DEAL Focus: Meer dan € 12 mln afboeking op Sony-gebouw

De koper van het Sony-gebouw in Badhoevedorp, dat onlangs voor
€ 7,7 mln werd verkocht, is een trustmaatschappij die optreedt voor buitenlandse beleggers. Op het gebouw is sinds 2006 meer dan € 12 mln afgeboekt.

DEAL Focus 19-11-2013

Betrokkenen zeggen dat er relatief veel belangstelling voor het gebouw was. Naar verluidt hebben Nederlandse particuliere beleggers ook biedingen op het gebouw uitgebracht, zelfs enkele tonnen hoger dan € 7,7 mln, maar haakten deze partijen af omdat er veel voorbehouden bij de koop werden gemaakt. Het is niet eenvoudig sluitende plannen te maken voor dit soort ‘kantoorkolossen’, zeker op perifere locaties zoals bij het Sony-gebouw het geval is.
Het Sony-gebouw (officiële naam: Skyline Plaza) is circa 22.000 m² groot en ligt aan de Schipholweg 275 in Badhoevedorp op een prominente zichtlocatie. De verkopende partij is een fonds van internationale asset manager BlackRock. Dat nam eerder dit jaar MGPA over, de asset manager die in 2006 op het hoogtepunt van de markt het Sony-gebouw kocht voor naar schatting meer dan € 20 mln. De koop was onderdeel van een Europese deal met Sony, dat 180.000 m² vastgoed aan MGPA verkocht, waaronder Skyline Plaza.
De Duitse Aareal bank financierde toentertijd de transactie en moet nu zeer fors afboeken op het Sony-gebouw. Naar verluidt was het BlackRock/MGPA en hun financier wat waard om dit laatste gebouw in Nederland af te stoten en konden de buitenlandse beleggers het gebouw daarom verwerven zonder voorbehoud van financiering.
De aankoop van het Sony-gebouw is een goed voorbeeld van de manier waarop transactieprijzen voor zulke kantoorgebouwen tot stand komen. De prijs is in feite gebaseerd op de contante waarde van de brutohuurstroom van het object, plus een soort resterende ‘leegwaarde’ voor het pand. In het geval van het Sony-pand, dat worstelt met een forse leegstand (circa 50%), wordt nauwelijks rekening gehouden met die restwaarde.
Een belegger die naar het pand heeft gekeken voegt daaraan toe dat er momenteel grote onzekerheid is over de toekomst van Sony, dat worstelt met de toekomst van zijn elektronicadivisie en onlangs zijn prognoses wederom naar beneden moest bijstellen.
Positief is dat de gemeente Haarlemmermeer onlangs een hotelbestemming voor het object heeft vastgesteld. Dit biedt de mogelijkheid de laagbouw van het Sony-complex om te vormen tot een hotel. Het gebouw ligt op een prominente locatie, direct zichtbaar vanaf de A9, A4 en A5 in de directe nabijheid van Schiphol. Ingewijden zeggen dat de mogelijkheden om een hotel te realiseren het gemakkelijker maken om het gebouw weer geheel of gedeeltelijk door te sluizen naar een andere partij.

Savills behartigde de belangen van de verkoper. NautaDutilh stond de verkoper juridisch bij. De koper werd geadviseerd door BNP Paribas Real Estate en Appelhoven Vastgoedadviseurs. HVG adviseerde de koper op juridisch gebied. Heren2 heeft de technische due diligence uitgevoerd.