Nationaal congres: Biljarten op open zee

Bij het Nationaal Congres ‘De strijd om de binnenstedelijke ruimte’, dat Buck Consultants International (BCI) en PropertyNL organiseerden op 3 oktober in de Jaarbeurs Utrecht waren belangrijke spelers in het veld van de stedelijke ontwikkeling aanwezig. Iedereen was ervan overtuigd dat we de strijd om de binnenstedelijke ruimte alleen in goede banen kunnen leiden als er goed wordt samengewerkt, zodat alle stakeholders daarvan profiteren.

Als spreker of panellid waren onder anderen aanwezig directeur-generaal Chris Kuijpers van Binnenlandse Zaken, die inviel voor minister Ollongren, Neprom-voorzitter Desirée Uitzetter, Dick van Hal, voorzitter van de IVBN, en Hans de Boer (voorzitter VNO-NCW). Ook TU Delft hoogleraar Co Verdaas, Heleen Aarts (ceo Amvest), rijksadviseur Daan Zandbelt en Pieter Hendrikse (ceo JLL) leverden een sterke inhoudelijke bijdrage, evenals BCI-partner Paul Bleumink, directeur gebiedsontwikkeling Rotterdam Jos Melchers, Jeroen Nijland (directeur NFIA) en hoogleraar Frank van Oort van de Erasmus Universiteit.

In Nederland zijn er veel ruimteclaims, vanuit de woningmarkt, de landbouwsector, de natuur en het verkeer. Om woningnood te voorkomen, moet de woningproductie worden opgevoerd. Dat kan niet alleen door bestaande binnenstedelijke gebieden te herontwikkelen, maar er zullen ook geschikte bouwlocaties voor moeten worden aangewezen. In hoeverre mogen die bouwlocaties concurreren met de groene claims op Nederland? De rood/groen-discussie heeft een nieuwe dimensie gekregen door de uitspraak van de Raad van State over het Programma Aanpak Stikstof (PAS). Dit programma ging er in grote lijnen vanuit dat partijen een bouwvergunning konden krijgen, als ze op termijn maatregelen zouden nemen om de stikstofuitstoot terug te dringen. De Raad draait het nu om: pas na implementatie van de maatregelen om de dispositie van stikstof in 160 natuurgebieden terug te brengen, mag er worden gebouwd. Het ei van Columbus werd donderdag in de Jaarbeurs nog niet gevonden, maar dankzij de sterke inhoudelijke discussie komt dit wel in zicht.

Tijdens het Nationaal Congres ontspon zich ook een discussie over de vraag hoe het nieuwe rijksbudget van € 1 mrd moet worden ingezet (het andere miljard is bestemd voor corporaties). Moet hiermee de onrendabele top van bestaande projecten worden afgedekt, of moet het gaan om nieuwe plannen, zodat er meer plancapaciteit komt? Dick van Hal, voorzitter van de IVBN, is voorstander van het eerste, Neprom-voorzitter Desirée Uitzetter mikt op nieuwe projecten. Het lijkt Chris Kuijpers een goed idee om te gaan kijken naar de businesscase van grote projecten, in eerste instantie in de gebieden waarvoor de vijf woondeals zijn gesloten.

Quotes van panelleden

Pieter Hendrikse, ceo JLL
‘Door de Brexit zullen nog veel meer Engelse bedrijven zich in Nederland vestigen. Om hier op in te spelen moeten we de Randstad, inclusief Eindhoven, Wageningen en andere steden, anders positioneren, als één metropool. Die kun je misschien Groot-Amsterdam noemen, maar dat ligt wel gevoelig. We moeten in elk geval samen de strijd voeren, in plaats van elkaar te beconcurreren.
Met de komst van buitenlandse bedrijven komen er ook veel werknemers naar Nederland die een woning moeten zien te vinden. In Amsterdam wordt dit heel moeilijk. Van de medewerkers die zijn meegekomen met de verhuizing van EMA (het Europees Geneesmiddelenbureau) naar Amsterdam, zijn er 60 in Den Haag gaan wonen, omdat ze in Amsterdam geen plek hebben gevonden.’

Jeroen Nijland, directeur Netherlands Foreign Investment Agency (NFIA)
‘Ons vestigingsklimaat staat er goed voor, Nederland staat hoog in de verschillende rankings en we voeren regelmatig gesprekken met buitenlandse investeerders die ons land op de short-list hebben gezet. Niet alleen het gunstige belastingklimaat telt daarbij, hoewel de regels strenger worden, maar ook de kwaliteit van de leefomgeving, het onderwijs en veel meer zaken.
Tot nu toe hebben vooral de bedrijven en organisaties die Europa bedienen de overstap vanuit het VK naar Nederland gewaagd, tot nu toe bijna 100. Bijvoorbeeld banken die voor hun vergunning in de Europese Unie gevestigd moeten zijn, traders, handelshuizen en mediabedrijven. Zo verplaatste de Japanse bank Norinchukin Bank personeel naar Amsterdam. Ook Discovery Channel en Bloomberg deden dat. Als het op 31 oktober tot een harde Brexit komt, is er een golf van nieuwe bedrijven te verwachten. De NFIA is in gesprek met 325 bedrijven die een verhuizing overwegen.’

Frank van Oort, hoogleraar stedelijke en regionale economie, Erasmus Universiteit
‘Nederland is gezegend met veel relatief kleine steden. Schaalvergroting leidt tot verplaatsing van activiteiten en mensen, uitsortering en meer ongelijkheid. Daarom moeten we het geld dat verdiend wordt in de Randstad teruginvesteren in connectiviteit.
Door de onzekerheid die de Brexit met zich meebrengt, komen bepaalde sectoren extra onder druk te staan, zeker als het besluit nog langer wordt uitgesteld. Te denken valt aan de automotive industrie, machinebouw en dienstverlening. Bedrijven stellen investeringen in het Verenigd Koninkrijk uit en kijken naar Nederland. Sommige sectoren kunnen hiervan profiteren, maar bij een harde Brexit zijn er uiteindelijk geen winnaars, alleen maar verliezers.’

Desirée Uitzetter, voorzitter Neprom en directeur gebiedsontwikkeling BPD
‘Wat betreft de stikstofcrisis hebben ontwikkelaars en gemeenten nu vooral behoefte aan duidelijkheid. Er worden geen bouwvergunningen meer afgegeven, terwijl de woningbouw nauwelijks bijdraagt aan de stikstofproblematiek. Daar willen we met de NVB en Bouwend Nederland de minister een handreiking bieden om uit de impasse te komen. De regeling moet zekerheid geven over de vergunningverlening voor het merendeel van de woningbouwprojecten, zodat niet al die projecten afzonderlijk uitgebreid getoetst en beoordeeld hoeven te worden. Want dat gaat te veel tijd kosten.
De afgelopen 10 jaar zijn we vergeten nieuwe plannen te maken. Daarom moeten markt en overheid beter gaan samenwerken, waarbij meteen vorm kan worden gegeven aan de energietransitie. De Regionale Investeringsagenda’s bieden hiervoor een kader. Door slimmer om te gaan met investeringen in de stad kunnen we de uitvoering naar voren brengen.’

Dick van Hal, voorzitter IVBN en ceo Bouwinvest
‘De afgelopen 10 jaar is in de steden veel moois tot stand gebracht; het probleem is de betaalbaarheid van het wonen. We krijgen de projecten niet meer rond gerekend. In Amsterdam begint de woningproductie nu achter te lopen bij de ambities. Als de gemeente de huren gaat reguleren, moet ze ook iets aan de grondprijzen doen.
De Nederlandse pensioenfondsen kunnen investeren in infrastructuur en gebiedsontwikkelingen, zij kunnen het rendabele deel op zich nemen. Het onrendabele deel kan dan uit het investeringsfonds van het Rijk gefinancierd worden. We hebben nu de kans om hier werk van te maken.’

Jos Melchers, directeur gebiedsontwikkeling gemeente Rotterdam
‘Het is belangrijk dat markt en overheid elkaar vertrouwen en flexibiliteit met elkaar afspreken. Bij projecten wordt de financierbaarheid steeds lastiger. Het gaat om projecten met een looptijd van 10–15 jaar, over de economische cycli heen. Daarom moeten marktpartijen en overheid investeren in kwaliteit, die betaalt zich vanzelf terug.
In de crisistijd is er flink bezuinigd, niet alleen bij bouwbedrijven en ontwikkelaars, maar ook bij gemeenten. Rotterdam heeft nu middelen vrijgemaakt om weer te kunnen groeien. Om een megasprong te kunnen maken in de woningproductie moet iedereen aan de bak.’

Paul Bleumink, partner Buck Consultants International
‘Stedelijk afwegingskader helpt bij ruimteclaims’
Om de opgaven waarvoor de steden staan per sector in beeld te brengen en in goede banen te leiden, heeft Paul Bleuming, managing partner bij Buck Consultants International, een stedelijk afwegingskader voor sectorale claims opgesteld. Hier kunnen afwegingen worden gemaakt op verschillende planniveau’s, op het niveau van de stad, wijk of planlocatie. Het kader houdt rekening met politieke prioriteiten en kijkt naar de intrinsieke kwaliteit van een gebied en de financiële haalbaarheid. Als voorbeeld beschrijft hij een gebied van 15 hectare binnen de ring, waarvan nog maar 5 hectare nuttig in gebruik is. Het is omringd door woonwijken. ‘Iedereen vindt het legitiem om zo’n gebied te transformeren naar woningbouw en andere functies. Maar gelet op de marktrisico’s en het uitgangspunt nul-op-de-meterwoningen te realiseren, is het niet makkelijk financieel rond te rekenen. Zo moet er een betonbedrijf worden uitgekocht, wat een marktrisico vormt.’

Een stedelijk innovatiedistrict waar geëxperimenteerd kan worden met guiding principles zou een uitkomst zijn. ‘Dit is ook mogelijk in middelgrote steden. Een van de principes zou kunnen zijn dat multifunctionaliteit boven monofunctionaliteit gaat en transformatie en herontwikkeling van bestaand vastgoed voorrang krijgt op nieuwbouw.’

Bleumink noemt verder de Omgevingsvisie van Utrecht als voorbeeld; die bevat volgens hem een goede analyse. Bij de ontwikkeling van nieuwe werklocaties in Amsterdam, worden er volgens Bleumink veel eisen gesteld, waardoor het proces traag verloopt. Een ander voorbeeld is de transformatie van het kantorengebied Rivium in Capelle aan den IJssel. ‘De organisatie moet gelijk oplopen met de planontwikkeling en de overheid zou een actieve rol moeten spelen.’ Het advies luidt om in ieder geval de Raad niet te vergeten in het proces, af te stemmen met de stakeholders en toe te werken naar een finaal conceptplan.