Het ministerie van Financiën wil de zogenoemde samenloopvrijstelling (van btw en overdrachtsbelasting) wijzigen per 1 januari 2024, zodat altijd heffing van overdrachtsbelasting plaatsvindt bij de verkrijging van aandelen in een onroerendezaakrechtspersoon.
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 3, 24 maart 2023
Ton Oostenrijk en Dick van der Pal van RechtStaete Vastgoedadvocaten en Belastingadviseurs zochten voor PropertyNL uit wat er verandert.
Samenloopvrijstelling
In de btw is het uitgangspunt dat er btw verschuldigd is door de verkoper bij de levering van nieuwe onroerende zaken. In de regel geldt dan dat er geen overdrachtsbelasting is verschuldigd (door toepassing van de zogenoemde samenloopvrijstelling). Het is ook mogelijk om de nieuwe onroerende zaken via een aandelentransactie over te dragen, dus in plaats van een directe levering van de onroerende zaak. In dat laatste geval is er geen btw én geen overdrachtsbelasting verschuldigd. In de praktijk worden daarom regelmatig nieuwe onroerende zaken overgedragen via een aandelentransactie wanneer de btw een kostenpost vormt (denk onder meer aan verhuurders van woningen, onderwijsinstellingen en verzekeringsmaatschappijen).
Ongelijk speelveld
De voorgestelde wetswijziging moet voorkomen dat de samenloopvrijstelling van toepassing is als een kwalificerend belang (een derde of meer met verbonden (rechts)personen) wordt verkregen in een onroerendezaakrechtspersoon. Met deze wetswijziging wordt geprobeerd om het ongelijke speelveld te verminderen dat is ontstaan tussen enerzijds marktpartijen die ter besparing van btw en overdrachtsbelasting de overdracht van onroerende zaken (kunnen) vormgeven via een aandelentransactie en anderzijds marktpartijen die onroerende zaken direct overdragen. De wetswijziging creëert evenwel geen volledig gelijk speelveld, maar neemt het gedeeltelijke voordeel van de in de ogen van de overheid ongewenste btw-besparing weg door overdrachtsbelasting te heffen.
Negatief effect
Deze maatregel zal voor een groep verkrijgers een hogere effectieve belastingdruk opleveren dan wanneer zij de onroerende zaak direct met btw hadden aangekocht, bijvoorbeeld als de koper recht op aftrek van de btw heeft en zo is vrijgesteld van overdrachtsbelasting. In de toelichting op het wetsvoorstel staat dat het ministerie van Financiën dit een moeilijk te voorkomen effect van de maatregel vindt, omdat deze gevolgen voortvloeien uit de specifieke omstandigheden van koper en verkoper en daarmee dus in de wetgeving geen rekening kan worden gehouden. In het verlengde hiervan wordt in de toelichting opgemerkt dat partijen altijd de mogelijkheid hebben om te kiezen voor een directe aankoop van de onroerende zaak, zodat bovenmatige heffing per definitie niet van toepassing is. Dit laatste gaat echter voorbij aan de mogelijkheid die partijen hebben om prijsafspraken te maken met betrekking tot zogenoemde latenties voor de vennootschapsbelasting (wat ook een voordeel oplevert tussen een directe en een indirecte levering van de onroerende zaak).
Minder concurrentieverstoring
Hoewel dit niet expliciet wordt gezegd, past ook in de lijn van het wetsvoorstel om het verschil in belastingdruk tussen de directe overdacht van onroerende zaken en de overdracht van nieuwe onroerende zaken door middel van aandelen te verkleinen, zodat de keuzevrijheid minder concurrentieverstoring oplevert.
Als de samenloopvrijstelling voor aandelentransacties wordt afgeschaft, worden waarschijnlijk tegelijkertijd ook de goedkeuringen ingetrokken die gelden voor de toepassing van de samenloopvrijstelling voor de verkrijging van participaties in samenwerkingsverbanden zonder rechtspersoonlijkheid (zoals een cv).
Het bovenstaande maakt dat de ontwikkelingen in de rechtspraak met betrekking tot de toepassing van artikel 37d Wet op de omzetbelasting 1968 (overdracht van een algemeenheid van goederen) op nieuwe onroerende zaken met name in situaties dat een verkrijger de btw niet (volledig) kan terugvorderen van nog groter belang worden. Onlangs heeft het Europese Hof van Justitie nog beslist dat de levering van een verhuurd nieuw winkelcomplex door een projectontwikkelaar kwalificeert als een overdracht van een algemeenheid van goederen. De Hoge Raad zal binnenkort eveneens een oordeel moeten vellen in een tweetal zaken. Bij een overdracht van een algemeenheid van goederen leidt de levering zelf niet tot btw-heffing, maar kan wel onder voorwaarden de samenloopvrijstelling worden toegepast.
Samenwerkende groep
Verder is het mogelijk dat een ‘samenwerkende groep’ wordt geïntroduceerd in de overdrachtsbelasting om tegen te gaan dat aandelen in een onroerendezaakrechtspersoon door meerdere niet-verbonden partijen (ieder zonder kwalificerend belang) worden verkregen zonder heffing van overdrachtsbelasting.
Het concept wetsvoorstel is overigens gepubliceerd als een consultatiedocument, waarop dus kritiek of input mag worden geleverd (tot 27 maart), al is het maar de vraag of daarmee iets wordt gedaan…
Het ziet ernaar uit dat het er voor vastgoedondernemers wederom niet leuker op wordt, met de zoveelste lastenverzwarende maatregel. Het is in ieder geval zaak om bij voorgenomen aandelentransacties de levering nog dit jaar af te ronden.
