Dura Vermeer: Van calculatiefabriek tot inspiratiecentrum

Twee meevallers bij de uitnodiging voor het zogenoemde ‘Inspiration Centre’. Normaal is het zoeken in de Utrechtse hooiberg Leidsche Rijn naar gebouwen die nog geen nummer hebben, maar de routeplanner blijkt Dura Vermeer’s nieuwe paradepaard al te vermelden.
De tweede meevaller is belangrijker voor de lezer van PropertyNL. Mijn leermeester drukte me vroeger op het hart nooit aandacht te besteden aan openingen van gebouwen. Het vastgoed heeft immers andere interesses: het beslismoment van de locatie en de verkoop van het gebouw. Het tussenliggende deel, hoe gebouwen worden afgebouwd met alle filosofieën van architecten van dien, is voor het vastgoed veel minder interessant.
Zolang de mooie verhalen van aannemer, installateur en architect weinig betekenen voor de huur en beleggingswaarde van het gebouw, vermindert de interesse. Dus vaak feliciteren we bedrijven van harte met hun onderkomen, maar gaan dan over tot de orde van de vastgoeddag: de volgende deal.

Nieuwe manier van werken
Bij Dura Vermeer hebben Ronald Dielwart (lid van de raad van bestuur) en Peter Krop (directeur Dura Vermeer Divisie Bouw en Vastgoed) echter een verhaal dat wel invloed heeft op de toekomstige waarde van gebouwen. Het nieuwe gebouw reflecteert een nieuwe manier van werken. De 165-jarige bouwer met roots in Rotterdam (Dura) en Hoofddorp (Vermeer) gooit het roer om. De holding blijft weliswaar in Rotterdam, maar veel personeelsleden van de Top-5 bouwer van Nederland zullen niet alleen verkassen naar Utrecht, maar ook anders gaan werken in het nieuwe gebouw.
De puur functionele locatie in Houten (die al weer verhuurd is) is verlaten voor het Inspiration Centre in Utrecht (dat al verkocht is aan een eindbelegger). Het Inspiration Centre is meer dan een nieuw onderkomen voor de Divisie, het commercieel vastgoedontwikkelingsbedrijf Dura Vermeer Vastgoed uit Houten, het renovatiebedrijf uit Lageweide, het spoorbedrijf uit Hoge Weide en de showroom Thuis voor woningkopers uit Haarlem. Het nieuwe gebouw moet een ontmoetingspunt worden voor particuliere en zakelijke klanten en relaties van Dura Vermeer, legt Dielwart uit. ‘Wij zetten met dit centrum in op de drie vernieuwingsambities: duurzaamheid, digitalisering en innovatie.’
Laten we beginnen met groen. Kun je nog scoren met duurzaamheid? Krop: ‘We willen veel verder gaan dan ‘gewoon groen’. De gezondheid van mensen staat voorop. Wanneer leveren zij de beste prestaties? Dat is niet alleen belangrijk voor Dura Vermeer als werkgever, maar vooral voor de mensen zelf. Wij zien het als onze verantwoordelijkheid om mensen te faciliteren in hun well being.’
De bouwer komt ermee uit zijn schulp. Hij is niet meer de partij die vanuit een onbestemd kantoor zijn handtekening zet onder een aannemingsovereenkomst, maar wordt een regisseur van bouw en vastgoed met verschillende klantgroepen.

Alle disciplines
Het nieuwe gebouw bevat alle disciplines van het vastgoedproces, van de kopers van Dura Vermeer-woningen tot de architecten, van toeleveranciers tot een eigen gebiedsontwikkelaar. Het is een vergader- en trainingcentrum en showroom tegelijk. Het complex is tijdens het bezoek volop coronaproof in bedrijf. ‘Alle coronamaatregelen hebben slechts voor drie weken vertraging gezorgd. Alleen de voorgenomen jubilieumviering is verschoven naar volgend jaar’, aldus Dielwart.
De bezoeker krijgt direct gevoel voor de nieuwe kantoortrends, zoals vastgoedadviseur CBRE ook laat zien met zijn nieuwe hoofdkantoor in De Schinkel. In plaats van glimmende kantoorhoogbouw, is het Inspiration Centre een drielaags gebouw met zichtbare installaties, metaalframes en schoon beton. Hier ook grote trappenhuizen en bescheiden liften. ‘De menselijke maat’, ‘transparante atria’ en ‘circulariteit ’ zijn kernwaarden, vertelt Krop.
Je zou denken dat alles bedacht is met corona in het achterhoofd, maar dit zijn trends die al ruim voor corona zijn opgepikt. Dielwart: ‘Het is gewoon geworden dat gebouwen voldoen aan Breeam Excellent. Dat is noodzakelijk om ze te kunnen verkopen. Wij laten met het Inspiration Centre zien wat er nog meer kan. In certificaten zie ik zelf niet zo veel. Je moet als opdrachtgever zelf iets extra’s willen doen voor de werknemers of op het gebied van duurzaamheid. Wij rekenen uit wat dat kost en vooral wat de opbrengst is.’

Alerte medewerkers
In alle ruimten afzonderlijk wordt in het Inspiration Centre de CO2, luchtvochtigheid, temperatuur en ook licht en geluid gemeten, terwijl ook de biodynamische verlichting voor meer alerte medewerkers moet zorgen. Ook aan de maaltijd is gedacht. Wie zou enige jaren terug hebben gedacht dat uitgerekend een als conservatief bekendstaande branche als de aannemerij zijn krokettenkantine zou wijzigen in een hippe brasserie met gezondheidsproducten?
‘Het is natuurlijk belangrijk dat we onze mensen een aantrekkelijk werkklimaat kunnen bieden, maar het betekent meer’, zegt Dielwart. ‘Doordat wij zelf data verzamelen van alle installaties, kunnen we ook opdrachtgevers adviseren.’ Het lijkt de omgekeerde wereld dat bouwers in tijden van Apple en Google data beginnen te verzamelen. Kon Dura Vermeer dat niet inkopen? Dielwart: ‘We spraken vroeger van een ‘sick building’, nu heeft men het vaak over certificeren. Wij vinden het belangrijk dat je zelf weet waarover het gaat. De data konden wij niet krijgen, daarom hebben we een club Data Information Management opgericht om te laten zien wat er kan op bijvoorbeeld installatietechniek, wat de kosten daarvan zijn en wat de verwachte opbrengsten zijn door bijvoorbeeld lager verloop van huurders.’

Bewezen technieken
Bij de toeleveranciers in de meet- en regeltechniek was het een frustratie dat zij betere apparatuur konden leveren, maar dat aannemers vaak kozen voor bewezen techniek. Verandert dat hiermee? Dielwart: ‘Het is zeker zo dat het voor een aannemer een extra bedrijfsrisico vormt om onbewezen technologie te introduceren. Wij zien Dura Vermeer steeds meer uitgroeien tot regisseur van een proces waarin installateurs, aannemers, opdrachtgevers en andere stakeholders samenwerken. Een voorbeeld van zo’n aanpak is het Global Foods Innovation Centre Wageningen, dat we in opdracht van Unilever hebben gerealiseerd en het meest duurzame gebouw ter wereld is geworden.’
In het gebouw valt het glas op waarin zonnecellen zijn verwerkt, een innovatie van de zoon van minister Grapperhaus, die er op de laatste fysieke Provada een award mee binnensleepte. Krop: ‘We laten daarmee aan klanten zien dat een ‘smart skin’ bijdraagt aan het reduceren van de energievraag (koellast) en de kwaliteit van het binnenklimaat. Dit is een voorbeeld van nieuwe techniek die een extra groen certificaat oplevert, én goed is voor een opdrachtgever.’

Keukens en badkamers
Een deel van het Innovation Centre is ingericht voor kopers van woningen. Krop: ‘Wij hebben het altijd vreemd gevonden dat je woningen oplevert zonder sanitair en keuken. Alsof je een auto koopt, waarvoor je nog moet shoppen voor de motor. We leveren jaarlijks zo’n 3000 woningen op, waarvan 2000 voor corporaties en professionele beleggers en 1000 voor particulieren. De eerste groep weet in de regel prima wat ze moeten kiezen, maar de particulier kun je helpen.’
Is Dura Vermeer met een eigen showroom (plus kids corner) ineens een concurrent van Mandemakers en Ikea? Krop: ‘Het gaat ons erom de klant te helpen door meer toegevoegde waarde te bieden. De klant wil in toenemende mate niet meer zelf klussen, maar een kant-en-klare woning waarin hij alleen meubels hoeft te plaatsen. Dit Inspiration Centre helpt daarbij, want hier kan de klant onder één dak alles uitkiezen.’

Tien voorbeelden van innovatie
Zelfdenkend glas. Een gevel van duurzaam hout en aluminium afgewisseld met energieopwekkend, ‘zelfdenkend’ glas. Digitale sensoren in de beglazing sturen de zonwering aan. In plaats van één centraal weerstation op het dak, een meetpunt per raam, waardoor de klimaatbeheersing doelgerichter is: energieverbruik minus 20%
Intelligente mist. De sprinklerinstallatie sproeit niet, maar geeft een intelligente mist af die continu het meest optimale klimaat meet in het auditorium en in alle vergaderkamers afzonderlijk. Resultaten worden voortdurend gemonitord en zichtbaar gemaakt op displays in elke ruimte.
Lichttonen. De lichtintensiteit en lichttonen worden bijgesteld al naar gelang het moment van de dag of het type bespreking (biodynamische verlichting).
Narrowcasting. Grote LED-schermen met daarop digitale actuele visuals van de bouwprojecten van Dura Vermeer met een intern narrowcasting-systeem
Handen drogen onder de kraan. Waterzuinige douches en toiletten met kranen die water geven én lucht blazen. Dat geeft minder verspilling en is makkelijker schoon te houden.
Geurbeleving. Door dagelijks huisgemaakte taarten in de showroom ontstaat een ‘geurbeleving’.
Groen. Indoor tuin met een groenwand en middentuin rondom de brasserie met zuurstofrijke lucht en eetbare kruiden
Groenst. De daktuin versterkt het groene karakter. In plaats van een sedumlaag een tuin met planten en kruiden, waar insecten, vogels én mensen kunnen ‘landen’. Op de daktuin PV-panelen voor een optimaal gebruik van zonne-energie.
Bewegen. In het centrale gebouwdeel verbinden open trappen de werkplekken en de ontvangstruimten, zodat gebruikers meer gaan bewegen.
Locatie. Centraal in Nederland, makkelijk bereikbaar per OV of per fiets, parkeerplekken met laadpaal voor bezoekers (1 laadpaal per 2 plekken).

Kentallen
7500 m² bvo, waaronder 3750 m² kantoor en 3750 m² showroom
230 werkplekken (basisconfiguratie)
143 werkplekken coronaproof