De eis dat in Amsterdam 80% van de nieuwbouw betaalbaar moet zijn, is de doodsteek voor de woningmarkt, volgens columnist Duco Bodewes.
Het is makkelijk om de schuld – en oplossingen – bij anderen te zoeken en niet bij jezelf. Lekker zaniken over hoe het Rijk een gezonde woningmarkt belemmert. Op je rug liggen en maar roepen hoe zwaar je het hebt. Steeds weer hetzelfde riedeltje. En verbaasd zijn dat het nog steeds niet is opgelost. Wanneer luisteren ze daar nou eindelijk, in Den Haag? Je zou bijna denken dat marktpartijen geen droog brood hebben verdiend in de afgelopen tien, vijftien jaar – of heb ik die extreme prijsstijgingen van grond en woningen alleen maar gedroomd? Hou toch op.
Het Rijk heeft er een potje van gemaakt, zeker weten. Veranderingen in het overheidsbeleid zijn dan ook noodzakelijk. Geen discussie over mogelijk. Maar het zou ook helpen als marktpartijen zelf meer stappen gaan zetten. Dus niet alleen iets van het Rijk vragen en dan een vrijblijvende belofte doen wat je daarna denkt te gaan leveren, zoals bijvoorbeeld de – op zichzelf zeer terechte – oproep om het fiscale klimaat te verbeteren in de hoop dat buitenlandse pensioenfondsen weer in Nederlandse woningen gaan beleggen. Maak een lijstje met wat je zelf gaat bijdragen, ongeacht wat het Rijk wel of niet doet.
Vastgoedvermogensbeheerders kunnen meer woningen uit hun portefeuilles verkopen en de middelen investeren in extra nieuwbouw, een mooie motor voor gebiedsontwikkeling. Ontwikkelaars kunnen binnen vijf jaar de helft van de nieuwe woningen uit de fabriek halen, een stuk sneller en goedkoper. En banken kunnen overbruggingsfinanciering aanbieden aan ouderen die een nieuw huis willen kopen en daardoor de bouwtermijnen kunnen betalen waar ze nu het geld niet voor hebben. Om maar een paar voorbeelden te noemen. Ik kan er een lange lijst van maken.
Met zulke gedachten kwam ik op de Provada aan. De RAI in, roltrap op en me lekker ondergedompeld in de gezellig drukke vastgoedbeurs. Onderweg naar een afspraak viel mijn oog op een groot scherm met de titel ‘Omdenkers op de woningmarkt’. Twee sprekers op het podium: de wethouder Wonen van Amsterdam en iemand die ik vergeten ben. Toch maar even blijven kijken en een koptelefoon opgezet om het goed te kunnen horen. De wethouder hield een pleidooi om bij het rondrekenen van nieuwbouwplannen voortaan niet alleen naar de kosten en opbrengsten van het vastgoed zelf te kijken, maar ook in de business case te betrekken wat het oplevert aan minder eenzaamheid, lagere zorgkosten, natuurontwikkeling en ga zo maar door.
Ze heeft zeker een punt. Een belangrijk punt. Maar ik heb een gruwelijke hekel aan het woord ‘business case’ – dat in de eerste plaats – en haar absurde eis dat in Amsterdam 80% van de nieuwbouw betaalbaar moet zijn, is de doodsteek voor de woningmarkt. In Amsterdam zijn de vierkantemeterprijzen van bestaande woningen wat aan het dalen hè, even voor de goede orde. Het is alle hens aan dek om voldoende woningen te bouwen. Ze moet in Den Haag lobbyen voor lagere betaalbaarheidseisen, dat zet tenminste zoden aan de dijk! Daar helpt ze veel meer Amsterdammers mee, omdat projecten vaker haalbaar zijn en doorgang vinden en omdat er door wat duurder te bouwen langere verhuisketens ontstaan. Iedereen blij.
Maar toen kwam het: de moderator vroeg hoe de gemeente het voor elkaar kan krijgen om het rondrekenen van nieuwbouw in breder perspectief te zien. Het was even stil, een kuchje en daarna hoorde ik: ‘Het gaat natuurlijk niet in één keer, het gaat in kleine stapjes.’ En vervolgens: ‘Het gaat om integratie binnen het fysieke domein.’ Blablabla.
Al dat nietszeggende gelul over de woningmarkt: je kunt er alle woningen in Nederland mee behangen. Wat gaan we doen? Ik heb m’n koptelefoon maar afgedaan en ben snel doorgelopen.
Duco Bodewes adviseert institutionele beleggers, woningcorporaties en andere maatschappelijke organisaties, op het vlak van investment-, portefeuille- en assetmanagement. Daarnaast is hij fellow bij de Amsterdam School of Real Estate
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 7, 3 juli 2026
