De discussie van 2020 in taxatieland: hoe taxeer je in een crisis? Alleen marktwaarde is niet genoeg, zeggen Baldwin Poolman van Dynamis en Roel Drenth van C&W.
Door Wabe van Enk
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 12, 18 december 2020
Gastheer Baldwin Poolman en gast Roel Drenth van Cushman & Wakefield zijn taxatie-experts met afdelingen van meer dan 100 man, maar het kantoor van Dynamis in het Utrechtse Papendorp hebben we voor ons alleen. De stilte in Papendorp is echter schijn. Taxatie-afdelingen draaien aan het eind van jaar op volle toeren. Nu, met de wijzigingen in de overdrachtsbelasting, moeten ze er nog een tandje bij zetten.
Tijdens dit spitsuur maken Poolman en Drenth vrij voor de discussie van 2020 over economisch waarderen. Ze zijn door NVM Business uitverkoren om samen met prof. Tom Berkhout het economisch waarderen bij taxateurs naar een hoger plan te brengen. Banken, beleggers, eindgebruikers en gemeenten wachten met smart op de nieuwe inzichten. Wat kunnen ze wel en niet verwachten?
Vierde crisis
Poolman is niet bang voor een crisis. Hij maakte ‘desert storm’ mee in 1990, toen 35% van de kantoren in Amsterdam leeg kwam te staan. Eind 2000 keek hij naar de opgestoken duimen van Nina Brink, het begin van de internetbubbel, en in 2008 was daar de kredietcrisis die tot 2014 diepe sporen achterliet in het vastgoed. Corona is zijn vierde crisis. ‘Elke crisis vergt van de taxateur een antwoord op de vraag: hoe ga je ermee om? Uit de vakliteratuur blijkt dat bij een hausse de taxaties te positief zijn en bij een baisse te negatief. Je referentietransacties en de informatie over cashflows zijn immers gebaseerd op het verleden.’
Tegenover deze crises stelt Drenth zijn ervaringen van een luxe-generatie. Tijdens zijn studie was hij bestuurslid reizen van vastgoedstudentenorganisatie Fresh, en klopte hij aan voor sponsoring voor een reis naar Singapore. Niemand minder dan Poolman, die toen managing partner bij Cushman & Wakefield was, gaf akkoord. De legendarische Fresh-reis had de sponsoring hard nodig voor de Singaporese drankjes.
Drenth leerde vervolgens de taxatiepraktijk bij FGH Bank en stapte daarna over naar Cushman & Wakefield, waar hij verantwoordelijk is voor banktaxaties in de regio Utrecht en Noordoost-Nederland.
Snelle groei
Op het kantoor van Dynamis hangt een organogram, waaruit blijkt dat de taxatieafdeling snel groeit. Zowel Dynamis als Cushman & Wakefield heeft inmiddels meer dan 135 mensen op de taxatie-afdelingen. Dynamis heeft een gelijke verdeling tussen woning- en commerciële taxateurs, terwijl de taxateurs bij Cushman & Wakefield hoofdzakelijk gericht zijn op de commerciële markt.
Poolman en Drenth staan in een crisis nooit met lege handen, zelfs als er helemaal geen referenties zijn te vinden. Ze verwijzen naar de taxatie van het vastgoed van SNS Property Finance, het blok aan het been waardoor SNS genationaliseerd moest worden. Cushman & Wakefield kwam met een Europees waarderingsmodel, waarna de EU instemde met nationalisering. De toenmalige directie van SNS herkende die waarderingen niet, maar kon er ook niets tegenin brengen.
Poolman weet alles van de ‘smoothing en lagging’ die taxateurs parten spelen, maar hij zet er wat tegenover. ‘Economisch waarderen is iets anders dan gokken op een toekomst. Ik heb altijd interesse gehad in het berekenen van toekomstige cashflows. Dat komt uit de periode waarin ik bij SHV (Makro) werkte in Engeland. Binnen een concern is men niet geïnteresseerd in dagwaarden maar in bestendige langetermijnwaarde, maar om tot een definiëring te komen moet je in de leer bij mensen zoals Jan Vis. Die hebben ervaring in het voorspellen van cashflows in periodes van 7, 10 of 15 jaar. Ondernemers zijn niet bezig met exit yields, terwijl bij vastgoed de restwaarde juist van belang is. Die werelden groeien naar elkaar toe. Hoe kan je een hotel waarderen zonder de cashflows in te schatten?’
‘We kijken traditioneel naar de locatie en het object, maar hoe zit het met de economische waarde van het management?’, vraagt Drenth. ‘Mag de loan-to-value niet wat hoger zijn wanneer een bekende partij als bijvoorbeeld Coen van Oostrom van Edge een gebouw neerzet of juist iets minder wanneer een willekeurige ontwikkelaar zonder trackrecord iets realiseert? Hoe scoort het beheer ten opzichte van de concurrentie? Het antwoord op die vragen, die niets met het object van doen hebben, vereist een nieuw kennisniveau.’
Onderbouwing
Poolman en Drenth geven toe dat je over disconteringsvoeten en exit yields behoorlijke discussies kunt krijgen met opdrachtgevers, maar juist de onderbouwing van de taxateur moet diens meerwaarde bewijzen.
Drenth ziet een toekomst voor zich waarin naast het traditionele taxatierapport op marktwaarde een addendum komt met toekomstscenario’s. Nadat de taxatieafdelingen bij de banken zijn weggehaald, zou dit een nieuwe stap kunnen betekenen bij de outsourcing van kennis bij banken.
Een voorwaarde is dat banken meer kennis en data delen met taxateurs. Op dit moment gebeurt dat al met objectdata. Taxateurs beschikken dankzij taxaties over veel meer en vooral betere gegevens over werkelijke huren dan researchers met openbare marktdata.
Zijn er veel openbare marktdata, zoals op de woningmarkt, dan kunnen partijen overgaan op AVM’s (automated valuation models). Poolman ziet echter nog steeds ook op deze transparantere markt toegevoegde waarde. Gedetailleerde informatie die ter plekke wordt vastgesteld door de taxateur is nog steeds essentieel en zal dit ook altijd blijven. Voor het commercieel vastgoed is er een oplopend tekort aan goede marktdata. NVM, Vastgoeddata, PropertyNL en grote individuele makelaarsorganisaties zoals die van Poolman en Drenth verzamelen weliswaar data, maar de kosten staan op gespannen voet met de opbrengsten.
Poolman: ‘Afhankelijk van het object en de opdrachtgever moeten we taxaties in acht tot tien uur afronden. Door investeringen in digitalisering en data lukt dat ook. Voor een goede business valuation hebben we echter inschattingen van 40, 80 tot 120 uur.’ Dat zou betekenen dat de organisaties van Poolman en Drenth de komende jaren zullen moeten verveelvoudigen, maar dan moet de bank of de belegger daarvoor wel willen betalen. Drenth schat dat driekwart van zijn werk bankgerelateerd is.
Het antwoord op de vraag wie deze inspanningen betaalt zal niet voor kerst 2020 komen. Poolman en Drenth: ‘We zijn vooral enthousiast over de extra kennis die we mobiliseren met het economisch waarderen en hopen dat veel taxateurs gaan investeren in die kennis.’
De verrassende praktijk van economische waarde
Poolman en Drenth hebben acht geanonimiseerde vastgoedcomplexen getaxeerd op bestendige langetermijnwaarde (op tijdstip nul, t0) en op economische waarde over 15 jaar (tijdstip jaar 15, t15). De complexen betreffen vijf verschillende segmenten (wonen, kantoren, logistiek, bedrijfsruimten en winkels) in verschillende delen van het land. Ze hebben een verschillenanalyse gemaakt tussen de waardebegrippen marktwaarde, bestendige langetermijnwaarde en economische waarde. Voor de andere voorbeelden, de parameters en de toelichting: zie de handreiking (onder meer exit yield, opslagen, discontovoeten, inschattingen exploitatiekosten en groot onderhoud waarbij wijzigingen overdrachtsbelasting niet zijn meegenomen.)
In de voorbeelden staat een verklaring voor de prognose markthuur en rendement over 15 jaar (t15) wanneer het gebouw in portefeuille blijft of wanneer het op de markt komt. Voor marktpartijen is het door Poolman en Drenth geboden inzicht van bijzonder groot belang. Stel dat alle beleggers in participatiefondsen hadden beschikt over deze kennis, dan was de zeepbel van kantoren-cv’s in de afgelopen decennia niet ontstaan. Voor beleggers die niet van plan zijn te verkopen biedt deze informatie inzicht in de performance van hun vastgoed los van de waan van de dag. Voor financiers geeft dit houvast voor de ‘loan to value’ voor een gebouw van een solvabele cliënt die de intentie heeft om te verkopen. Alle praktijkvoorbeelden zijn te downloaden via de website van NVM Business.
Logistiek centrum Utrecht
Omvang: 6787 m² vvo
Bouwjaar: 2021
Energielabel: A+
Huurinkomsten: € 600.310
Marktwaarde: € 10,499 mln (BAR 5,72%)
Bestendige waarde: € 8,51 mln (BAR 6,25%)
Economische waarde: € 8,182 mln (BAR 7,22%)
Bedrijfsruimte Groningen
Omvang: 1484 m² vvo
Bouwjaar: 1990
Energielabel: D
Huurinkomsten: € 89.040
Marktwaarde: € 984.000 (BAR 9,05%)
Bestendige waarde: € 748.000 (BAR 9,79%)
Economische waarde: € 695.189 (BAR 11,5%)
Wooncomplex Almelo
Omvang: 1605 m² vvo
Bouwjaar: 2017
Energielabel: A+
Huurinkomsten: € 153.360
Marktwaarde: € 3,328 mln (BAR 4,61%)
Bestendige waarde: € 3,18 mln (BAR 5,09%)
Economische waarde: € 695.189 (BAR 6,15%)
Kantoorruimte Utrecht
Omvang: 4299 m² vvo
Bouwjaar: 1967
Energielabel: A
Huurinkomsten: € 836.947
Marktwaarde: € 11,521 mln (BAR 7,26%)
Bestendige waarde: € 10,226 mln (BAR 7,34%)
Economische waarde: € 11,071 mln (BAR 8,11%)
Winkelruimte Zeist
Omvang: 2147 m² vvo
Bouwjaar: 1969
Energielabel: n/a
Huurinkomsten: € 237.497
Marktwaarde: € 1,911 mln (BAR 12,43%)
Bestendige waarde: € 1,74 mln (BAR 11,8%)
Economische waarde: € 3,736 mln (BAR 7,76%)
Taxatiediscussie na tweede lockdown opnieuw in de schijnwerpers
Peter Göbel (ING REF) en prof. Tom Berkhout (Nyenrode Business Universiteit) hebben in de april-editie van PropertyNL een lans gebroken voor het nieuwe waarderen op basis van bestendige langetermijn-marktwaarde. Dit leek voer voor fijnproevers, maar het artikel sloeg in als een bom bij financiers, beleggers en accountants. In april dreigde door corona-onzekerheid namelijk in heel Europa de taxatie een struikelblok te worden voor transacties. Bij de tweede golf van corona is echter wel gewoon getaxeerd.
In de mei-editie reageerden de beleggers Brian Abraham en Cor van Zadelhoff met Hans Grönloh van KPMG en Jacques Boeve en Jeroen Lokerse van Cushman Wakefield positief op het initiatief van Göbel en Berkhout. De rode draad: corona-onzekerheid mag niet leiden tot overhaaste afwaarderingen. Doe ook onderzoek naar de langetermijn-marktwaarde.
In juni volgde het standpunt van Willem Rodermond (CBRE), die juist geen discrepantie wil met de Angelsaksische praktijk, die doorgaans sneller reageert op marktveranderingen.
In de zomer volgde VBO-voorman Hans van der Ploeg, tevens lid van de centrale raad van het Nederlandse Register Vastgoed Taxateurs. Hij omarmt de vraag naar meer marktkennis over de toekomst. ‘We moeten met de hele markt een kwaliteitsregister gaan neerzetten dat betrouwbaarheid over inschattingen over de lange termijn waarborgt.’ Hij heeft daarvoor een praktisch argument: investeert de taxateur niet in deze kennis, dan wordt modelmatig taxeren voor grote partijen hoe langer hoe meer een optie.
Nadat Verkaik en Scherrenberg van de RICS in augustus hun bijdrage hadden geleverd maakte in september de voorzitter van NVM Business, Sander Heidinga, een statement over het economisch waarderen van vastgoed door samen met Berkhout het vervolg aan te kondigen op de publicatie Economisch Waarderen. Op het NVM Business Innovatiecongres op 26 november werd de praktijkhandreiking met concrete voorbeelden door Heidinga en Berkhout ten doop gehouden.
Intern gaat het er ondertussen stevig toe. Sommigen verwijten Berkhout en Heidinga bezig te zijn met het afzweren van ‘hun’ vakgebied: de taxatie op marktwaarde. ‘Apekool, het primaat van de marktwaarde blijft vanzelfsprekend overeind. We willen de discussie met de toezichthouders hierover aangaan’, aldus Berkhout.
Om de problematiek van marktwaarde én economisch waarderen voor de praktijk in kaart brengen, heeft NVM Business de deskundige taxateurs Baldwin Poolman van Dynamis en Roel Drenth van Cushman & Wakefield naar voren geschoven. Berkhout: ‘Ik heb hen gezegd: maak je agenda voor 2021 maar vrij. Je zult namelijk veel aanvragen krijgen voor presentaties en workshops.’
Kernbegrippen van het nieuwe waarderen
Bestendige langetermijn-marktwaarde
De bestendige langetermijn-marktwaarde is het geschatte bedrag waartegen een actief of passief op de lange termijn zou worden overgedragen tussen een bereidwillige koper en een bereidwillige verkoper in een zakelijke transactie, na behoorlijke marketing en waarbij de partijen zouden hebben gehandeld met kennis van zaken, prudent en niet onder dwang.
Deze waarde wordt bepaald na een zorgvuldige beoordeling op een waardepeildatum van de toekomstige verhandelbaarheid, rekening houdend met de duurzame langetermijn-aspecten van het vastgoed, de normale en lokale marktomstandigheden, het huidige gebruik en alternatief geschikt gebruik. Uitgangspunt vormen de geldstromen die een redelijk efficiënte eigenaar kan genereren.
Economische waarde
De economische waarde is de waarde van vastgoed op een waarderingsmoment, uitgaande van de positie van een beschouwend subject, gebaseerd op te verwachten vrije geldstromen en te verwachten marktontwikkelingen en risico’s, waarbij wordt geabstraheerd van de huidige prijsvorming (waarde geldstromen vastgoed t0 – t+x).
Gerelateerde artikelen:
