Neef werkt met steun van Harvard-oom aan Houthavens

‘Ik herinner me goed dat ik in de jaren ’70 met mijn vijfjarige neefje door Nijkerk wandelde en dat junior zei: Zou die meneer aan de overkant weten dat hier twee Eijken lopen?’ Oom en gelijknamige neef Eijk de Mol van Otterloo hebben altijd een goede band gehad, en sinds de eeuwwisseling bestaat er ook een zakelijke band tussen ontwikkelaar en investeerder.

Kunstverzamelaar
Eijk senior is in Nederland bekend als 17e eeuwse kunstverzamelaar, maar slechts weinigen weten dat hij mede-oprichter is van de Amerikaanse vermogensbeheerder GMO, met een portefeuille van destijds ABP-achtige proporties. Laat staan dat iemand hem kent van borrels in het Nederlandse vastgoed, hoewel hij grootaandeelhouder was in menig vastgoedfonds. Senior: ‘Door GMO vulde mijn spaarpotje zich vanzelf. Ik moest alleen wat doen met de bestemming. Ik dacht, omdat GMO alles in aandelen deed, dat ik mijn spaargeld beter in een andere beleggingscategorie zou kunnen stoppen. Vastgoed was dus mijn manier van diversificatie.’
Hoe komt een mens op het idee om vanuit de VS in vastgoed te beleggen? Senior houdt het simpel: ‘Ik ben gaan praten met Onno Husken van Ibus of ik iets in Europees vastgoed kon doen. (Husken, die vroeg overleed, was de illustere baas van Kempen & Co en Wereldhave en de oprichter van Ibus, nu Rubens Vastgoed, red.) Via Ibus ben ik gaan beleggen in direct vastgoed, maar ik nam ook wel belangen in Vastned, Wereldhave en Breevast.’

Marriage of convenience
De laatste, Breevast, was de roemruchte ontwikkelaar van onder meer Hoog Catharijne, die in de problemen kwam door het faillissement van de twee na grootste bouwer van Nederland, Bredero. Breevast werd gered van de ondergang, maar leed op de beurs een wat stiefmoederlijk bestaan met weinig handel. Dat was een reden voor senior om in te stappen, maar de omstreden vastgoedhandelaar Richard Homburg had dezelfde plannen. Hij probeerde een vijandige overname te doen, maar liep vast op de grote belangen van Eijk senior en de Zuid-Nederlandse entrepreneur Frank Zweegers. Frank haalde vervolgens de media door Breevast van de beurs te halen, terwijl de rol van Eijk nooit naar buiten kwam.
De ceo van Breevast, Henk Brouwer, waakt tot op de dag van vandaag over de communicatie over de grote hoogten van het bedrijf (met ooit Europa’s grootste kantoor, de Financietoren in Brussel) tot de diepe dalen (in de crisis kreeg Breevast de herfinanciering moeilijk los).
Om Zweegers vrij spel te geven, stapte senior uit. ‘Breevast was niet mijn kind. Het was een ‘marriage of convenience’. Ik nam er net zo makkelijk afscheid van als dat ik het gekocht had.’

Puin ruimen
Breevast raakte wel een snaar op een ander vlak: neef Eijk junior werkte bij Breevast.
Toen junior voor zichzelf begon, had senior hem nodig, want niet alle beleggingen veranderden in goud. Senior had vertrouwde mensen nodig om in Europa puin voor hem te ruimen. Voorbeelden van die mislukkingen waren de gezamenlijke beleggingen met de Zweed Lars Magnusson (Larmag) in Nederland en Duitsland. ‘Laten we het daar maar niet over hebben’, zegt junior. ‘We zijn er 16 jaar mee bezig geweest om het op te ruimen. Elke maand praten met vooral Duitse banken, die je dan steevast uitscholden. Het is voorgekomen dat ik het zo zat was, dan zei ik: hier zijn de sleutels. Dan zeiden ze snel: ‘Nee, dat is niet de bedoeling!’ Zelf willen en kunnen banken vastgoed dat onder water staat namelijk helemaal niet vlot trekken.’ Senior: ‘Het zijn pijnlijke ervaringen, als mensen minder bekwaam blijken te zijn dan je vermoedt.’
Gelukkig kreeg senior ook positieve ervaringen in de crisis: hij zag hoe junior de finesses van het vak beheerste. Toen Heren2 in 2006 het plan opvatte om in de Houthavens te participeren, was senior geïnteresseerd. Junior: ‘Het kostte zeker overredingskracht, want in het gebied wilde je toen nog niet dood gevonden worden. Maar iemand die de kaart van Amsterdam bekijkt, snapt de potentie. Als je in de binnenring wilt uitbreiden, kom je altijd op de Houthavens uit.’ Senior vult trots aan, door naar de kaart van Amsterdam te wijzen: ‘Zie je dat ons gebied bijna even groot is als het centrum met de grachtengordels?’

Uitstapjes
Aanvankelijk trok Heren2 van junior samen op met Nemaco, van vader Ernst en zoon Rembert Berg. Nemaco moest de Houthavens echter combineren met twee grote gebiedsontwikkelingen bij Genève, en dat werd een beetje kapitaalsintensief. In 2009 lieten vader en zoon zich uitkopen. Senior: ‘Een goed moment voor ons om in te stappen, omdat in die tijd banken niet meer wilden lenen. Als je dan wat geld hebt, kun je het verschil maken.’
Terwijl junior zijn ziel en zaligheid in de Houthavens legde, had senior nog alle tijd voor uitstapjes. Hij heeft een grote portefeuille in Florida, belegt met een vriend in 140 pubs en was achter de schermen actief bij Groothandelsgebouw, een beursfonds met slechts één gebouw, bij Rotterdam CS. Een vriend van senior had berekend dat een aantal huurders in het complex een contract had zonder inflatiecorrectie. Elke verkassende huurder zou de waarde van Groothandelsgebouw flink vergroten. Helaas liep senior tegen problemen op. In Nederland hebben bestuurders veel meer macht ten opzichte van de aandeelhouders dan in de VS. Hij kreeg geen vat op het bestuur. Bij de aandeelhouders kreeg hij ook de handen niet op elkaar. Senior wijt dat aan de oude controverse Amsterdam–Rotterdam. Uiteindelijk gunden de aandeelhouders alles aan het Amerikaanse Highbrook, dat er met de hoofdprijs vandoor ging.

Monopolyspel
Senior lag niet wakker van Groothandelsgebouw, wel van de hobby die hij met zijn vrouw deelt: Hollandse schilders van de 17e eeuw. Hij is een van ’s werelds grootste verzamelaars en werd bekend door zijn schenking van $ 300 mln aan het Boston Museum of Fine Art. ‘Ik zie kunst toch als een passie. Vastgoed is meer een monopolyspel.’
Beide intransparante markten moeten het hebben van netwerken. Dankzij de kunst heeft senior bijvoorbeeld toegang tot de grote Rembrandt-verzamelaars, zoals Thomas Kaplan, Eric de Rothschild, de Schotse hertog Buccleuch of jonkheer Six X, maar ook tot Rutte en andere Nederlandse en Belgische kabinetsleden. Een Benelux-delegatie onder leiding van Rutte heeft namelijk in Boston het Center for Netherlandish Art mede mogelijk gemaakt, nadat senior vier planken met de lengte van een voetbalveld aan boeken over de 17de eeuwse kunst in de lage landen schonk. Het is de erfenis van professor Egbert Haverkamp Begemann. Senior: ‘Kunst is geen ezelsbruggetje, maar je komt wel mensen tegen.’
Een chauvinistische vraag brandt op mijn lippen, hoewel het niets met vastgoed te maken heeft: waarom kon Nederland die $ 300 mln aan schilderijen van hem niet krijgen? Senior gaat vervelende vragen niet uit de weg: ‘Het Rijks en het Maurits hebben een prachtige verzameling Nederlandse en Vlaamse Meesters. Mijn verzameling zou daarbij niet genoeg aanvullend zijn. Dat zou natuurlijk anders zijn bij het Bonavante of het Twents museum. Maar in feite waren er maar drie opties, waarbij in Boston de beste was in combinatie met het onderzoekscentrum.’

Van kunst naar Sail
Is er geen na-ijver bij kunstinstellingen, oftewel: gaat de loper nog steeds uit als senior verschijnt? Hij lacht en analyseert rationeel waarom hij een graag geziene gast is in Nederland. ‘Dat zit zo. Taco Dibits van het Rijks kampt met een gat. Zijn prachtige Salomon Ruysdael is opgeëist door de Goudstikker-erfgenamen en verkocht aan de National Gallery in Washington. Er ontbreekt dus iets in het Rijks. Ik heb nog een Ruysdael die goed zou passen in dat gat. Dat kan ik ook aanbieden, want de afspraak is dat Boston 85% van de collectie zelf toont, waarbij 15% kan worden uitgeleend. Ik denk dat mijn schilderijen behalve in het Rijks en het Mauritshuis in de toekomst ook in Moskou en China te zien zijn.’
Tijdens het gesprek belt een kunsthandelaar van Simonis & Buunk uit Ede. Ook na de schenking blijkt senior rustig door te verzamelen. Zijn pijlen richt hij nu op de Amsterdamse School. Junior heeft ook al zijn bijdrage geleverd aan de kunsten als hoofdsponsor van het Stedelijk. ‘Dat moet ik relativeren. Wij hebben de opslag voor het Stedelijk in de Houthavens verzorgd, en dan doe je ook iets terug, maar ik ben niet kunstminded. Nu sponsoren we iets dat beter bij het Waterfront past, namelijk Sail Amsterdam.’

Verpaupering
Senior heeft in Nederland tegenslagen gehad, zoals bij Groothandelsgebouw, waarbij de Nederlandse corporate governance anders bleek te zijn dan in de VS. Bij een gebiedsontwikkeling komt ook nogal wat overheidsbemoeienis om de hoek kijken. Is het in de VS niet makkelijker ontwikkelen? Senior: ‘Welnee, ik heb in Boston ook wel eens gekeken, maar eigenlijk werkt de overheid hier over het algemeen mee. In Boston kiest men ervoor om het deel van de stad dat als aanvliegroute voor de luchthaven fungeert, te laten verpauperen. Dat zou Amsterdam niet laten gebeuren.’
Junior vertelt in de regel heel goede relaties te hebben met de gemeente en het gemeentelijk havenbedrijf. ‘Zij zien dat wij willen investeren, niet alleen in de gebouwen zelf, maar ook in ondersteunende zaken zoals horeca, bioscoop en theater. Zij weten ook dat wij langjarig investeren en zien ons dus niet als projectontwikkelaars die snel wil binnenlopen.’
Uiteraard zijn beide partijen het zeker niet altijd eens. ‘Maar dat moet kunnen. Zo zou ik graag zien dat bestemmingsplannen wat meer aansluiten op de ontwikkelingen in de markt. Tien jaar geleden bestonden platformbedrijven (social media) niet of nauwelijks. Zijn dat creatieve bedrijven? Sommigen vinden van wel, en anderen weer niet. Wij mogen ze in ieder geval niet huisvesten, omdat er vastgehouden wordt aan een meer dan tien jaar oud bestemmingsplan. Ook kantoren van havengebonden bedrijven zoals Cargill kunnen wij niet huisvesten. Dat vind ik soms wel moeilijk te begrijpen. Daar discussiëren we dan over, maar altijd in een goede sfeer.’ Senior: ‘Ik denk dat de gemeente inziet wat wij op den duur willen bereiken en hoeveel we voorfinancieren. Wij hebben lang moeten denken of we hier een parkeergarage wilden neerzetten voordat er huurders waren. Zo’n investering is goed voor het aantrekken van huurders, maar als je met meerdere mensen zou investeren, zou je zo’n beslissing er nooit doorheen krijgen.’

Snel schakelen
Senior lijkt bij alle beslissingen betrokken te worden, maar dat is schijn, volgens Junior. ‘We hebben twee keer per jaar een vergadering en die duurt nooit lang. Tussentijds maak ik voor elke investeringsbeslissing een A4’tje tekst. Dat stuur ik naar senior, zijn zoon en de cfo van het familiefonds. Meestal krijg ik alleen van de cfo een serie vragen, en van senior ‘go for it’. De cfo meldt vervolgens dat zijn vragen kennelijk niet meer relevant zijn.’
Junior heeft het in het begin van de coronacrisis behoorlijk benauwd gehad. Gebouw ‘Awarehouse’ met 23.000 m² was net opgeleverd, maar geheel in stijl van Heren2 zonder enige voorverhuur. Inmiddels kan Heren2 weer ademhalen. Ikea is huurder geworden van grote delen en de totale leegstand ligt nu onder de 5%.
Met nieuwe gebieden, zoals de Oranjewerf en het Hem-terrein, valt er nog veel te ontwikkelen. Buiten Amsterdam lokken de waterfronts vooralsnog niet. Junior: ‘Ik denk bij een crisis altijd: Blij dat wij in Amsterdam zitten en niet in een kleine stad. Bovendien denk ik als ik een aanbieding krijg in een andere stad: Waarom springt een lokale ontwikkelaar daar niet op in, als het zo’n mooie kans is?’

Volgende stap
Junior maakt zich er geen zorgen over of hij wel iets te doen heeft, hoewel hij er geen geheim van maakt dat hij af en toe behoorlijk tijd heeft om te gaan zeilen. ‘Het kan een tijd rustig zijn en dan weer druk, maar op de langere termijn is er veel te doen. Ik denk dat zelfs een generatie na ons nog zal ontwikkelen in de Houthavens.’
In de tussentijd moet hij wel nadenken of Houthavens een familiebedrijf moet blijven. De zonen van senior leven in de VS en hebben geen banden met Amsterdam. Soms tipt senior de beurs als exit, waar Remon Vos met zijn CTP nu goede sier maakt. Aan de andere kant, snel schakelen met oom is het mooiste wat een projectontwikkelaar kan overkomen.
 
Houthavens
In de serie 20 jaar PropertyNL dit keer aandacht voor een stille gebiedsontwikkeling: al 16 jaar werkt Eijk de Mol van Otterloo jr. met Heren2 aan het waterfront van Amsterdam, de Houthavens. Het is een voorbeeld van een partij die wel een stempel zet op het vastgoed, maar nauwelijks in de media wordt genoemd.
Eerder in de serie: hoe prof. Piet Eichholtz de afgelopen decennia vastgoedbeleggers van het bierviltje aan indices hielp, hoe Marco Hekman boutique CBRE transformeerde tot marktleider, hoe Francine Houben wereldwijd impact maakt, hoe Joost Bomhoff pionierde met duurzaamheid bij Unibail-Rodamco-Westfield, hoe Peter Noordanus en Carolien Schipper de PPS opnieuw uitvonden en hoe moeder en zoon Meijer met MRP herontwikkeling ter hand nemen.

Eijk de Mol van Otterloo jr.
Eijk junior (1968) studeerde rechten aan de universiteit in Leiden. Zijn eerste baan was asset manager bij Breevast. Pas na enkele jaren asset management voor derden te hebben gedaan, kreeg hij opdrachten van zijn gelijknamig oom uit Boston. In 2002 richtte hij Heren2 op samen met civiel ingenieur Patrick Virginia. In 2006 kocht Heren2 de helft van Houthavens. In 2009 kocht hij gebiedsontwikkelaar Nemaco van jonkheer Ernst Berg uit en wist hij Houthavens uit te bouwen tot een van de grootste gebiedsontwikkelingen van Nederland met honderden huurders, waaronder zeer recent Ikea. Heren2 werkt ook voor derden met haalbaarheidstudies en herontwikkelingsprojecten.
Eijk is sponsor van Sail Amsterdam.

Eijk de Mol van Otterloo sr.
Eijk senior (1937) werd geboren in Amsterdam en was in de jaren ’60 een van de eerste Nederlandse afgestudeerden aan de Harvard Business School in Massachusetts. Na banen bij de OECD in Parijs en Keystone Fund in de VS keerde hij terug naar Massachusetts om in 1977 in Boston met Jeremy Grantham en Dick Mayo asset manager GMO (Grantham Mayo Otterloo) op te richten. Op het hoogtepunt had GMO $ 160 mrd aan assets under management. Eijk senior is nu tien jaar niet meer betrokken bij GMO. Grantham is als beleggingsgoeroe nog altijd het boegbeeld van GMO, een soort Amerikaanse versie van Kees de Kort met zijn vaak pessimistische voorspellingen die haaks staan op positivist Warren Buffet. Eijk senior heeft behalve via Heren2 vastgoed in de VS en een Europese portefeuille met pubs. Hij was grootaandeelhouder in Breevast en (groot)aandeelhouder in de beursfondsen Wereldhave, VastNed en Groothandelsgebouw.