Alternatieve financieringsvormen zijn in opmars

Sinds de kredietcrisis zijn alternatieve financieringsvormen in opmars, met name bij de onafhankelijke ontwikkelaars. Dit is de belangrijkste conclusie van een onderzoek van Robert Mackaaij en Ed Nozeman van de Amsterdam School of Real Estate (ASRE).

Onafhankelijke ontwikkelaars passen inmiddels enkele alternatieve financieringsvormen toe ter vervanging van bancaire financiering, zoals forward-funding door de eindgebruiker/belegger en cofinanciering door een bij de bouw betrokken marktpartij. Overige alternatieven, waaronder crowdfunding en private equity-financiering, hebben in de periode 2008-2013 geen rol gespeeld op de projectfinancieringsmarkt.
Tevens is de inbreng van meer eigen vermogen door ontwikkelaars zelf vereist. Het is niet zo dat banken helemaal geen projecten meer financieren. Enkele projectontwikkelaars sluiten nog steeds financieringen bij banken af, zij het tegen een lagere loan to value.

Kredietschaarste
De kredietcrisis van 2008 heeft geleid tot vraaguitval en kredietschaarste. Banken hebben te maken met aangescherpte kapitaal- en liquiditeitseisen, zoals Basel III, en zijn terughoudender geworden met het financieren van vastgoed. De gecombineerde bruto leningproductie van de drie grootste Nederlandse vastgoedfinanciers (ABN Amro, FGH Bank en ING) is van 2008 tot en met 2012 met 80% teruggelopen. Daarnaast zijn er minder publieke middelen beschikbaar. Dit heeft geleid tot een schaarser aanbod aan financieringsmogelijkheden voor ontwikkelaars. Financiers stellen bovendien hogere eisen aan de projecten (afzetbaarheid) en ontwikkelaars (track record).

Substantiële krimp
Dit heeft geleid tot een substantiële krimp van de Nederlandse vastgoedontwikkelingsmarkt. De omvang van de planvoorraad van winkels in de initiatieffase slonk in twee jaar tijd, van 2011 tot en met 2012, met 750.000 m². Ook het aantal nieuwe kantoorontwikkelingen is teruggelopen, van bijna 100 in 2008 tot minder dan 30 in 2012. Het aandeel herontwikkeling nam toe tot ruim een derde. Ontwikkelende bouwers (37%), onafhankelijke ontwikkelaars (25%) en ontwikkelende beleggers (19%) zijn het actiefst op de commerciële vastgoedontwikkelingsmarkt.

Gelet op de toenemende kapitaaleisen die aan banken worden gesteld, valt een terugkeer naar een dominante rol van bankfinanciering voor vastgoedontwikkeling volgens de onderzoekers niet te verwachten. Onafhankelijke ontwikkelaars zullen voor de nabije toekomst naast inbreng van een groter aandeel eigen vermogen op alternatieve financieringsbronnen aangewezen zijn.