Gewone Amsterdammers komen in de hoofdstad amper meer aan betaalbaar wonen toe, iets wat Gert Jan Bakker van bewonersbelangenorganisatie !Woon zorgen baart. Zijn campagne om ongewenst verhuurgedrag te agenderen resoneert steeds beter, ook in de markt.
In een paar decennia tijd is het oude NDSM-terrein in Amsterdam-Noord compleet verschoten van kleur. Wat tot de ondergang van een groot deel van de scheepsbouw in ons land het domein was van arbeiders, is nu de thuishaven van veelal jongere Amsterdammers met een baan bij een hip bedrijf in een van de oude bedrijfspanden op het werfterrein. De laatste jaren is er een kleurrijk decor van woongebouwen met een afwisselende architectuur aan toegevoegd, uiteraard met horeca in de plint.
Kunstenaars en bierbrouwers
‘Eerst komen de kunstenaars, dan de kleine bierbrouwers en tenslotte de projectontwikkelaars’, vertelt Gert Jan Bakker (53) van bewonersbelangenorganisatie !Woon quasi-ironisch op het terras van Plekk, een hippe hangout van zeecontainers op de werf. De industriële lampen, de betonplaten op vloer: het vertegenwoordigt volgens Bakker het rauwe randje waar bewoners en toeristen naar op zoek zijn en grif voor willen betalen. ‘Zodra er op zo’n locatie minstens € 6 voor een biertje wordt betaald, weten ontwikkelaars dat ze erin moeten springen. Placemakers spelen in deze gebieden een heel belangrijke rol.’
Saillant detail: gelijk met de ontwikkeling van de werf een dikke eeuw geleden ontwikkelde de gemeentelijke Woningdienst (nu Ymere) even verderop ook Tuindorp Oostzaan. Veelal de arbeiders van de NDSM vonden hier onder gelijkgestemden een woonplek, maar géén café en overigens ook geen kerk, naar goed sociaal-democratisch gebruik.
Reeks gebiedsontwikkelingen
De laatste jaren heeft Bakker, die zelf een jaar of tien geleden een koopwoning in Noord betrok, het stadsdeel enorm zien veranderen. NDSM is slechts een onderdeel van een reeks gebiedsontwikkelingen die begint bij de oude Shell-toren op Overhoeks. Op deze landtong heeft het Shell-laboratorium nog steeds een plek, maar verrezen de afgelopen jaren vooral wooncomplexen. ‘Er zijn wel wat plukjes sociaal tussen gezet, maar het is hoofdzakelijk middenhuur en vrije sector’, aldus Bakker.
Buiksloterham is een ander gebied in Noord dat nu concreet vorm begint te krijgen, na jaren van sanering van de zwaar verontreinigde grond van wat ooit een vuilstortplaats en industrieterrein was. Hier moeten uiteindelijk zo’n 3500 nieuwe woningen komen.
Echt grote slagen hoopte de gemeente tot een paar geleden te maken met Haven-Stad, een gebiedsontwikkeling op beide IJ-oevers, waar uiteindelijk zo’n 50.000 woningen moeten verrijzen. Hierbij lijkt echter vooral sprake te zijn van tegenwind. De chemische fabriek Ketjen (voorheen Albemarle) heeft via de Raad van State woningbouw in het Hamerkwartier kunnen tegenhouden. Kunstmestfabriek ICL zit nog tot minimaal 2041 op de westelijke IJ-oever, wat bouwen aan die kant nog sterk beperkt. Aan de overzijde ligt scheepswerf Damen, waar de gemeente plannen had voor duizenden woningen. De rijksoverheid wil de werf in deze geopolitiek onzekere tijden echter behouden voor het onderhoud van de marineschepen die doorgaans in Den Helder aan wal liggen. Exit woningbouwplannen.
Sysifusopgave
De gefrustreerde bouwopgave in Noord is volgens Bakker exemplarisch voor de sysifusopgave waar Amsterdam, maar ook andere gemeenten in ons land, voor staan bij het realiseren van meer betaalbare woningen. ‘Amsterdam haalt haar nieuwbouwdoelstelling de laatste jaren heel aardig. De 40–40–20-regeling helpt hierbij ook, maar zowel in absolute als in relatieve zin wordt het aantal betaalbare woningen in de stad al jaren steeds kleiner; onder meer door uitponding en verkamering, maar ook door dure koop.’ Hij wijst op de populaire woonbuurt Houthavens aan de overkant van het IJ, waar – ingezet vóór de 40–40–20-regeling – hoofdzakelijk koopwoningen zijn gerealiseerd. ‘Heel mooi, maar volstrekt onbetaalbaar voor mensen met een normaal inkomen.’
Veel nieuwbouw, ook op Noord, dateert van voor de Wet betaalbare huur. De WOZ-waarde in combinatie met een flink aantal vierkante meters maakt dat een appartement al snel boven de 186 punten uitkomt, de bovengrens voor de middenhuur. ‘Dan is het vrije huur en heb je het al snel over minimaal € 2000 per maand. Dat kunnen jij en ik misschien niet betalen, maar als je € 6000 per maand binnenbrengt, vind je het weer wel betaalbaar.’
Maatschappelijke kwestie
Al bijna 25 jaar zet Bakker zich als consulent bij stichting !Woon in voor de rechten van huurders in de Metropoolregio. De stichting introduceerde in 2001 al het Meldpunt Ongewenst Verhuurgedrag, een initiatief dat ruim 20 jaar later onder Hugo de Jonge in het vorige kabinet landelijke navolging kreeg. Sindsdien moet iedere gemeente zo’n meldpunt hebben. ‘Voor die tijd hadden huurders eigenlijk vrij weinig te zeggen. Je had weliswaar al de Huurcommissie, maar die stap is voor veel individuele huurders te groot. Gemeenten konden eigenlijk alleen op basis van andere wetgeving, bijvoorbeeld Bibob, malafide verhuurders aanpakken.’
Met name de laatste jaren is Bakker een bekend gezicht geworden in de maatschappelijke discussie over betaalbaar wonen en de misstanden die daarmee gepaard gegaan. ‘Een beetje tegen wil en dank, want ik hoef niet per se op de voorgrond. Maar op een gegeven moment weet iedereen je vinden, wat op zichzelf een goede ontwikkeling is. Het laat zien dat de woningnood echt een maatschappelijke kwestie is geworden.’
Niet in de haak
Via LinkedIn kruist hij vaak de degens met platforms als Pararius en Kamernet, met name als er heel kleine woningen of kamers worden aangeboden voor pittige huurprijzen. Advertenties van kamers van 10 m² voor € 1500 zijn schering en inslag en worden grif gedeeld door Bakker. ‘Die gevallen zijn overduidelijk niet in de haak. Er is geen vrije sector in de kamerverhuur, er is alleen de WWS-puntentelling, en je komt als kamerverhuurder nooit aan zoveel punten. Bij zelfstandige woonruimte die op het oog voor veel geld wordt verhuurd maak ik soms zelf de puntentelling. Uiteraard kan ik van achter mijn bureau niet in de woning kijken, maar als een woning van 50 m² met energielabel D wordt aangeboden voor € 2250 ben ik wel benieuwd wat die prijs rechtvaardigt. Als ik dan op 150 punten kom, waarmee je maximaal € 947 voor de woning zou kunnen vragen, is het antwoord dat de verhuurder het pand wil gaan renoveren. Dat maakt de overtreding van de regels niet minder, en platforms als Pararius en Kamernet zouden hier niet aan moeten meewerken. Het lijkt me ook in strijd met de Digital Services Act. Dat staat los van de contractvrijheid tussen huurder en verhuurder.’
Systeemcrisis
Bakker gaat ook regelmatig in debat met grote, commerciële verhuurders. ‘Ik begrijp hoe die partijen er in zitten. Als jij ergens geld in steekt, is het logisch dat je daar wat op wilt verdienen, anders kun je net zo goed je geld ergens anders in steken. Alleen was het daarmee ook voorspelbaar dat met name de buitenlandse partijen die de afgelopen jaren de Nederlandse markt betraden dat niet voor de eeuwigheid deden. Door oude corporatiewoningen een plus te geven, bijvoorbeeld door verduurzaming, creëerde je een mooie huurstroom. Nu de overheid die huur begrensd heeft, is dat een stuk minder aantrekkelijk geworden en gaan ze die woningen uitponden, met als gevolg dat het aanbod aan betaalbare huurwoningen alleen maar verder afneemt. Corporaties hebben die keuze uiteraard niet, moeten ook verduurzamen en moeten ook nog eens winstbelasting betalen.’
De vrije sector zit volgens Bakker niet per se in het verdomhoekje; hij vindt de wooncrisis veeleer een systeemcrisis. ‘Het is hoe de wereld draait. Dankzij de eerdere liberalisering werden tijdelijke huurcontracten mogelijk, ging de WOZ-waarde zwaarder meetellen in de puntentelling en kwam er een verhuurderheffing. Het was echt een walhalla voor investeerders in bestaande huurwoningen.’
Grondpolitiek
Maar wat is nu eigenlijk de winst van dit alles geweest? ‘Ik kan er een heel eind in meegaan als ontwikkelaars en beleggers zeggen dat het realiseren van betaalbare woningen niet meer uit kan. Ik kan alleen op hun beweringen afgaan, maar ga ervan uit dat het klopt. De gestegen grondwaarde speelt daarbij een belangrijke rol, dus wordt het denk ik tijd om serieus na te denken over grondpolitiek en een planbatenheffing. De meeste gemeenten hebben niet of nauwelijks meer eigen grond, en profiteren dus nauwelijks mee van de waardestijging. De grondbezitter kan ontwikkeling naar een bestemmingswissel afwachten. Verandert de bestemming van bijvoorbeeld agrarisch naar woningbouw, dan pakt de grondeigenaar honderden procenten speculatiewinst. Die waardevermeerdering zou niet in particuliere zakken moeten verdwijnen, maar juist naar de gemeente moeten terugvloeien.’
Het pleidooi om juist te dereguleren om meer investeerders te trekken en een groter aanbod en op termijn lagere gemiddelde huurprijzen te realiseren, gaat er bij Bakker niet in. ‘Er zal een overvraag blijven bestaan naar woningen voor kwetsbare groepen en lagere inkomens, die niet door de markt worden bediend. Commerciële verhuurders blijven zich richten op het segment waarin ze kunnen vragen wat ze willen.’ Meer betaalbare koop, in toenemende mate ook geopperd in politiek Den Haag, is volgens Bakker ook geen wondermiddel. ‘Je kunt starterswoningen vaak alleen voor de eerste kopers betaalbaar houden. Bovendien moet je nu minstens twee modale inkomens binnenbrengen om een hypotheek te krijgen voor de gemiddelde prijs van een starterswoning.’
Rotterdam als alternatief
Volgens Bakker dringt voor Amsterdam de vraag zich op wat voor stad ze wil zijn. Veel Amsterdammers met een gewoon inkomen komen er niet meer aan een woonstart of doorstroomwoning toe, ook omdat er een wachtlijst is van zo’n 15 jaar voor een corporatiewoning. Dankzij de snelle treinverbinding is zelfs Rotterdam een gewilde alternatieve woonoptie geworden, wat ook daar zorgt voor opwaartse prijsdruk. ‘Gelukkig wordt er nu specifiek bijgebouwd voor mensen met essentiële beroepen, maar je zou meer moeten doen om te voorkomen dat de stad er straks alleen voor expats en hoge inkomens is. En inderdaad: niet iedereen hoeft in Amsterdam te wonen. Het is logisch dat je op een gegeven moment voor Almere of Purmerend kiest als je meer ruimte wilt en niet de hoofdprijs kunt betalen.’
Uitzicht op eigen woonruimte
Het moet wat Bakker betreft wel mogelijk blijven om een wooncarrière te doorlopen in de grote stad. Zelf is hij daarvan het beste voorbeeld. Als 18-jarige kwam hij van Texel naar de hoofdstad om er te studeren. ‘Ik had er een kamertje van ƒ 250. Later kraakte ik een halfjaar met anderen een leegstaand pand van de universiteit, om uiteindelijk – na jaren in een sociale huurwoning – iets te kunnen kopen. De stad is wat oud-wethouder Maarten van Poelgeest ooit een ‘emancipatiemachine’ noemde. Je woont voor het eerst zelfstandig, krijgt je eerste baantje, je eerste relatie. Als je iemand oppikt bij het uitgaan neem je die niet mee naar huis als je nog noodgedwongen bij je ouders woont. Iedereen zal begrijpen dat je op je 18e nog geen zelfstandige woonruimte hebt, laat staan een koopwoning. Maar er moet wel uitzicht op zijn. Ik gun iedereen een plek om te starten, zodat je kunt zijn wie je bent en jezelf kunt ontwikkelen.’
Dit verhaal verscheen eerder in in PropertyNL Magazine nr. 8, 29 augustus 2025
Gerelateerde artikelen:
