Onzekerheid taxeren neemt toe

Corona zorgt voor een tekort aan referentietransacties in commercieel vastgoed. Eigenaren, banken en toezichthouders sidderen voor ongecontroleerde afboekingen. Taxateurs moeten in stelling gebracht worden. Hans van der Ploeg legt uit hoe en welke valkuilen er zijn.
Van der Ploeg, directeur van branchevereniging VBO met 1200 makelaars en taxateurs, is nooit bang voor verrassende uitspraken over taxeren. Hij voelt zich als een vis in het water nu zijn veertigkoppige team weer deels op kantoor is. Het schakelt toch sneller en makkelijker. Van der Ploeg is tevens lid van de Centrale Raad van het Nederlandse Register Vastgoed Taxateurs (NRVT) en van de commissie die het nieuwe Modeltaxatierapport wonen ontwikkelt.
Hij volgt de discussie over het economisch waarderen in PropertyNL op de voet. ‘Eigenlijk moet je terugkijken naar de vorige crisis, die in Nederland leidde tot het debacle SNS. Toen de staat te hulp schoot, moest de waarde van de portefeuille worden bepaald om te kijken of de staatssteun te royaal of te krap was. Toen heeft de Europese Unie eigenlijk een nieuw waardebegrip gelanceerd. De kwestie van onzekere tijd speelt nu weer. Taxateurs maken een puntschatting van het heden op basis van beschikbare marktinformatie. Over de toekomst laten ze zich niet uit. Ze beschikken immers niet over een glazen bol. Toch is dat in deze markt te beperkt. Wil je meer inzicht bieden, dan zul je je moeten begeven op het vak van ‘langetermijnwaarderen’. Ik vind dat het dicht aanzit tegen business valuation. Het is goed dat Berkhout en Göbel dit kennisgebied willen vergroten. Daar moet de markt nu echt werk van maken.’

Waarom is dat nodig? Een opdrachtgever kent toch de beperkingen van een taxateur?
‘Laat ik het heel klein maken. Stel, ik ben financier van een kantoor waar de koper tegen een maximale loan-to-income (LTI) de financiering heeft gekregen. Dan zou ik willen weten welke onderhoudskosten er de komende 7–10 jaar aankomen, zodat ik kan beoordelen of het afgeven van die financiering dan nog wel veilig en verantwoord is. Denk bijvoorbeeld aan het onderhouden en vervangen van kostbare ‘groene installaties’.’

Biedt die glazen bol niet een escape voor het geval de puntschatting door corona te pijnlijk wordt?
‘Je komt daarmee op het vlak van de betrouwbaarheid van de taxateur. Rond marktwaardetaxaties zitten ook ruime bandbreedtes. Dat is bepaald geen geheim, maar een realiteit. Uit het onderzoek vorig jaar van De Nederlandsche Bank kwam die twijfel ook naar voren: taxateurs gaven gemiddeld gezien een prijs af op het niveau van de transactieprijs of iets daarboven. Ik zeg steeds: we moeten met de hele markt gaan werken aan een kwaliteitsregister dat wel die betrouwbaarheid waarborgt, want anders wordt modelmatig taxeren voor grote partijen hoe langer hoe meer een optie.’

De optie voor modelmatig taxeren blijft toch sowieso populair naarmate er meer data beschikbaar komen en artificial intelligence helpt bij de interpretatie?
‘Modelmatig taxeren is niet interessant als je aantoont dat je door je lokale expertise een toegevoegde waarde biedt. Ik weet dat je voor een grote portefeuille met gelijksoortige woningen in Almere een modelmatige taxatie kunt verrichten die een geringe afwijking vertoont met de taxatie van de lokaal bekende taxateur. Het blijft echter gevaarlijk, want wordt er rekening gehouden met erfpacht, het vermogen van de vereniging van eigenaren en de staat van het onderhoud? Bij gevarieerde portefeuilles en commercieel vastgoed staat er veel meer op het spel. De Ierse professor George Matysiak liet dat zien met één plaatje: een skyline met hoge gebouwen en één pand in een diepe put. Je zult maar eigenaar zijn van dat pand in die put als er modelmatig wordt getaxeerd. Oftewel, je moet als taxateur een gebied kennen en toegevoegde waarde leveren, want de uitzonderingen zijn te kostbaar om over het hoofd te zien door een modelmatige taxatie.’

Dat vereist een adequaat toezicht op de onafhankelijkheid van de taxateur, want de hedonische modellen mogen afwijkingen vertonen, maar ze zijn wel onafhankelijk. De toezichthouder NRVT had wat dat betreft door de vele bestuurswisselingen geen gelukkige start om toe te zien op die onafhankelijkheid. Nu is er weer een vacature voor een directeur.
‘Ik kan natuurlijk niet voor het NRVT spreken, maar ik ben het met je eens dat er nog een weg te gaan is. Er moet meer geïnvesteerd worden in het kwaliteitsregister NRVT. Kijk naar wat een accountant moet betalen om lid te zijn van de NBA, wat een advocaat voor het tableau neerlegt en een arts voor zijn register. Als het NRVT er echt voor zorgt het kaf van het koren te scheiden, het vertrouwen in de beroepsgroep terug te brengen en streng maar rechtvaardig te zijn, dan moet een taxateur bereid zijn een reëel bedrag aan inschrijfgeld te betalen. Verbetering is nodig om een eind te maken aan het vooroordeel dat de opdrachtgever de waarde bepaalt.’

Wie betaalt bepaalt?
‘Dat moet voorkomen worden, en daar kan het NRVT een belangrijke rol in spelen. Dat vereist ook een gedragsverandering bij banken. De banken hebben nu een voorkeurslijst van taxateurs. Dat is ongewenst. Het kan toch niet waar zijn dat de financier zelf wel kijkt wie er voor hen kan taxeren? Stap dan uit de Centrale Raad! Zij praten mee in het NRVT, dan moeten zij daar de discussie voeren over de kwaliteitseisen die zij stellen aan taxateurs. Anders laden ze op zijn minst de schijn op zich dat ze een bepaald groepje bevoordelen. De toezichthouder en zijzelf moeten dat niet willen.’

Een argument kan zijn dat grote partijen niet met een lokale taxateur willen werken, net zoals ze ook geen accountant uit het dorp willen.
‘Ik ken een VBO-taxateur/rentmeester die alle mogelijke certificeringen bezit die je maar kunt bedenken en al tientallen jaren taxaties verricht. Ik kan je garanderen dat in zijn werkgebied en segment van de markt er geen kundiger taxateur te vinden is. Die man moet kansen houden in de markt, maar staat nu niet op het lijstje van een bank! Wel is een vereiste dat iedere taxateur zich laat toetsen op zijn kennis. Ervaring alleen is onvoldoende. Daarom denk ik ook dat deze coronatijd een kans biedt. Opdrachtgevers zouden moeten investeren in de taxatie. Dat betekent niet alleen diepgaande lokale kennis van nu, maar ook investeren in het adviseren van de klant over de langetermijnwaarde van zijn vastgoed.’

Taxatiediscussie
Peter Göbel (ING REF) en Tom Berkhout (Nyenrode Business Universiteit) hebben in de aprileditie van PropertyNL een lans gebroken voor het nieuwe waarderen op basis van bestendige langetermijn-marktwaarde. Dit leek voer voor fijnproevers, maar het artikel sloeg in als een bom bij financiers, beleggers en accountants. In de mei-editie wisselden de beleggers Brian Abraham en Cor van Zadelhoff standpunten uit over deze problematiek met Jacques Boeve en Jeroen Lokerse van Cushman & Wakefield en Hans Grönloh van KPMG. In de afgelopen editie het standpunt van CBRE. Göbel en Berkhout vrezen met grote vreze dat marktwaardetaxaties op basis van de coronarealiteit in het commercieel vastgoed al snel kunnen leiden tot 20–30% lagere waardering op marktwaarde. Het onderzoek onder PropertyNL-lezers wijst ook in die richting (afgezien van woningen en distributiecentra zijn er grote afboekingen bij retail en kantoren). Vastgoedeigenaren en financiers willen een bestendige waarde die corona incalculeert, maar niet in de lead zet. Tegelijkertijd willen partijen en uiteraard ook toezichthouders dat de kwaliteit van de taxaties beter wordt en het niet een zaak is van: u vraagt, de taxateur draait.