MWPO transformeert de Molenpoortpassage, nu nog een rafelrand in Nijmegen, tot parel van de binnenstad. Het overdekte winkelcentrum wordt grotendeels gesloopt en krijgt een open karakter.
Tijdens de vierde en laatste toekenningsronde van de gelden van de Impulsaanpak Winkelgebieden kreeg de transformatie van de Molenpoortpassage in het Vlaams Kwartier de hoogste beoordeling van die ronde toegekend. De gemeente Nijmegen ontving hiervoor een bijdrage van € 1,27 mln.
Vlaams kwartier
In 1972 werd winkelcentrum Molenpoortpassage in de binnenstad van Nijmegen opgeleverd. Het centrum ligt in het ‘Vlaams Kwartier’, een binnenstedelijke wijk waar gewoond, gewerkt en gewinkeld wordt. Het winkelcentrum is typisch een project uit zijn tijd: een overdekte passage. Aan de drie verschillende, grote en herkenbare entrees is nog te zien dat het destijds een project van allure was. Ook binnen is de grandeur van die jaren nog voelbaar. Het centrum beschikt over twee retailverdiepingen met daarboven een groot parkeerdek.
Inmiddels zijn de tijden duidelijk veranderd. Er is behoorlijk wat leegstand, die gedeeltelijk gecamoufleerd wordt door creatieve invullingen.
De herontwikkeling van de Molenpoortpassage kan niet los gezien worden van zijn omgeving, het Vlaams Kwartier. Hier zijn meerdere coffeeshops gevestigd en binnen loopafstand is er een grote opvanglocatie voor dak- en thuislozen. Mede als gevolg van de fysieke ligging, nabij de Duitse grens, kent het gebied drugstoerisme. De gevolgen hiervan voor de buurt zijn zichtbaar in en rond het centrum. Bij de hoofdentree aan de Molenstraat straalt het centrum nog steeds allure uit. Hier sluit het ook goed aan op de binnenstad. Aan de achterzijde, aan de Tweede Walstraat, zijn de hellingbaan naar het parkeerdek en nog een entree naar het winkelcentrum. Deze heeft een weinig aantrekkelijke uitstraling die uitnodigt om rond te hangen, en dat gebeurt daar dan ook.
De problemen in het Vlaams Kwartier namen de afgelopen jaren toe. De wijk heeft in toenemende mate overlast van drugsgebruik, intimidatie, vandalisme en straatraces. Overheidsbezuinigingen zijn mede van invloed op de toename van deze problematiek (zie ook het artikel over de Zeedijk in Amsterdam in het augustus-magazine). Daarnaast is in Nijmegen gekozen voor grote, centrale opvanglocaties in het centrum in plaats van meerdere kleine locaties, verspreid over de stad. Hierdoor concentreert ook de problematiek van dit soort locaties zich vooral op één plek.
Petrus Canisiuskerk
Het gebied wordt gekenmerkt door veel stadsappartementen uit de jaren ’70 en ’80 van de vorige eeuw, maar er staan ook een aantal monumentale gebouwen. Het meest opvallende is de Molenstraatkerk of Petrus Canisiuskerk, een prachtige rooms-katholieke kerk, oorspronkelijk uit het begin van de 19e eeuw. Vanaf het parkeerdek kijk je direct naar deze kerk en de tuin die daarnaast ligt. Deze plek straalt zoveel kwaliteit uit dat je daar veel mooiere dingen mee kunt doen dan ernaast parkeren. Die wil je juist optimaal inzetten voor de kwaliteit van het project, en dat is eigenaar MWPO dan ook van plan.
Historie
Op de plek waar zich nu nog de Molenpoortpassage bevindt, was vanaf 1592 het Oud Burgeren Gasthuis gevestigd. Het pand heeft altijd huisvesting geboden aan zorgorganisaties en vervulde tijdens WO II de functie van noodhospitaal en schuilplek. In 1967 verhuisde het verzorgingscentrum naar de Professor Cornelissenstraat, waarna het monumentale gebouw afgebroken werd.
Zulke ingrepen waren typerend voor die tijd. Na WO II zijn – onder het mom van stadsvernieuwing – op veel plekken in ons land historische gebouwen gesloopt. Dat is iets wat we nu nooit meer zouden doen, tenzij het constructief noodzakelijk is.
Het historische gebouw maakte plaats voor een gebouw waarvan functie boven vorm ging. Op het maaiveld en de eerste verdieping werd bijna 13.000 m² aan winkelruimte gerealiseerd. In die tijd, toen de auto nog koning was, bevond de hellingbaan naar het parkeerdek zich midden in de Molenstraat, toen een lokale A1-locatie.
Winkels
De Molenpoortpassage bood bij oplevering plek aan zo’n 55 winkels. Het parkeerdek was bedoeld voor bewoners en bezoekers. Je kon er gratis parkeren. Er vestigden zich winkels als Bart Smit, Didi, Marskramer, Prénatal, Big Bazar en D-Reizen, formules die inmiddels vrijwel allemaal van de markt verdwenen zijn. Naast (sub)trekkers als Plus, Xenos en Kruidvat, zijn er op dit moment in het winkelcentrum vestigingen van bijvoorbeeld Brain-Wash en Gall & Gall.
Theo Jansen Schoenen is er vanaf de eerste dag gevestigd. Deze winkel heeft een grote collectie met onder meer merken in het hogere marktsegment en ‘gezonde’ schoenen. Hij genereert bovenregionale trekkracht en is daarmee van belang voor de winkelfunctie van de passage. De winkel staat op de hoek van de Molenpoortpassage en de Molenstraat, op dit moment beste plek van het winkelcentrum.
Tussentijdse ingrepen
In de jaren ’90 van de vorige eeuw is het winkelcentrum aangepakt en gerenoveerd. Omdat de Molenstraat autovrij werd, is de hellingbaan verhuisd naar de Tweede Walstraat. Aan het begin van deze eeuw heeft het winkelcentrum nog een opknapbeurt gehad. Ondanks deze tussentijdse ingrepen kreeg het centrum het in de loop der tijd moeilijker.
Het aantal bezoekers neemt af, waardoor de leegstand toeneemt. Een herkenbaar fenomeen in deze tijd, waarvoor passages nog wat gevoeliger lijken te zijn dan straten in de openlucht. Deze ontwikkelingen versterken elkaar, waardoor er een vicieuze cirkel is ontstaan. Bovendien is het parkeerdek, dat geheel versteend is zonder enige groenvoorziening, een van de heetste plekken van de Nijmeegse binnenstad. Het gebrek aan openbare fietsparkeervoorzieningen leidt tot overlast van zwerffietsen. Mede doordat de winkelvoorzieningen intern in de passage liggen, kampt het Vlaams Kwartier ’s avonds met een gebrek aan sociale controle.
Al met al zijn dit genoeg aanleidingen voor een serieuze ingreep door een stevige partij met een grote dosis lef. Want de huidige situatie is uitdagend, maar biedt daardoor ook veel kansen.
Verandering van eigendom
De passage was jarenlang eigendom van Breevast. Toen deze vastgoedbelegger in 2018 in zwaar weer verkeerde, kocht de Amerikaanse vastgoedinvesteerder Highbrook Investors de hele portefeuille van Breevast, waaronder ook de Molenpoortpassage in Nijmegen. BNP deed het beheer namens Highbrook.
MWPO nam in 2021 het winkelcentrum over via een aandelentransactie en continueerde de samenwerking met BNP als beheerder. De nieuwe eigenaar had vanaf het begin de intentie het inmiddels gedateerde en verpauperde winkelcentrum grondig aan te pakken.
MWPO is een ontwikkelende belegger met visie. Door te beleggen in eigen ontwikkelingen heeft de organisatie een langetermijnbelang. MWPO stroopte de mouwen op en ging meteen aan de slag. In overleg met de gemeente, andere vastgoedeigenaren in de directe omgeving, ondernemers en bewoners kwam stap voor stap een concreet en passend plan tot stand. Doel was daarbij om een fraai en gezond stukje binnenstad aan het Nijmeegse centrum toe te voegen. Terwijl de passage nu vooral een gesloten, naar binnen gekeerd gebied is, verrijst er straks een nieuwe buurt, die met nieuwe straten in de openlucht volledig aantakt op de omgeving.
Veel aandacht voor groen
De Molenpoortpassage wordt grotendeels gesloopt. Volgens de uitgangspunten van de gebiedsvisie Vlaams Kwartier wordt er een stratenpatroon aangebracht geïnspireerd op het middeleeuwse karakter, toen het Oud Burgeren Gasthuis hier nog stond.
Er worden vijf bouwblokken gerealiseerd met een aantrekkelijke en toegankelijke openbare ruimte met veel aandacht voor groen en verblijfsplekken. Een deel van de groenvoorzieningen is bestemd voor privaat gebruik van de bewoners en een deel wordt openbaar toegankelijk.
Aan de huidige achterzijde van de Molenpoortpassage, de Tweede Walstraat, de eerder genoemde hangplek, wordt woningbouw gerealiseerd met entrees op de begane grond. Hierdoor ontstaat sociale controle en wordt de locatie minder aantrekkelijk om rond te hangen of te dealen. Het huidige laad- en loshof maakt in de nieuwe situatie plaats voor een inpandige laad- en losvoorziening, waardoor de woonkwaliteit nog verder wordt verbeterd.
Mix van voorzieningen
De nieuwe gebouwen bieden straks plek aan een mix van voorzieningen. Op de begane grond komt een afgewogen aanbod van winkels, horeca en maatschappelijke voorzieningen. De kwaliteit van de plinten bepaalt straks de kraak en smaak van het gebied en krijgt daarom extra veel aandacht, vertelt investment manager Thomas Verheijen van MWPO.
Er komt zo’n 4000 m² aan commerciële ruimten terug. Daarmee wordt twee derde van het huidige winkelvloeroppervlak uit de markt genomen. De winkels die nu aan de Molenstraat gehuisvest zijn, blijven behouden. De meeste winkels die nu nog binnen gevestigd zijn, krijgen een nieuwe plek binnen of buiten de ontwikkeling.
Op de verdiepingen worden verschillende soorten woningen gerealiseerd voor diverse doelgroepen, zoals jongeren, doorstromers en ouderen. Het woonprogramma is zorgvuldig uitgedacht. Er komen onder andere 136 wooneenheden waar mensen gemeenschappelijke voorzieningen delen. In totaal worden er 433 woningen gerealiseerd in de marktsegmenten sociaal, middelduur en duur, deels huur- en deels koopwoningen.
Autovrij
In het nieuwe plan verdwijnt het parkeerdek en wordt de nieuwe buurt geheel autovrij. Wel komt er ruimte voor deelvervoer. Voor de bewoners wordt per gebouw een interne fietsenstalling gerealiseerd, voor de bezoekers komt er een openbare fietsenstalling met 450 fietsparkeerplaatsen.
De huidige Molenpoortpassage met bovengelegen woningen draagt straks de naam ‘Fier’. Het wordt een levendige en sociale toevoeging aan het Vlaams Kwartier, met groene pleintjes en straten, die zorgen voor prettige verblijfsruimtes.
Het centrum verschuift duidelijk van rafelrand naar parel. De binnenstad van Nijmegen zet een grote stap voorwaarts met dit nieuwe project, dat geheel terecht in aanmerking gekomen is voor gelden uit Impulsaanpak Winkelgebieden.
Overdekt of open?
Net als de Molenpoortpassage hebben veel passages uit de jaren ’70 en ’80 van de vorige eeuw het moeilijk (gehad). Dit hangt vaak samen met de kwaliteit van de aantakking op het bestaande centrum, gebrek aan zichtlijnen, lage plafonds, gebrek aan trekkers of bronpunten. Bovendien wordt in deze tijd veelal weer de voorkeur gegeven aan winkelgebieden in de openlucht in plaats van overdekt.
Aandacht voor ‘aflopend’ winkelcentrum
Naast de planontwikkeling heeft MWPO voortdurend en consequent gewerkt aan de optimalisatie van het huidige winkelcentrum. Er zijn verschillende winkels bijgekomen, zoals drie vintagewinkels met elk een duidelijk eigen concept. Samen genereren zij hun eigen trekkracht. Op de eerste verdieping zit een vestiging van ‘RetourDepot’, waar je voor een gering bedrag niet-geopende pakketten van Amazon en Bol.com kunt kopen en je kunt laten verrassen door de inhoud. RetourDepot is inmiddels een populaire formule met meerdere vestigingen en een eigen trekkracht. Daarnaast is er een kunstatelier gevestigd en het ‘Performance & Art Platform’, waar kunstenaars een eigen atelier- en expositieruimte kunnen huren. Deze formule blijkt een groot succes: de tien beschikbare ruimtes zijn gevuld. Ook zijn er de afgelopen jaren verschillende ondernemers met nieuwe concepten gestart, die al snel zo succesvol werden, dat ze nu op een andere plek in het Nijmeegse centrum een permanente vestiging geopend hebben. Voor hen heeft de Molenpoortpassage duidelijk een kraamkamerfunctie vervuld.
Ook zet MWPO voortdurend in op (sociale) veiligheid. Het winkelcentrum is vooral bij slecht weer een populaire plaats voor dak- en thuislozen. Aangezien dit het gevoel van veiligheid niet bevordert, laat de eigenaar hierop handhaven en worden ze door de huismeesters verwezen naar opvanglocaties.
Opvallend is de aandacht en zorg die de eigenaar aan dit ‘aflopende’ centrum besteedt. Voortdurend wordt er gewerkt aan voorzieningen die voor reuring zorgen, waarbij intensief wordt samengewerkt met de gemeente en diverse Nijmeegse initiatieven.
Impulsaanpak Winkelgebieden
De Impulsaanpak Winkelgebieden is een subsidieregeling van het Rijk waarvoor in totaal € 100 mln is vrijgemaakt. Deze helpt gemeenten hun binnenstedelijke winkelgebieden toekomstbestendig te maken. Centrumgebieden moeten weer aantrekkelijk en levendig worden.
Deze omvangrijke subsidiemaatregel geeft aan hoe belangrijk wij onze centrumgebieden vinden. Daarom besteedt Jorine de Soet eens in de twee maanden aandacht aan de aanpak van veranderende binnensteden. Ze bezoekt steden om te kijken wat het effect van de subsidie is geweest, maar ook hoe centrumgebieden transformeren zonder gebruik te maken van deze subsidie. Eerdere artikelen gingen over transformaties in Alkmaar, Ede, Hengelo, Oosterhout, Hilversum, Den Haag, Winschoten, Amsterdam (Zeedijk) en Heerlen.
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 12, 12 december 2025
