Hoge Raad: Mededingingsruimte en transparantie bij verkoop van gemeentelijk vastgoed

In deze zaak tussen een vastgoedonderneming en de gemeente Montferland stond de volgende vraag centraal: mag de overheid een perceel grond exclusief aan één partij te koop aanbieden of moet het alle gegadigden een kans bieden om het perceel te kopen?

Volgens de HR moet een overheidslichaam moet bij de verkoop van eigen vastgoed, wanneer het weet dat er potentieel meerdere gegadigden zijn, voldoende ruimte bieden aan die geïnteresseerden om mee te dingen naar de aankoop ervan.

De gemeente Montferland was eigenaar van een perceel grond in het centrum van Didam, dat zij wilde verkopen aan een projectontwikkelaar. Bij de gemeente meldde zich ook een vastgoedonderneming als gegadigde, maar deze viste achter het net. De gemeente verkocht het perceel aan de projectontwikkelaar. Vervolgens heeft de vastgoedonderneming een kort geding aangespannen tegen de gemeente en de projectontwikkelaar. De vastgoedonderneming betoogde dat de gemeente het perceel alleen mocht verkopen na een openbare en non-discriminatoire biedingsprocedure waarin alle gegadigden een kans hebben gekregen het perceel aan te kopen.

Het hof Arnhem-Leeuwarden oordeelde dat een dergelijke ‘mededingingsnorm bij schaarse vergunningen’ (nog) niet van toepassing is op gronduitgifte buiten de (in dit geval) aanbestedingsrechtelijke context. 0Voor zover deze norm wél op grondverkoop door de overheid zou zien, dan geldt deze bovendien enkel bij schaarste’, aldus het Hof.

De vastgoedonderneming ging in beroep en heeft de Hoge Raad gevraagd de uitspraak van het Hof te vernietigen. Zij heeft onder meer aangevoerd dat de overheid, in dit geval een gemeente, bij de verdeling van schaarse grond transparant moet zijn en ruimte moet bieden aan potentiële gegadigden om mee te dingen.

De plaatsvervangend procureur-generaal heeft de Hoge Raad geadviseerd het cassatieberoep van de vastgoedonderneming te verwerpen en daarmee de uitspraak van het Hof in stand te laten.

De Hoge Raad heeft de vastgoedonderneming in het gelijk gesteld. De Hoge Raad oordeelt - in tegenstelling tot het Hof en de plv. procureur-generaal – dat een overheid die onroerend goed (ook gronduitgifte) verkoopt zich aan in de bestuursrechtspraak ontwikkelde normen voor verdeling van schaarse goederen moet houden. Alle onroerend goed is schaars.

De Hoge Raad heeft de uitspraak van het Hof vernietigd en de zaak verwezen naar het gerechtshof ’s-Hertogenbosch om de zaak op dit punt opnieuw te beoordelen.

‘Het arrest van de Hoge Raad maakt een-op-een verkoop van een pand of grond door gemeenten aan ontwikkelaars een stuk lastiger,’ zegt Mert Danismant, vastgoedadvocaat bij Dentons. ‘De stand van rechtspraak tot aan het arrest was dat overheden bij zuivere grondverkoop geen aanbestedingsplicht of ‘tenderplicht’ hebben. De Hoge Raad oordeelt nu dat een overheidslichaam bij de verkoop van eigen vastgoed, wanneer het weet dat er potentieel meerdere gegadigden zijn, voldoende ruimte moet bieden aan die geïnteresseerden om mee te dingen naar de aankoop ervan.’

In zo'n geval zal volgens Danismant het overheidslichaam objectief toetsbare en redelijke criteria moeten opstellen aan de hand waarvan de koper wordt geselecteerd. Het gelijkheidsbeginsel brengt ook mee dat het overheidslichaam, teneinde gelijke kansen te realiseren, een passende mate van openbaarheid moet verzekeren met betrekking tot de beschikbaarheid van de onroerende zaak, de selectieprocedure, het tijdschema en de toe te passen selectiecriteria. De verplichting om eerlijke kansen te bieden, geldt in beginsel bij alle uitgifte van vastgoed.

Danismant: ‘Dit arrest van de Hoge Raad zal ongetwijfeld nog voor een boeiende en levendige discussie zorgen.’