleveren. De woningcrisis is een crisis van de hele productieketen. Er is niet voldoende mankracht in de sector en bij gemeenten om de huidige plannen te realiseren. De oplossingen moeten we dus niet alleen zoeken in nieuwbouw, maar ook in de bestaande voorraad. Als je de bestaande voorraad 1% beter weet te benutten, levert dat al snel 85.000 nieuwe woonplekken op. Dat is iets wat de landelijke overheid en gemeenten de afgelopen jaren op meerdere manieren gedwarsboomd hebben, maar waar ze nu gelukkig op steeds meer plaatsen op terugkomen.’
Inkomenspolitiek
Hij plaatst een kanttekening bij de constatering dat de wooncrisis voor een belangrijk deel een betaalbaarheidscrisis is. ‘Daarbij wordt nooit de kostprijs meegenomen. Je mag pakweg € 750–1200 huur vragen, terwijl je als ontwikkelaar op veel plekken nu € 5500–6000 per m² GBO kwijt bent voor nieuwbouw, simpelweg door de gestegen bouwkosten. Als je die huurprijzen wilt reguleren, zul je ergens anders dekking vandaag moeten halen voor de kostprijs van een woning. Dat bonnetje moet wel betaald worden. Alle partijen worstelen hiermee, ook de woningcorporaties.’
Die discussie moet wel gevoerd worden, voegt Kuijpers daar aan toe. ‘We voeren nu inkomenspolitiek via de woningmarkt, met als gevolg dat de nieuwbouw inzakt omdat de gereguleerde huurprijs niet meer in balans is met de kostprijs van een moderne nieuwbouwwoning. Als je nieuwbouw haalbaar wilt maken, dan zullen de huren omhoog moeten. Om dat betaalbaar te houden, moet je ervoor zorgen dat de inkomens stijgen of dat de huurtoeslag omhoog gaat. Fiscaal gezien zou je huur en koop ook minder verschillend moeten maken. We subsidiëren nu de koopwoningen met zo’n € 14–15 mrd via de hypotheekrenteaftrek. Via het eigen woningforfait zou je die bevoordeling wat kunnen dempen, en de vrijkomende budgetruimte kan je dan gebruiken om de huurtoeslag te verhogen, ook voor de middenhuur. Datzelfde geldt voor het overdrachtsbelastingtarief. Het werkt voor het beschikbaar houden van huurwoningen ook niet dat uitponden maar 2% overdrachtsbelasting kost, terwijl verkoop aan een belegger – die de exploitatie voortzet en de woningen dus beschikbaar houdt in de huursector – 10,4% kost (straks 8%). Kom gewoon met één tarief voor alle vastgoedtransacties.’
Op de foto: Mark Kuijpers (Greystar), Edward Touw (Vastgoed Belang) en Eltjo Bouwman (Blauwhoed)
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 10, 24 oktober 2025
