RICS: ‘Vakmanschap is essentieel bij taxaties’

Er is de afgelopen periode veel gezegd en geschreven over de gewenste kwaliteit – of het gebrek daaraan – van taxatierapporten. Moet de sector nu wel of niet massaal overstappen op modelmatige waarderingen? De EBA (European Banking Authority) heeft een richtlijn vastgesteld die het gebruik van dergelijke waarderingen reguleert. Terecht wordt er nog steeds waarde gehecht aan het persoonlijke oordeel van de taxateur. Daarbij is van wezenlijk belang dat de taxateur onbevooroordeeld, objectief en onafhankelijk tot zijn waardeoordeel komt en dit vervolgens helder en navolgbaar toelicht in het rapport.

Kwaliteit van het rapport
De toezichthouders hebben vraagtekens gezet bij de kwaliteit van taxatierapporten. Daarbij wordt vooral gekeken naar de, veelal beperkte, verschillen tussen de getaxeerde waarde en de koopsom van het vastgoed. De conclusie die uit deze vergelijking getrokken wordt, is naar onze mening prematuur. Voor de meeste taxaties is de marktwaarde het gevraagde waardebegrip. De marktwaarde wordt gedefinieerd als ‘de prijs die betaald zou worden in een transactie waarbij koper en verkoper met verstand van zaken, prudent en zonder dwang tot overeenstemming komen’. Zeker bij homogeen vastgoed zoals woningen zullen transactieprijzen een goed beeld geven van de marktwaarde. Dat de taxateur een waarde vaststelt die dicht tegen gerealiseerde koopsommen aan ligt, is dan ook begrijpelijk. Naarmate het vastgoed meer specifiek wordt (heterogeen) zal er vaker een verschil ontstaan tussen de koopsommen en de getaxeerde waarden. Daar komt het ambacht om de hoek kijken.
Een betere beoordeling van de kwaliteit is te vinden in de inhoudelijke onderbouwing van een taxatie. Voor de ontwikkeling van de professie heeft het NRVT een belangrijke bijdrage geleverd om de internationale standaarden, de IVS (International Valuation Standards) verder te implementeren. Inhoudelijk is het taxatievak in de afgelopen decennia niet wezenlijk veranderd. Nog steeds maakt een taxateur te goeder trouw en op basis van zijn ervaring en professionaliteit een schatting van de waarde. Als gevolg van de uitgebreide en daarmee niet altijd even heldere regelgeving, is het A4’tje van vroeger getransformeerd tot een lijvig rapport dat, met de bijlagen, tegenwoordig al snel uit 100 pagina’s bestaat. Deze toename is vooral het gevolg van de veel uitgebreidere toelichting die de taxateur ter onderbouwing in zijn rapport moet opnemen. Terecht moet de taxateur uitleggen welke zaken, zoals vergelijkingsobjecten en overige informatiebronnen, betrokken zijn in de waardering en op welke wijze. De RICS heeft met het Red Book de IVS vertaald in praktische handvatten. In de guide lines is omschreven wat de minimale inhoud moet zijn van een rapport. Door het periodiek toetsen van het werk van de taxateurs en de verplichting tot zogenaamde permanente educatie (pe) of continuous professional development (cpd) wordt de kwaliteit van de rapporten en die van de taxateurs geborgd.
In 2021 wordt voor woningtaxateurs een nieuw model taxatierapport in gebruik genomen. Hiermee wordt wederom duidelijk dat taxeren een vak is dat doorlopend in ontwikkeling is. De taxateur wordt met dit model verplicht om weer meer tekst en uitleg te geven bij de waardering. Deze vernieuwing zal de kwaliteit van de rapporten en met name de onderbouwing verbeteren, maar verandert niets aan de waardering zelf. Dit laatste hoeft ook niet, want de markt heeft al bewezen dat de getaxeerde waarden veelal correct zijn vastgesteld.

Ambacht of exacte wetenschap?
Op dit moment wordt de mogelijkheid onderzocht om naar volledig modelmatige waarderingen over te gaan in plaats van waardering door een taxateur. Het opmerkelijke in deze discussie is dat het lijkt of er een keuze gemaakt moet worden. Wij zijn van mening dat juist de interactie tussen beide varianten leidt tot een beter eindproduct.
Met de hedendaagse technieken beschikt de taxateur over een nog beter gevulde gereedschapskist die hem helpt om tot een goede schatting te komen. Een waardering is echter een afweging tussen vele objectieve en subjectieve elementen en door de combinatie hiervan komt een taxateur tot een afgewogen waardeoordeel. Op dit punt blijft het een ambacht. Dat vraagt om kennis, kunde en ervaring, want ambachtslieden leveren maatwerk en bepalen voor een groot deel zélf wat er nodig is om tot het beste resultaat te komen. De techniek dient ter ondersteuning om het oordeel verder te onderbouwen en risico’s te kwantificeren. Wat dat betreft moeten taxateurs de ontwikkelingen omarmen, maar vooral blijven opteren voor de optimale samenwerking tussen mens en ‘machine’. Het noodzakelijke vakwerk wordt in de publieke discussie veelal onderschat. De taxateur kan al lang niet meer volstaan met ‘het is zo omdat ik het zeg’, maar kan tegelijkertijd zijn waarde niet tot op de euro nauwkeurig bewijzen. Een jaarrekening moet tot de laatste cent kloppen, maar taxeren blijft een schatting.

Ethiek en integriteit
Zoals gezegd is taxeren geen exacte wetenschap, maar een zorgvuldig onderbouwde schatting. Kennis van de spelregels is echter niet voldoende voor een juiste taxatie. Een onderschatte factor is de ethiek en integriteit van de taxateur. In de algemene gedrags- en beroepsregels staat dat een taxateur objectief en onafhankelijk tot zijn waardeoordeel moet komen. De RICS zet dit punt nog zwaarder aan door vooral een accent te leggen op de ethiek en integriteit van de taxateur zelf. De ontwikkeling van de IES (international ethical standards) is een belangrijk ijkpunt voor de taxateur. Deze IES is door vele partijen wereldwijd onderschreven en sluit naadloos aan op de werkwijze van de IVS.
Een goede taxatie valt of staat met het handelen van de taxateur zelf. Als een taxateur ethisch en integer handelt, zal de uitkomst van de taxatie in de basis kloppen. Een taxateur die twijfelt aan zijn eigen kunnen en dus zijn eigen grenzen herkent en erkent, zal namelijk tijdig ondersteuning inschakelen of de opdracht afwijzen, als hij deze niet goed kan vervullen.
Het is geen geheim dat er vaak enige druk wordt uitgeoefend op taxateurs bij het vaststellen van de waarde. De belangen van de betrokkenen zijn veelal (relatief) groot. Het is dan aan de taxateur om hier op een goede manier mee om te gaan. Een taxateur die ethiek en integriteit hoog in het vaandel heeft staan, zal de betrokkenen wijzen op zijn onafhankelijke rol en eventuele ongewenste instructies naast zich neerleggen. Het belang van partijen kan en mag geen rol spelen in de vaststelling van de waarde. In gevallen waarin onverhoopt het principe wordt geschonden staat de deur naar ‘regulation’ wijd open; daar zien naast de RICS, ook de brancheverenigingen en instituten zoals het NRVT op toe. De markt mag er op vertrouwen dat taxateurs worden aangesproken door de tuchtrechter en door de beroepsgroep zelf als, al dan niet bewust, de spelregels worden overtreden.
Alleen als taxateurs sámen met de markt serieus werk maken van ethiek en integriteit en elkaar ook daadwerkelijk aanspreken als verbetering mogelijk of noodzakelijk is, wordt de kwaliteit van taxaties geborgd. De vakman zal op ambachtelijke wijze en met gebruikmaking van de moderne technieken een waarde vaststellen die ‘staat als een huis’. De juiste en volledige onderbouwing is het onwrikbare fundament onder deze schatting. De opinie van de taxateur is een hoeksteen in het maatschappelijk verkeer waaraan de samenleving waarde mag ontlenen en toekennen.

Ing. Marita Verkaik MRE MRICS RT is member of the Dutch advisory board, counselor voor aspirant RICS-leden en zelfstandig professional op het gebied van grondzakengeschillen en gebiedsmanagement.
Joël Scherrenberg MBA MRICS RT is voorzitter van de Dutch advisory board en zelfstandig taxateur gespecialiseerd in de waardering van publiek vastgoed. Ook is hij docent Waarderingsleer bij KPE Groep.            

Taxatiediscussie
Peter Göbel (ING REF) en Tom Berkhout (Nyenrode Business Universiteit) hebben in de aprileditie van PropertyNL een lans gebroken voor het nieuwe waarderen op basis van bestendige langetermijn-marktwaarde. Dit leek voer voor fijnproevers, maar het artikel sloeg in als een bom bij financiers, beleggers en accountants. Ook Brian Abraham (Cocon Vastgoed), Cor van Zadelhoff (Zadelhoff), Jacques Boeve en Jeroen Lokerse (Cushman & Wakefield) en Hans Grönloh van KPMG gaven hun mening over dit onderwerp. Daarop reageerden Willem Rodermond (CBRE) en Hans van der Ploeg (VBO). In de volgende editie komt de NVM aan het woord.