Als een grote belegger als Heimstaden aankondigt te gaan uitponden in Nederland haalt dit door de relatief grote woningportefeuille van de Zweedse belegger direct het nieuws. In stilte voltrekt zich echter een veel grotere kaalslag onder de leden van Vastgoed Belang. 'De reeds beperkte particuliere verhuurmarkt zal tot verwaarloosbare grootte worden teruggebracht.'
Begin oktober kondigde Heimstaden aan de komende twee jaar 2.500 van haar ca. 13.500 woningen te willen gaan uitponden: de woningen worden waarschijnlijk als koopwoningen verkocht. De Zweedse belegger houdt rekening met een volledige verkoop van haar voorraad in Nederland maar tegelijkertijd met een situatie waarbij het weer terugkeert als investeerder op de Nederlandse woningmarkt. De reden voor de terugtrekkende beweging schuilt enerzijds in de algemene economische omstandigheden waaronder de opgelopen rente, maar ook in de oplopende regeldruk op de huurmarkt waardoor inkomsten en rendement onder druk staan.
Uiteeenlopende reacties
De stap zorgde voor een hoop commotie en de meest uiteenlopende reacties, van lokale politici die een uitverkoop van betaalbare woningen vrezen tot aan minister De Jonge die het juist toejuicht dat er meer betaalbare woningen op de markt komen.
Hoewel het om majeure uitpondingstrajecten gaat - eerder kondigde het Canadese Eres al een zelfde stap aan - gaat het bij Heimstaden om een relatief klein aandeel op de totale woningmarkt. Heimstaden is net als Eres lid van IVBN, de vereniging van institutionele beleggers in vastgoed. IVBN geeft aan dat haar leden goed zijn voor 135.000 huurwoningen, die hoofdzakelijk in de Randstad, Noord-Brabant en Gelderland zijn gesitueerd.
Geleidelijk bij mutatie
De markt van kleinere particuliere verhuurders is aanzienlijk groter. Veel van deze beleggers, van éénpitters die enkele woningen bezitten als pensioenvoorzieningen tot bedrijven met een grote portefeuille, zijn lid van Vastgoed Belang. De vereniging onder voorzitterschap van Jack de Vries vertegenwoordigt een markt van meer dan 1 miljoen woningen, na de woningcorporaties de grootste huisvester van Nederland.
Ook bij Vastgoed Belang maken ze zich druk om de dreigende afkalving van het aanbod aan huurwoningen. 'Onze achterban is uiterst divers, met veel kleine beleggers', vertelt een woordvoerder. 'Daarom is het een uitdaging om exacte cijfers bij te houden. Onlangs hebben we echter een ledenpeiling gehouden, waaruit bleek dat ruim 90% van onze leden zich genoodzaakt voelt om op zijn minst een deel van hun portefeuille uit te ponden. Dit zal niet in één keer gebeuren, maar geleidelijk bij mutatie.'
Herstructurering in 10 jaar
Vastgoed Belang verwacht dat de herstructurering zich in de loop van 10 jaar zal voltrekken. 'Het is lastig om de exacte aantallen te bepalen. Maar als we uitgaan van onze portefeuille van 1 miljoen woningen en je daarvan 90% neemt, waarvan een aanzienlijk deel wordt getroffen door de middenhuur regulering en allemaal worden beïnvloed door de belastingplannen, dan kunnen we concluderen dat de reeds beperkte particuliere verhuurmarkt tot verwaarloosbare grootte zal worden teruggebracht. Een zorgwekkende ontwikkeling voor de huurders die niet in aanmerking komen voor sociale huur en ook (nog) niet kunnen kopen. Gelukkig zijn er steeds meer partijen die dit inzien.'
