De afgelopen jaren zijn de panden van De Rode Winkel en Broekman in de historische Utrechtse binnenstad getransformeerd tot duurzame gebouwen, die een meerwaarde bieden voor hun omgeving.
Aan de Lange Elisabethstraat, de A1-locatie van de historische Utrechtse binnenstad, staan de panden van De Rode Winkel en Broekman bijna tegenover elkaar. Het pand waar De Rode Winkel gevestigd is, is al bijna 190 jaar in handen van de familie Broekman. In 1837 openden Johannes Broekman en zijn vrouw Annaatje van Essenberg hier een winkel in fournituren, in een tijd dat winkelen in binnensteden nog geheel in ontwikkeling was. In 1911 kochten de broers Anthonius en Augustinus Broekman, de tweede generatie, een aantal panden aan de overzijde van de straat voor een tweede winkel: Gebroeders Broekman Heerenmode.
Sinds 2017 staat de zesde generatie aan het roer van het bedrijf: Pauline, Wouter en Daan hebben de winkels voorzien van nieuw elan, vooruitstrevend binnen het Nederlandse retaillandschap.
Terwijl de kinderen zich bezighielden met de exploitatie van de winkels, pakte hun vader Tom de herontwikkeling aan van het pand waarin Broekman gevestigd werd. Omdat op die locatie vroeger het Elisabethgasthuis stond en het pand aan de Lange en Korte Elisabethstraat ligt, kreeg het project de naam ‘De Elisabeth’.
De Rode Winkel
De Rode Winkel is een iconisch onderdeel van het familiebedrijf: de grootste en bekendste jeanswinkel van ons land en misschien wel de meest uitgebreide jeanswinkel ter wereld. Ze hebben zo’n 10.000 spijkerbroeken op voorraad, waaronder ook heel bijzondere en exclusieve jeansmerken en -modellen.
In 2016 en 2017 werd De Rode Winkel geheel gerenoveerd en getransformeerd. Ondanks een aantal historische en organisatorische obstakels verliep de herontwikkeling voorspoedig. Dat blijkt al uit de korte periode waarbinnen deze ingreep gerealiseerd is.
Terwijl de winkel in het verleden gewoon een uitstekende jeanswinkel in een fraai historisch pand was, bestaat de entree van de winkel na de enorme ingreep uit een historische en monumentale steeg, die is teruggebracht in het stadsbeeld. De steeg beschikt over een glazen dak op acht meter hoog. De historische poort maakt mensen nieuwsgierig naar wat zich achter de gevel bevindt. Als je de steeg inloopt, zie je dat er eigenlijk twee winkels zijn. Aan de rechterzijde bevindt zich de boutique, de damesafdeling, en aan de linkerzijde de jeanswinkel.
In de damesmodewinkel bevindt zich naast een ruime collectie een bar waar je een drankje aangeboden krijgt en een televisie voor de metgezellen van klanten die zich willen vermaken terwijl ze wachten.
Naaiatelier
De jeanswinkel heeft spijkerbroekenschappen van de vloer tot aan het plafond en verrijdbare ladders. Daartussen staan kledingrekken met voornamelijk bovenkleding. Achter in de winkel bevindt zich op een lage vide als een soort schiereiland een naaiatelier, waar kleding wordt vermaakt. Daarnaast is er plaats voor kunst en cultuur in de winkel en worden er regelmatig evenementen georganiseerd, zoals kleine concerten.
Uiteraard is het pand nu voorzien van energielabel A. In het verleden lag dit veel lager. De sfeer in beide afdelingen ademt liefde voor het modevak en voor de binnenstad van Utrecht. Boven de winkel bevinden zich verschillende kantoren, de distributieruimte voor online verkoop en de fotostudio waar alle eigen producties op beeld vastgelegd worden. De bovenverdieping wordt met deze functies veel beter benut dan voor de transformatie, toen hier slechts opslagruimte was. Met de huidige ‘just in time delivery’ is die ruimte hier niet langer nodig.
Met deze transformatie van het gebouw en realisatie van de nieuwe winkel is de formule opnieuw zijn tijd vooruit.
Transformatie panden Broekman
Al in 2013 werd in het energieakkoord bepaald dat kantoorruimten zoals die boven de winkel van Broekman op 1 januari 2023 tenminste over energielabel C moesten beschikken. Al snel was duidelijk dat dit een behoorlijke verbouwing zou vergen. Het hele winkelpand bestond eigenlijk uit acht verschillende pandjes en was deels rond 1920 en deels in 1974 gerealiseerd. Hoewel daar in de winkel niets van te merken was, werd het pand, dat in 2023 meer dan honderd jaar oud zou zijn, constructief van mindere kwaliteit. Bovendien vond de familie Broekman het lage energielabel onacceptabel in deze tijd.
In 2014 startten Tom en Margriet Broekman met de voorbereidingen van de ingreep. Al snel bleek de fundering te slecht om te kunnen handhaven onder de nieuwbouw. Daarmee was de ingreep letterlijk op slopershoogte. Er moest een nieuwe, zwaardere fundering onder. De samenwerking met de gemeente verliep voorspoedig. Dat was hoopgevend bij deze toch wel gecompliceerde ingreep.
Doorstart met twee winkels
Begin 2015 raakte de retail in zwaar weer en hielden de winkelexploitaties van de familie Broekman het niet vol. Het ging toen om in totaal 18 winkels, waarvan twee in eigen panden in de Utrechtse binnenstad. Met deze twee winkels maakte de familie een doorstart.
Deze tegenslag zorgde voor drie jaar vertraging bij de verbouwing van het pand waar Broekman gevestigd was. In 2017 werd de herontwikkeling weer opgepakt. Dat de transformatie een zeer ingrijpende, gecompliceerde en langdurige ingreep zou worden, daar had de familie Broekman rekening mee gehouden. De voorgevel had geen formele status, maar was beeldbepalend voor de straat. Daarom wilden ze die zoveel mogelijk handhaven of volledig gelijkwaardig opnieuw opbouwen. De verschillende panden daarachter moesten allemaal volledig gesloopt worden, met uitzondering van het pand dat in 1974 aan Achter Clarenburg gerealiseerd was.
Moeizame samenwerking
Terwijl bij de transformatie van De Rode Winkel de afstemming met de gemeente in het algemeen soepel verliep, ging dat tijdens de tweede fase (na de doorstart) moeizamer. Binnen het gemeentehuis leek het belang van de ingreep – het toevoegen van woningen, de realisatie van een nieuwe, moderne winkel en de toegevoegde waarde ervan voor de Utrechtse binnenstad – niet of onvoldoende gedeeld te worden. Er vond een aantal communicatiestoornissen plaats. Zo was het planproces voor de aanpak van het pand in eerste instantie gekwalificeerd als van ‘relatief eenvoudige aard’ (gevat onder de titel: Utrechts PlanProces 0). Na verloop van tijd werd deze kwalificatie herzien naar ‘minder eenvoudig’ (gevat onder de titel: Utrechts PlanProces 2) zonder dat de familie Broekman hiervan in kennis gesteld werd. De kosten van de anterieure overeenkomst werden met deze herziene kwalificatie meer dan vertienvoudigd en voor de eigenaar/ontwikkelaar was er niet langer sprake van een gezonde business case. Na een crisisberaad tussen vertegenwoordigers van Broekman en de gemeente paste de Broekman zijn plan zodanig aan dat er geen bestemmingsplanwijziging voor nodig was. Daarmee verviel de kwalificatie Utrechts PlanProces 2 en was tijdelijk de financiële kou uit de lucht.
Corona en mutaties
Daarna vond vertraging na vertraging plaats. Gemeentelijke beslissingstermijnen liepen uit en er waren verschillende personele wisselingen bij de gemeente, waardoor er een aantal keer veel projectgebonden kennis en ervaring wegviel. Een discussie over of er wel of geen archeologisch onderzoek zou moeten plaatsvinden zorgde voor veel vertraging. De uitbraak van corona hielp de ontwikkeling ook niet. Vele overleggen werden afgezegd of vonden digitaal plaats. Deze alternatieve begeleiding en afstemming zorgden voor communicatiestoornissen en ruis tijdens het proces. In deze tijd laaide ook de stikstofdiscussie rond bouwprojecten op, wat vroeg om aanpassingen in de aanpak. Al deze ontwikkelingen waren van invloed op de business case, en niet in positieve zin.
Tijd werd van belang
Bovendien ging de tijd een rol spelen. Het nieuwe gebouw zou voor 1 januari 2023 opgeleverd moeten zijn om aan de eisen van het energielabel C te kunnen voldoen. Bij de start in 2017 was deze planning theoretisch te halen. Op allerlei manieren probeerden de eigenaren hun ingreep tijdig afgerond te hebben, maar dat bleek steeds minder een realistische gedachte. Gelukkig bleek dit tijdens het ontwikkelingsproces niet meer relevant, omdat Broekman besloten had geen kantoren meer te realiseren. In plaats daarvan zouden er woningen met energielabel A komen. In 2023 stak bovendien de politieke discussie over de regelgeving rond middenhuur de kop op. Deze regelgeving zou gevolgen hebben voor het aantal appartementen dat renderend gerealiseerd zou kunnen worden.
Uiteindelijk is de winkel opgeleverd in september 2024 en de appartementen in december van datzelfde jaar. Deze appartementen voldoen aan alle nieuwbouweisen en hebben een hoog opleveringsniveau. Ze worden verhuurd in de vrije sector, hebben een energielabel A++ en A+ en een woonoppervlakte van 50–88 m². Er is een gezamenlijke buitenruimte van ongeveer 80 m², voorzien van groen en een eigen fietsenstalling.
Transformatie naar woningen
Boven de winkel bevonden zich tot de verbouwing kantoorruimte en ruimte voor opslag. In de nieuwe situatie zijn er twaalf stadsappartementen gerealiseerd. Hiermee wil de familie een concrete bijdrage leveren aan het oplossen van de lokale woningnood. Daarnaast is wonen in de binnenstad populairder geworden en bevordert deze functie de veiligheid, leefbaarheid en levendigheid van het centrum.
Samen werken
De transformatie van de beschreven twee locaties laat zien waar samenwerken het verschil kan maken, en hoe belangrijk het is dat je als samenwerkingspartners dezelfde ambitie deelt en afstemming zoekt over de planhorizon.
Broekman
Broekman was altijd een klassieke herenmodewinkel, waar je heen ging voor een goed kostuum met bijpassende overhemden en accessoires, of voor smart casual. Tijdens de coronatijd kocht echter niemand meer een kostuum, want vanuit je eigen woonkamer hoefde je niet in pak aan te schuiven bij een teams-overleg. Deze hele periode heeft niet alleen veel slachtoffers opgeleverd, maar heeft ook geleid tot een aangepast modebeeld. Voor werk is casual kleding inmiddels heel gangbaar, en dat betekent iets voor vraag en aanbod in de markt van de klassieke herenkleding.
Na de coronacrisis werd er wel weer in toenemende mate ‘klassieke’ herenkleding gekocht. Niet alleen voor werk, maar ook voor belangrijke ceremonies als huwelijken, begrafenissen en gala’s. De marktvraag was echter wel veranderd, en het aanbod van de winkel moest daar opnieuw bij aansluiten. De aanpak van het onroerend goed bleek tevens een goed moment om ook het concept van Broekman eens tegen het licht te houden. Op de begane grond werd een nieuwe, grotere en vooral ook fraaie, hypermoderne winkel gerealiseerd met een nieuw concept, dat goed blijkt aan te slaan. De jongste generatie Broekman onderscheidt zich door meer exclusiviteit en de winkel draait inmiddels weer goed.
Reflectie
In het kader van deze reeks over binnenstedelijke transformaties is het zinvol de transformatie van De Rode Winkel en Broekman naast elkaar te beschouwen.
De periode waarin beide panden getransformeerd werden, was voor het bedrijf geen gunstige. In 2014 kwam het bedrijf in zwaar weer en begin 2015 werd het bedrijf met toen 18 exploitaties failliet verklaard. Toen het bedrijf weer een beetje op de been was gekomen met de doorstart van de twee Utrechtse winkels, brak corona uit.
Voor de herontwikkeling van De Rode Winkel werkten de gemeente en Broekman samen aan een structurele zichtbare en functionele verbetering van de binnenstad, doordat Broekman de steeg aan de Utrechtse binnenstad ‘teruggaf’. Bovendien was er sprake van een verbouwing en renovatie, niet van sloop/nieuwbouw. De gemeente zag duidelijk het belang in van deze stedenbouwkundige aanpassing. Er was sprake van ‘wij’.
Bij de transformatie van het pand van Broekman had de gemeente minder eigen belang. Op de plek van het huidige pand zou een nieuw pand verrijzen, zoals dat historisch vastgelegd was. Het bouwvlak bleef ongewijzigd. Het realiseren van woningen leek voor de gemeente niet van zo’n grote toegevoegde waarde te zijn dat zij daar een professioneel en continu projectteam voor opzette, een team waarbinnen alle benodigde disciplines vertegenwoordigd zijn en kennis en inzichten gedeeld worden, en dat volledig transparant samenwerkt met de marktpartij. Bij de aanpak van het pand van Broekman was meer sprake van ‘wij’ en ‘zij’.
De familie Broekman heeft haar plannen toch doorgezet, omdat zij niet meer terug kon. Daarbij moest zij accepteren dat de realisatie van het nieuwe gebouw financieel weinig rendabel was en de investering voor een deel door het familiebedrijf opgevangen zou worden. Maatschappelijk rendement is er des te meer, daar er woningen toegevoegd zijn aan een plek waar menigeen graag woont. Zou Broekman vandaag voor dezelfde keuze staan, dan had hij zijn pand waarschijnlijk in de etalage gezet.
Impulsaanpak Winkelgebieden
De Impulsaanpak Winkelgebieden is een subsidieregeling van het Rijk waarvoor in totaal € 100 mln is vrijgemaakt. Deze helpt gemeenten hun binnenstedelijke winkelgebieden toekomstbestendig te maken. Centrumgebieden moeten weer aantrekkelijk en levendig worden.
Deze omvangrijke subsidiemaatregel geeft aan hoe belangrijk wij onze centrumgebieden vinden. Daarom besteedt Jorine de Soet eens in de twee maanden aandacht aan de aanpak van veranderende binnensteden. Ze bezoekt steden om te kijken wat het effect van de subsidie is geweest, maar ook hoe centrumgebieden transformeren zonder gebruik te maken van deze subsidie. Eerdere artikelen gingen onder meer over transformaties in Amsterdam (Zeedijk), Heerlen en Nijmegen.
Dit artikel wijkt inhoudelijk iets af van de andere artikelen in deze reeks, omdat het gaat over de transformatie van panden van vastgoedeigenaren in een familiebedrijf die zelf ook exploiteren. Eigenaar–gebruikers hebben een andere positie en een dubbel belang.
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 1, 30 januari 2026
