Met uitzicht op de trein

De inbreng van de ministeries van Vrom en V&W
bij de ontwikkeling van de spoorzones beperkt
zich in eerste instantie tot meedenken over complexe
procedures. En dat is geen overbodige luxe. Amersfoort
breidt aan alle kanten van het spoor uit, maar een
echte hersenkraker is het spoorwegemplacement.

door Lizanne Schipper

PropertyNL Magazine 30 oktober 2008 nr. 17

Daar staat op de voormalige Wagenwerkplaats van de NS een
aantal oude industriële gebouwen, zoals het Ketelhuis en
de Veerensmederij, die worden herontwikkeld. Er zijn al
verschillende creatieve bedrijven actief, er is plaats voor
horeca en het ziet ernaar uit dat ook het jeugdoperagezelschap
Xynix Opera de Veerensmederij straks als thuisbasis
krijgt. So far, so good. Lastiger is de geplande bouw van
ongeveer duizend nieuwe woningen op het terrein. Aan
zaken als geluidsoverlast valt volgens wethouder Ruud
Luchtenveld van Ruimtelijke Ordening wel een mouw te
passen met technische ingrepen zoals gevelisolatie. De
echte uitdaging zit hem in de externe veiligheid; het nabije
rangeren en vervoer van gevaarlijke stoffen over het spoor.
De huidige regelgeving dwarsboomt (woning)bouw in de
buurt van risicovolle bedrijvigheid, waaronder rangeren
met gevaarlijke stoffen. De gemeente neemt op dit moment
maatregelen om de veiligheid te verbeteren. Zo is de
productie van chloor verplaatst naar Rotterdam. Daardoor
is het rangeren van treinwagons met chloor, wat tot voor
kort altijd in Amersfoort gebeurde, niet meer nodig. Wel
is de verwachting dat de Europese wetgeving wordt aangescherpt
voor het vervoer van gevaarlijke stoffen, waardoor
net als bij rangeren in een grotere cirkel geen woningbouw
is toegestaan. Al is het ook mogelijk dat door die
nieuwe regels het vervoer helemaal niet meer door Amersfoort
gaat. Luchtenveld: ‘Aan de ene kant stimuleert het
Rijk binnenstedelijke herontwikkeling, terwijl aan de andere
kant milieuwetgeving steeds strenger wordt. Wij willen
een goede oplossing voor het vervoer van gevaarlijke
stoffen - waarvoor overigens de Betuwelijn is aangelegd -
én voor de ontwikkeling van de locatie rondom het station.
Dit hebben we aangekaart bij minister Eurlings.’
Tien Jaar
Tot er meer duidelijkheid is over de externe veiligheid liggen
de plannen voor nieuwe woningen stil. Luchtenveld:
‘De verwachting is dat het nog minimaal tien jaar gaat duren
voordat woningbouw mogelijk is. Belangrijk voor
Amersfoort is dat het probleem wordt opgelost. Gebeurt
dat niet, dan kom je in de totaalraming van de provincie
Utrecht duizend woningen tekort. Dat zou heel erg jammer
zijn.’ Zouden kantoren, waarvoor de eisen iets soepeler
zijn, een alternatief kunnen zijn? Luchtenveld loopt er
niet warm voor. ‘Het is de vraag of daar wel voldoende
markt voor is. Andere functies dan wonen zijn natuurlijk
mogelijk, maar het moet ook fi nancieel wat opleveren. Je
kunt er wel een park van maken, maar daarmee verdien je
je investeringen niet terug.’ Volop nieuwe kantorenmeters
staan al op de rol voor het omvangrijke Eemkwartier, ten
noorden van spoor en station. Daar komt een forse uitbreiding
van het huidige stadshart, met zo’n 70.000 m² kantoorruimte,
ongeveer 700 woningen en het Eemplein. Op
dit plein komen een bibliotheek, een popcentrum, een discotheek,
winkels en woningen. Het aantal geplande kantorenmeters
is minder dan de 100.000 m² die oorspronkelijk
in de pen zat. Door de economische dip rond 2000
heeft het project forse vertraging opgelopen. Toen is de
ambitie teruggeschakeld van een ‘hoogstedelijk’ naar een
‘stedelijk’ milieu. Dat betekent: minder hoog en minder
compact bouwen. Er wordt op dit moment al gebouwd in
het Eemkwartier en de bouw van het Eemplein start binnenkort.
Over ruim een jaar zullen daar de eerste woningen
worden opgeleverd. Het tijdpad voor de kantoren is
minder gewis, omdat de ontwikkelaars – die het kantorenproject
Trapezium via een cv fi nancieren – eerst afnemers
zoeken alvorens met de ontwikkeling van start te gaan.
VoorzIchtIGe ontWIkkeLaarS
Eff ect van de huidige kredietcrisis zou wel eens kunnen
zijn dat meer ontwikkelaars zich afwachtend opstellen,
zegt Luchtenveld. ‘In zulke omstandigheden zie je wel dat
sommige ontwikkelaars niet willen starten als er nog geen
huurders of kopers zijn. Je hebt kans dat ze opnieuw om
de tafel willen. Daarnaast hebben wij bij de plannen voor
een nieuw gebouw voor de Hogeschool Utrecht in het
Eemkwartier nieuwe studentenhuisvesting toegezegd.’
Een fl ink aantal studentenwoningen – ‘spaceboxen’, volgens
de wethouder een luxe versie van studentencontainers
– is ontwikkeld in het Oliemolenkwartier. Dit is een
van de gebieden die naast het Eemkwartier onder handen
worden genomen. De eerstkomende vijftien jaar komen
daar tijdelijke functies, om de creatieve economie een impuls
te geven. Een trekker is het bestaande stadsstrand
Zandvoort aan de Eem.
Een ander gebied dat wonen, werken en recreëren kan
huisvesten is de Kop van Isselt, waarvoor nu een visie
wordt ontwikkeld. In 2009 valt het besluit. Het Oliemolenkwartier
en de Kop van Isselt zijn minder complexe
projecten dan de herontwikkeling van het spoorwegemplacement,
maar indirect is ook hier de rol van de centrale
overheid belangrijk. Die moet zorgen dat de bereikbaarheid
wordt verbeterd. Luchtenveld: ‘Het woonmilieu en de
ligging van Amersfoort zijn goed, maar de bereikbaarheid
vraagt onze aandacht. We hebben genoeg parkeergelegenheid
en de nieuwe ontwikkelingen liggen op loopafstand
van het station, maar we hebben wel last van fi les. Met
Rijk en provincie kijken we nu of we de infrastructuur
kunnen verbeteren en we zijn bezig met het ontwerp van
een aparte ontsluiting van de A28 naar het stadsgebied en
het Eemkwartier.’

In 't kort
• VroM en V&W
stimuleren ontwikkeling
spoorzones
• amersfoort wordt
speerpunt van vier
voorbeeldprojecten
• ook met hulp blijft
binnenstedelijk ontwikkelen
complex

Kader: Bemoeienis van VROM en V&W

Met het programma Spoorzoneontwikkeling willen de ministeries van
Vrom en V&W effi ciënt ruimtegebruik, binnenstedelijke woningbouw
en herstructurering van oude bedrijventerreinen stimuleren. dat de
centrale overheid zich ermee bemoeit, is om de complexiteit van de
projecten samen het hoofd te bieden. Idee is dat als alle betrokken
partijen, dus ook spoorbedrijven en gemeenten, met elkaar om tafel
zitten het proces vlotter verloopt en de slagingskans groter is, aldus
VroM-woordvoerder jan-jaap eikelboom. ‘de gemeente zit vaak met
wetgevingsproblemen die boven haar verantwoordelijkheid uitgaan.
als je het geïntegreerd aanpakt, kun je deze ontwikkelingen een impuls
geven.’ V&W kan vanuit de visie Basisnetspoor kijken welk eff ect
het verloop van goederen- en personenvervoer in de toekomst heeft
op veiligheidsberekeningen. VroM denkt actief mee over externe veiligheid
en woningbouw en de ingewikkelde procedures die daarmee
gemoeid zijn. In de aanloopfase zijn tien spoorzones onderzocht en is
via een haalbaarheidsstudie bekeken of zij inhoudelijk en procesmatig
interessant genoeg waren om als voorbeeldproject te dienen. daar rolden
vier gemeenten uit: amersfoort, Groningen, zwolle en nijmegen.
Behelst de steun van Vrom en V&W ook een fi nanciële injectie? ‘zo
ver zijn we nog niet’, aldus eikelboom. ‘We gaan eerst in kaart brengen
wat we moeten doen om het proces op gang te brengen, samen
de knelpunten oplossen en ontwikkelingskansen beoordelen. daarna
kunnen we pas aan geld denken.’ een overheidsbijdrage behoort dus
wel tot de mogelijkheden? eikelboom: ‘er is van alles mogelijk.’ Met de
vier gemeenten die zijn uitverkoren is het overleg inmiddels op gang
gekomen, maar het is volgens eikelboom te vroeg om de voortgang te
belichten. In december wordt een symposium georganiseerd voor gemeenten
en andere betrokkenen bij de spoorzones in nederland. daar
worden de eerste ervaringen uitgewisseld. In 2010 moeten er voor de
vier voorbeeldprojecten in elk geval concrete uitvoeringsplannen zijn.