Vesteda blijft het risico lopen dat een deel van de obligatiehouders zijn geld opeist in het geval de woningbelegger de komende jaren flink moet inkrimpen. De woningbelegger kreeg onvoldoende steun van houders van twee obligatieleningen voor een voorstel dat grootschalige woningverkopen mogelijk maakt zonder dat obligaties direct opeisbaar zijn.
Vesteda blijft het risico lopen dat een deel van de obligatiehouders zijn geld terugvraagt in het geval de woningbelegger de komende jaren flink moet inkrimpen. Ondanks extra financiële lokkertjes kreeg Vesteda onvoldoende steun van houders van twee langlopende obligatieleningen voor een voorstel dat grootschalige woningverkopen mogelijk maakt zonder dat obligaties direct opeisbaar zijn. De gezamenlijke waarde van deze obligaties is €565 mln.
Een eerdere poging een extra veiligheidsklep in te bouwen, mislukte in april. Dát de grootste commerciële verhuurder van Nederland – 27.633 woningen – de komende jaren een aanzienlijk aantal huurhuizen moet afstoten, is geen ondenkbaar scenario, zeggen experts.
Zo dreigde eerder dit jaar een financieel doemscenario. Begin maart maakte Vesteda bekend dat aandeelhouders € 4,1 mrd aan terugbetalingsverzoeken hadden ingediend. Het bedrijf sloot eind juni een deal met deze investeerders, vooral Nederlandse en buitenlandse pensioenfondsen en verzekeraars. Van de verzoeken bleef na een compromis €765 mln over.
‘Dat is nog steeds een fors bedrag waarvoor Vesteda vóór maart 2027 een oplossing moet vinden’, zegt Nils Kok, hoogleraar vastgoedfinanciering aan de Universiteit Maastricht. ‘Maar het echte risico is dat beleggers ieder jaar terugbetalingsverzoeken gaan indienen bij Vesteda.’
Woningverkopen blijven boven de markt hangen
Dat heeft alles te maken met de snel opgelopen rente, aldus Kok. Enerzijds maakt dat vastgoed minder aantrekkelijk ten opzichte van andere beleggingen. Anderzijds daalt de waarde van de huidige obligaties in de beleggingsportefeuilles van pensioenfondsen en verzekeraars. Daardoor dreigt het percentage dat ze in vastgoed steken uit risico-oogpunt te hoog te worden. ‘Onder de huidige omstandigheden is de kans groot dat beleggers daarom wederom terugbetalingsverzoeken gaan neerleggen bij vastgoedbeleggers als Vesteda.’
Woningverkopen blijven daardoor boven de markt hangen, net als het risico dat obligatiehouders dit aangrijpen om hun leningen op te eisen. ‘Zij kunnen beweren dat hierdoor de business in gevaar is’, zegt Kok. ‘Hoewel dit juridisch lastig is aan te tonen, geeft dit blijvende onrust.’
Drempel niet gehaald
Onder de huidige voorwaarden kunnen obligatiehouders hun uitgeleende geld opeisen wanneer Vesteda stopt met een ‘substantieel’ deel van zijn bedrijfsactiviteiten. In de voorgestelde wijziging van deze ontbindingsclausule wordt dit beperkt tot situaties waarin Vesteda ‘alle’ of ‘nagenoeg alle’ activiteiten beëindigt.
Om obligatiehouders na de mislukking in april dit keer wel over de streep te trekken, bood Vesteda extra vergoedingen. Zo zouden zij bij vroegtijdig akkoord een eenmalige premie krijgen van 1,25% van de nominale obligatiewaarde, meer dan de eerder geboden 0,35%.
Desondanks kreeg Vesteda bij slechts een van de drie uitstaande leningen van gezamenlijk € 1,065 mrd de vereiste steun van minimaal 75% van de obligatiehouders. Deze drempel is niet gehaald bij een lening van € 500 mln met een looptijd tot oktober 2031. Hetzelfde geldt voor de lening van € 65 mln met een looptijd tot december 2032.
Alleen bij de obligatie die in mei 2032 afloopt, kreeg de woningbelegger de benodigde steun. De voorwaarden van deze obligatie worden wél gewijzigd. Financieel bestuurder Frits Vervoort bestempelt de uitkomst als ‘heel jammer’. Voor de cfo is niet duidelijk waarom deze obligatiehouders niet akkoord zijn gegaan.
Nieuwe investeerders zoeken
Vesteda waagt geen nieuwe poging om ook de resterende obligatiehouders te overtuigen. Bang dat zij straks de huidige ontbindingsclausule gebruiken om hun geld op te eisen, is Vervoort niet. ‘Wij wilden deze wijzigingen doorvoeren om de voorwaarden van onze uitstaande leningen te stroomlijnen met die van een in juli nieuw uitgegeven obligatie. Niet omdat wij vrezen de komende jaren een fors aantal woningen te moeten verkopen.’
Doordat de ‘megaredemptie’ van € 4,1 mrd van tafel is, is de situatie bij Vesteda volgens Vervoort ‘ingrijpend veranderd’. Er is een nieuw mechanisme gekomen om de terugbetalingsverzoeken af te wikkelen. In plaats van eens in de zeven jaar, kunnen investeerders voortaan ieder jaar hun belang in het woonfonds afbouwen. Vesteda heeft hiervoor een inspanningsverplichting, tot 7,5% van het eigen vermogen. ‘Als dat om wat voor reden dan ook niet mogelijk is, gaan we niet uitkeren.’
Daar komt bij dat Vesteda bij terugbetalingsverzoeken ook andere opties heeft dan woningen verkopen, stelt Vervoort. Denk aan het zoeken van nieuwe investeerders, extra leningen aantrekken of de uitkering van dividenden beperken.
Hoogleraar Kok ziet het door de opgelopen rente niet snel gebeuren dat institutionele woningbeleggers als Vesteda makkelijk nieuwe investeerders aantrekken. ‘Je kunt tien keer naar de Expo Real in München gaan, maar door de huidige marktomstandigheden is de kans klein dat je grote deals gaat sluiten.’
