PropertyNL Top Financiers: Nieuwe loketten voor klein deel van de markt

"Het financieringsonderzoek laat zien dat de markt uitbodemt op een laag niveau. De jacht op nieuwe toetreders is geopend.

Door Wabe van Enk (research en profielen Elvan Bayraktaroglu)
PropertyNL Magazine nr. 10, 31 oktober 2014

Ze gaan echt komen: nieuwe toetreders op de financieringsmarkt. Bij de kantorendeal Atrium op de Zuidas en bij de Vestia-woningportefeuille hebben de ‘Grote Drie’ achter het net gevist. FGH Bank, ABN Amro en ING Real Estate Finance beheersen na het wegvallen van SNS Property Finance (nu Propertize) samen met € 50 mrd de markt voor financieringen commercieel vastgoed, zo blijkt uit onze Top Financiers. Zij doen dat tegen wil en dank.

De brutoleningproductie bedroeg afgelopen jaar € 3,4 mrd. Dat was in 2008, in de hoogtijdagen van de drie, met SNS erbij € 20 mrd. Het goede nieuws is dat de implosie tot stilstand is gekomen. Afgelopen jaar is de productie niet veel verder gedaald ten opzichte van 2012. Dit jaar komt de financiering weer op gang, maar niet door de grote drie maar door nieuwe toetreders.

De crisis verdiepen
Met de ondergang van SNS Property Finance in zicht, was het PropertyNL Top Financiers-onderzoek in 2013 reden voor publiciteit in andere media. Het moest illustreren hoe dom SNS had gehandeld door de productie nog aan te jagen toen de crisis al in volle gang was.

De werkelijke boodschap kwam echter niet goed voor het voetlicht: financiers gedragen zich procyclisch. Wanneer het slecht gaat op de markt van vastgoed, zoals in 2012 en 2013, verdiepen zij de crisis door hun loketten te sluiten (de goeden niet te na gesproken).

Als de reden van sluiting was dat er geen vraag meer zou zijn naar vastgoed, zou iedereen er vrede mee kunnen hebben. Maar veel bankiers hebben knarsetandend nieuwe aanvragen afgewezen. Ze smeekten als het ware om meer concurrentie.

Kapitaaleisen DNB
De oorzaak van dit vreemde gedrag? De aanvullende kapitaalseisen van De Nederlandsche Bank. Die eisen waren van de kant van de toezichthouder niet onredelijk in het licht van de onzekerheid van de afboekingen op het vastgoed. Je kunt niet verwachten dat de toezichthouder rustig blijft zitten wanneer er bij een bank zo veel ellende naar voren komt als bij SNS Property Finance.

Aan de andere kant, met de VS als voorbeeld voor deze crisis en tientallen andere vastgoedcrises-ervaringen, mag ook van DNB-kant wat meer ervaringsdeskundigheid aan de dag worden gelegd. Neem nu Propertize. Al na een paar kwartalen kan deze bank onder leiding van Hans Copier zich weer vertonen met het bericht de bodem is bereikt. Haast blijkt in het vastgoed een bijzonder slechte raadgever. Alleen al de rust van de nationalisatie van SNS bespaart de belastingbetaler vele miljoenen.

Bankeneed
Ook internationale druk speelt mee in het procyclische beleid. DNB-directeur Sijbrand heeft vorig jaar aanvullende kapitaalseisen gesteld van € 6 mrd. Door het toegenomen eisenpakket komen banken niet meer toe aan de klant, hoewel ze daar onlangs allemaal een eed over hebben afgelegd.

Voordat banken aan die klant toekomen, moeten ze echter eerst voldoen aan de eisen van de toezichthouder, ook al zijn die niet in het belang van de markt. Een goede toezichthouder zou streng moeten zijn bij oververhitte markten en vriendelijk bij afkoeling. DNB heeft in de afgelopen jaren steeds het omgekeerde laten zien.

Het gevaar dat het plotseling overslaat in oververhitting, lijkt nog veraf. Wel zie je dat bij ING Real Estate Finance de tijd van grote afboekingen voorbij is. FGH Bank zit getuige de halfjaarcijfers nog wel in een afboekingsfase, maar grosso modo is bij de top-3 het ergste achter de rug, als het examen tenminste goed uitvalt.

Dit jaar doen 124 Europese banken mee aan een check voor de ECB. In Nederland gaat het om ING Real Estate Finance, Rabobank (FGH Bank), Propertize, ABN Amro, BNG, Nederlandse Waterschapsbank en RBS Nederland. De verwachting is dat DNB en de betrokken banken geen risico hebben genomen en goed uit de test komen.

€ 110 mrd aan leningen
Uit de cijfers van DNB blijkt dat er ongeveer € 110 mrd aan leningen commercieel vastgoed uitstaat bij Nederlandse banken, ongeveer evenveel als het kernvermogen van alle Nederlandse banken tezamen. Daarvan staat ongeveer € 80 mrd uit in Nederland en € 30 mrd in het buitenland. Pensioenfondsen en verzekeraars doen daarnaast ook nog eens € 30 mrd.

De helft van de door banken aangehouden portefeuilles zijn in handen van vastgoedbanken of aparte divisies van grootbanken. Zij zijn onderwerp van dit onderzoek. De rest zijn veelal financieringen aan eindgebruikers en overheidsinstellingen die worden verstrekt door BNG, de Nederlandse Waterschapsbank en door de lokale Rabobanken. Ook grootbanken zoals ABN Amro, Deutsche Bank, RBS en ING Bank financieren direct of indirect vastgoed, al belijden ze allemaal dat ze dat voortaan via de gespecialiseerde kanalen zullen laten lopen.

FGH Marketmaker
Uit het onderzoek blijkt dat FGH Bank in Nederland nog steeds een ‘marketmaker’ is. ING REF was in de gouden periode dubbel zo actief, maar trapte hard op de rem vanaf 2011. Nu komt de bank weer langzaam op.

ABN Amro blijft stabiel in derde positie. Weer terug van weggeweest is NIBC (in een volgende editie meer over de expansie). Syntrus Achmea en Deutsche Hyp dragen opnieuw hun steentje bij en eerlijk gezegd hadden we ook wat meer uitzettingen van Berlin Hyp verwacht. De enige echt anticyclische bank in ons onderzoek is Triodos, die sinds 2009 een opgaande lijn laat zien.

Het grote werk
De echte verandering komt indirect. Een van de grootste investeerders in Europa is BlackRock (zie het onderzoek beleggers van PropertyEU op pagina 39 in deze editie). Deze investeerder neemt op zijn bagagedrager Canada Life mee als financier. Daar zijn talrijke voorbeelden met Allianz, AXA, Pricoa. De vraag is alleen of het grote werk ook interessant is voor de Nederlandse beleggingsmarkt, die een stuk kleiner is. Veel vastgoedadviseurs, zoals in deze editie CBRE, denken van wel. Zij verwijzen naar de Amerikaanse markt, waar een vastgoedadviseur vaker wordt gebruikt voor een financiering dan voor een aan- of verkoopopdracht.

Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 10, oktober 2014
Door Wabe van Enk"