Nederland telt zo’n 50.000 lege verdiepingen boven winkels in stadscentra, maar strenge parkeernormen en hoge transformatiekosten weerhouden vastgoedbeleggers ervan om deze ruimtes om te turnen tot woningen.
Dat stelt ING Research in een analyse, die woensdag verscheen. Het idee om lege winkelverdiepingen om te bouwen tot woningen is niet nieuw, maar blijft in de praktijk achter en dat is zonde, stelt Sophie Kraaijeveld, sector banker Real Estate bij ING. 'Voor veel woningzoekenden is het onbegrijpelijk dat ze lege verdiepingen boven winkels zien, terwijl de woningnood zo hoog is. Veel van deze ruimtes zouden prima kunnen worden benut als woonruimte, maar blijven onbenut door financiële drempels en ingewikkelde regels.'
Eén van de grootste obstakels schuilt volgens ING in de gemeentelijke regelgeving. Zo hanteren gemeenten vaak parkeernormen die niet in lijn zijn met het autobezit van de bewoners die juist in binnensteden willen wonen. 'Niet iedere woningzoekende heeft een auto’, benadrukt Kraaijeveld. 'In binnensteden waar ruimte schaars is en het openbaar vervoer voor de deur stopt, zouden gemeenten soepeler moeten omgaan met parkeervereisten.'
Kleine beleggers zonder ervaring
Naast de parkeerregels zijn er naar inzicht van ING ook andere belemmeringen. Zo is het lang niet altijd mogelijk om een aparte voordeur naar een bovenwoning te realiseren en kan de verbouwing vaak pas starten na het vertrek van een zittende winkelhuurder. Bovendien zijn de kosten van transformatie hoog en sluiten gemeentelijke eisen niet altijd aan bij de praktijk. Een extra complicatie is dat een aanzienlijk deel van de winkelpanden in handen is van kleine beleggers zonder ervaring met woningtransformatie of verhuur, melden de onderzoekers van ING Research.
Volgens berekeningen van adviesbureau Stec Groep zouden de lege verdiepingen ruimte kunnen bieden aan ongeveer 70.000 woningen, goed voor circa 17% van het huidige woningtekort. ‘En niet alleen op papier is dit een aantrekkelijke optie. Vergeleken met nieuwbouw is het ombouwen van bestaande panden duurzamer en draagt het bij aan een levendigere binnenstad’, zo valt in het rapport te lezen.
Oplossingen
Om de woningbouw boven winkels daadwerkelijk te stimuleren, vermeldt ING Research drie oplossingsrichtingen. Gemeenten kunnen bijdragen door kosten te verlagen en regels te versoepelen. Dat betekent onder andere snellere vergunningprocedures, één centraal aanspreekpunt en meer flexibiliteit in het parkeerbeleid.
Ten tweede is het delen van kennis en expertise volgens de onderzoekers cruciaal: kleine beleggers weten vaak niet welke mogelijkheden er zijn en kunnen geholpen worden met praktische en financiële inzichten. Ten slotte moet ook de samenwerking tussen gemeenten en beleggers worden verbeterd. Dat vraagt om beter afgestemde processen, duidelijke gebiedsvisies en een efficiëntere inzet van ambtenaren.
Samenwerking tussen beleggers
Samenwerking tussen beleggers onderling kan naar inzicht van ING de sleutel tot succes zijn. Door bijvoorbeeld gezamenlijk een entree te realiseren voor meerdere aangrenzende panden, worden transformaties technisch en financieel haalbaarder. Bovendien kunnen minder ervaren vastgoedeigenaren profiteren van de kennis van marktpartijen die deze processen al vaker hebben doorlopen.
Gerelateerde artikelen:
